大河報·大河客戶端記者 張瞧
「小區成立業委會，關鍵在於落實十二個字『摸清家底、監督物業、自律建設』。」「我們小區實現了自管，2021年起小區積餘的錢每年提取20萬做為維修資金積累，其餘的錢按面積全體業主分紅，分紅額會超過業主繳納的物業費!」「為啥物業企業和業主間容易產生矛盾，因為目前大部分的物業管理模式是包幹制，包幹制存在『黑箱』，不透明不公開，所以不信任就產生了。」……7月20日，在鄭州，中原和諧社區大講壇正式開講，在頭腦風暴環節，大咖們的發言贏得掌聲不斷。
據了解，各地方政府根據自身情況提出了構建和諧社區的標準，基於這個大背景，鄭州市恆通新城業委會和福澤門業委會，決定發起成立「中原和諧社區大講壇」，旨在促進河南業委會的成立與正規運行，破解和諧社區建設過程中的諸多難題。
在分享會當天，到場的嘉賓有合肥市中級人民法院特邀調解員、安徽中特律師事務所業主物權研究與調解中心執行主任、合肥業主業委會論壇創始人凌德慶;湖南省三湘文明社區促進中心主任、東成大廈業委會主任談俊;中國社區服務工作委員會業委會和物業管理工作委員會主任、中國人民大學制度分析與公共政策研究中心研究員、河南財經政法大學物業管理專業客座教授舒可心。出席本次會議的還有河南省社科院研究員祁雪瑞、維修基金政策解讀專家董科峰，以及來自河南38個小區的業主代表。三位嘉賓分別就《業主組織激勵與監督》《東成大廈自管設計方案》《物業服務信託制簡析》為題，給大家做了現場分享。
業主自治組織要激勵和監督「雙管齊用」
「目前，大多業主習慣關心的是套內房產，對共有物權目前關心的不多。這個現象不奇怪，原因也比較多。」凌德慶表示，現代商品房市場從歷史看，在中國發展很短，消費者不成熟，大多業主做不到專業化。有些業主知道共有物權不是個人專有，大多希望其它共有者能站出來承擔責任。
一旦發生房屋質量不達標、延遲交付、共有物權不完善、前期物業強買強賣等問題，業主們自然會想起來成立業主組織=業主大會，來保護自己的合法權利，「按理說這沒有啥障礙，遺憾的是部分業主只想有權利，不想盡義務，業主大會是名詞，具體是需要全體業主都要去行動參加組建，一部分人只想坐享其成，吃白飯搭便車大有人在，一部分業主卻要花時間、吃白眼、甚至冒著風險為成立業主大會付出很多，千辛萬苦業主組織有了，可遺憾的是我們當今看到正常運轉的業委會不多，很多是名存實亡，或者和既得利益者不分你我了。」凌德慶說，很多業主感到迷惑不解，既得利益者也以此來否定業主組織存在的必要性，「歸根到底，那就是業主組織缺少激勵和監督機制的雙管齊用。」凌德慶說。
共益和公益一字之差，區別很大，前者就是為大家共同利益做事。那按照勞動大小，起碼有一個圍繞勞動價值上下波動的補貼和報酬，這就是正常的激勵，這個應該由受益人全體業主承擔，政府也可以有額外的激勵。如合肥蜀山區就拿出資金獎勵運轉良好的業委會，從大的方面來看，政府這點錢是事半功倍的。
獎勵是必要的，那麼監督更有必要。凌德慶表示，業主成立業主組織自治宗旨，簡單總結只有十二個字：摸清家底，監督物業，自律建設。「請大家注意，業主自治不是一定不要物業公司，它主要體現是業主對小區公共事務的知情權、參與權、決策權。業主自治後自己決定何種物業服務方式，如果不請物業公司，自己來管，這個稱之為自管。」凌德慶說。
自管案例分享，小區竟然還能這樣管？
長沙市東成大廈地處長沙市中心，1999年交房，總建築面積5.7萬平方，32層商住樓，1--13樓商業、寫字樓，14層以上住宅(基本住改商)，共140戶。談俊介紹：「2015年前，公共收益完全沒影兒，曾經是市區標誌性建築變得一片狼籍。第四屆業委會衝破阻撓終於在2016年元月勝利備案，隨即炒了老物業。成立一家物業公司，由4位業主(公益)擔任代持股東，亮出自管大旗。」
「啥?小區竟然還能成立公司來運營管理?!這還是第一次聽說!」河南的業主代表們紛紛議論道。
「當然!業主可以自行管理建築物及其附屬設施，也可以委託物業服務企業或者其他管理人管理。公司化運營，可以向社會招聘員工和對外服務項目分包。小區物業管理的本質就是有事大家共同商量，AA制籌份子共同打理小區，與小區外面的人無關。」談俊稱，業委會不具體負責小區物業管理工作，只需要看緊錢袋子，小區管理可以直接丟給項目經理去管。
談俊表示，自管與外聘物公司管理比較，僅僅是老闆變了，服務質量改善了。只有全體業主成了老闆才能真正成了小區的主人。因此，人性化管理自然而然生成。業委會成員並不直接介入物業管理，而是制訂總體規劃提出具體要求，交業委會物業部貫徹到物業經理人，對物業經理人的工作進行考核和監督執行。所有業主都有權對物業服務提合理化建議，對財務進行審查。僅僅靠公開透明的制度並不夠，更要調動眾業主關注與監督，才是真正的陽光下運行。
東成大廈實現自管後，用自管積餘的錢更新裝備，業主沒有掏一分錢。兩年內完成了大廈十大更新改造項目：1.消防監控聯動改造工程；2.危坡重建工程；3.消防水管更換工程；4.下水管更換工程；5.自來水改造工程；6.安裝136隻大華數字監控覆蓋整個大樓；7.120萬大卡開利中央空調一臺；8.10噸韓國熱水鍋爐一臺；9.400立方/小時元亨冷卻塔兩臺；10.東芝高速商用電梯五臺。
「2019年，我們計劃完成樓頂防水工程和大廈室內裝修;2020年起按計劃逐年積累維修資金，餘下的錢按業主擁有的專有面積分紅!」談俊說。
包幹制存在暗箱操作，是造成矛盾的根源
舒可心在分享環節，主要從制度方面剖析了傳統物業管理-直接銷售服務產品即包幹制存在「黑箱」的「先天不足」，「也就是我們所謂的暗箱操作，對於廣大業主來說，缺乏自由的市場，物業服務企業不對外公布他們的服務成本與標準，業主們不了解市場成本，不滿和猜疑肯定會越來越多，矛盾就會產生。」
舒可心表示，成都市武侯區正試點推廣「信託制」模式。「以前，大家普遍認為業委會是業主管理組織，但現在有更多人承認，業主大會才是業主管理組織，業主委員會只是業主大會內部常設的一個機構。那麼在這種情況下，就只能由業主大會來行使管理權或者轉委託給物業服務企業代為行使管理權。《物權法》也明確承認了，業主『對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利』。」舒可心說，理順了這個法律關係後，就可以參照《信託法》，把業主組織、每個業主和物業服務企業之間的關係定義為信託關係。業主大會是委託人，物業企業是受託人，業主是受益人，大家都按照信託的原則來確定權利、義務關係，也賦予了單個業主訴訟的權利。
信託的好處是什麼?舒可心表示，在信託關係中，受託人要想辭任，要等到委託人找到新的受託人才可以走，這符合物業管理本質，若業主們不決定，管得再爛也得管著，不可以走。「現在跟業主們籤的不管是物業服務買賣關係，還是物業服務委託關係，都可以隨時解除合同關係，這不合理。」
當物業企業變成了信託關係中的受託人，還可以解決「公開」的問題。因為信託的原則是無限授權，也就是物業公司的管理權是無限的，但它同時也要求你無限公開。所以每個受益人都可以隨時查閱帳冊，隨時可以對物業公司的行為進行監督。
舒可心表示，物業費的基金屬性，和與之相應的物業管理制度，既是發達國家共有居住物業管理的規則基礎，又特別適合中國國民缺少自組織的能力的文化特徵和超大型居住小區巨量業主人群的共有財產管理制度基礎。
「中國的商品房住宅小區物業管理，是到了供給側改革的時候了，即物業服務企業該從向業主轉賣服務產品的『二道販子』，回歸成業主共同委託的受託人、代理人!」舒可心表示。
促進和諧社區建設，要靠我們每一個人
河南省社會科學院研究員祁雪瑞在受訪時表示，法治與和諧，既是我們國家治理的方式，也是治理的目的。社區和諧是社會和諧的基礎，也是居民幸福指數的重要影響因素。社區和諧是業主和政府共同的願望。業主、業主委員會、物業公司、社區居委會、街道辦事處，住建主管部門，相關各方同心協力，共築和諧社區，是我們的美好願景。我們每個人都是業主，上班勞累，回家舒心，休養生息，以利再戰，是我們所有業主的剛性需求。國家級和省級物業管理條例的出臺，為我們實現美好願望給予了法律制度方面的保障。
「然而，理想很豐滿，現實很骨感。物業服務質次價高，物業凌駕業主之上，刁蠻業主無理取鬧，業主委員會營私舞弊，社區、街道拉偏架，涉事各方都可能出現不和諧情形，甚至矛盾衝突激烈到不可調和。」祁雪瑞說，社會上一些小區物業管理糾紛、業主與開發商糾紛層出，成為社會不穩定因素的生長點。這裡面既有利益糾葛，也有認識和態度問題，還有溝通能力和技巧問題。
如何讓我們天天居住的社區環境優美，服務完善，管理有序，鄰裡友好，守望相助，成為我們生活和工作的加油站，需要專家的釋疑解惑，高屋建瓴，循循善誘，也需要業委會成員和熱心業主們虛心求教，相互交流，取長補短，共同進步。「中原和諧社區大講壇，搭起業主委員會成員和熱心業主直接對話社區治理名家的平臺，也連接起分散的業主委員會分享各自的經驗教訓，是促進和諧社區建設的很好的方式。從我做起，社區就會美好，社會就會更好。」祁雪瑞表示。
小區地下車位權屬問題再次引發關注
小區的地下車庫歸屬權到底是誰的?隨著私家車增加，城市居民對車位的關注度空前。一般業主都認為車位需要從開發商手中購買，但鄭州市恆通新城小區通過一波神操作，將300餘個地下停車位從開發商手中爭取了過來，租金歸小區公共所有。不料，運行了沒多久，小區業主委員會及新物業公司，被開發商告上了法庭。一審敗訴後，業主們和律師重新收集整理證據，提起上訴。今年2月底，恆通新城小區業主委員拿到了一份特殊的禮物，鄭州市中級人民法院民事裁定書-----裁定結果為撤銷一審判決，發回重申。
7月21日，據鄭州市鄭東新區恆通新城小區業主委員會主任梁芳靜介紹，業委會已收到來自鄭州高新技術產業開發區人民法院的傳票，地下車位權屬案將於7月23日上午9點開庭審理。
20日下午，在關於恆通新城地下車位權屬研討會上，舒可心發表了個人觀點：若地下車位的這個建築物或構築物沒有銷售許可證或預售許可證，就不具有所有權性質。那這個地下車位就屬於建築物主物的從物，屬於主從的關係，因此並不具有獨立的產權。
來源：大河客戶端 編輯：沈晨