原標題：小區地下車位：這是個大問題
7月12日，三亞首例地下車庫權屬案開庭審理，三亞市同心家園五期的3位業主將代建單位三亞城投置業有限公司告上法庭，要求法院確認3位業主對同心家園五期地下車位享有共有權，判決被告立即停止出售、出租地下車位的違法行為。據了解，三亞市城郊人民法院將擇日判決。
據悉，此案引起了社會各界的廣泛關注。那麼，小區地下車庫產權到底歸誰？業主還是開發商？這是眾多小區業主最為關切的。
各界關注
三亞首例
地下車庫
權屬案
關於車庫車位，這些規定你了解嗎
地下車庫屬於公攤面積？
記者在住建部官方網站進行了查詢，在一則《商品房銷售面積計算及公用建築面積分攤規則》（試行）的通知中，記者看到，商品房銷售面積＝套內建築面積＋分攤的公用建築面積。而公用建築面積由以下兩部分組成：1.電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳和過道、地下室、值班警衛室以及其他功能上為整棟建築服務的公共用房和管理用房建築面積；2.套（單元）與公用建築空間之間的分隔牆以及外牆（包括山牆）牆體水平投影面積的一半。
通知中規定，凡已作為獨立使用空間銷售或出租的地下室、車棚等，不應計入公用建築面積部分。作為人防工程的地下室也不計入公用建築面積。
規劃內車庫所有權歸誰？
海口市住建局房產管理處相關負責人介紹，規劃內的地下車庫以及規劃用於停車的架空層都屬於專有部位，不在公攤的範圍內。《物權法》第74條中規定：「建築區劃內，規劃用於停放汽車的車位的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。」該規定實質已經承認開發商對規劃內車庫車位的原始所有權。開發商只要能提供車庫的工程規劃許可手續，驗收合格後就能進行車庫的初始確權登記。現在已明確小區規劃內車庫車位的產權是歸屬開發商所有的，但由於車庫車位具有一定的附屬屬性，其是為滿足小區居民停車需要而建設的，因此開發商行使所有權時必須受到一定程度的限制。《物權法》第74條第1款規定：「建築區劃內，規劃用於停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。」但該負責人強調，雖然產權歸開發商，但如果其違反當初的設計規劃，改變房屋的使用功能，就屬於違法行為，可向區城管局反映。
規劃外車位屬於誰？
該負責人介紹，現實中，開發商未取得工程規劃許可審批手續建設的車庫車位可稱之規劃外的車庫車位，對於規劃外的車位，《物權法》第74條作出了明確規定：「佔用業主共有的道路或是其他場地用於停放汽車的車位，屬於業主共有。」
人防停車位能賣嗎？
該負責人介紹，人防停車位位於地下，目前幾乎每個新建小區都有人防停車位。依據《人民防空法》的相關規定：新建十層以上（含十層）或基礎埋置深度達三米以上 （含三米）的九層以下民用建築，應當修建與地面建築底層相等面積的防空地下室。地下人防車位的原則是「誰投資，誰受益」。這種停車位開發商和業主均無產權，經人防管理部門同意後開發商可經營使用，也就是說這種車位不能買賣、過戶，只能出租使用權，且根據《合同法》規定，租賃期限不得超過20年。
哪些車位能辦產權證？
什麼樣的車位可辦理產權證？該負責人介紹，如果要辦理車位的產權證，首先必須是專有部位，不在小區業主的公攤範圍之內。如果是地上車庫，必須是有牆分離的獨立車庫，且層高達2.2米以上；如果是地下（非人防工程）車位、利用架空層等作車位的，必須有明確界址點（車位之間的分割點），且層高2.2米以上，經過規劃批准為車位用途的，才能取得產權證。
(責編：吳佔桂、蔣成柳)
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