來源:法制日報
原標題：全國首例車庫權屬案爭議不斷
物權法實施前後法律適用成焦點
製圖/高嶽
停車難,停車貴,一直是困擾城市居民的老大難問題。小區地下車庫的產權到底是屬於全體業主,還是屬於開發商?
近日,一篇《你還在買車庫嗎?法院都判決了:業主應免費使用,開發商無權售賣》(以下簡稱「車庫之爭」網文)的文章,再次在微信朋友圈刷屏。
這篇文章講述的是江蘇省南京市鼓樓區人民法院2003年審理的星漢城市花園業主委員會(以下簡稱業委會)與江蘇星漢置業有限公司(以下簡稱星漢公司)車庫糾紛一案(以下簡稱「車庫之爭」)。此案一審業委會勝訴後,被媒體冠以「全國首例」,因此社會關注度極高,且不時被網民拎出來,多次引發社會熱議。13年後,鼓樓區法院發布聲明「闢謠」,網民才得知,2003年法院一審宣判後,星漢公司不服提起上訴。南京市中級人民法院審理後認為,原審查明事實不清,裁定「撤銷原判,發回重審」。
有知情人告訴《法制日報》記者,南京市中院發回重審後,鼓樓區法院長達11年沒有下文。直到2014年,鼓樓區法院才經過審理,改變2003年的判決結果。
「同一案情、同一當事人、同一個法院,判出的兩個結果卻大相逕庭,一直飽受法學專家的質疑。而物權法實施前後的法律適用,也因此成為公眾熱議的焦點。」這名知情人對《法制日報》記者說。
地下車庫權屬紛爭激烈
一審判歸全體業主所有
星漢城市花園小區(以下簡稱星漢花園)位於南京市鼓樓區。
小區業主徐女士告訴《法制日報》記者,1998年星漢公司報建後,開始建設星漢花園,2003年前就已竣工交付。「在南京,星漢花園是成立業委會比較早的。」
據業委會一位陳姓委員介紹,星漢花園規劃了36個地下車庫,但實際上建設了59個。星漢公司在業委會不知情的情況下,以8萬元的單價賣掉了其中37個,餘下的22個也被物業公司租了出去。
業委會得知後,派人找星漢公司協商,要求將車庫歸還給業主。
據業委會一位不願透露姓名的人士回憶,當時星漢公司的經理稱,車庫是公司花錢建的,憑什麼要給業主,全國沒有這樣的先例。
多次協商無果後,業委會於2003年6月19日,一紙訴狀將星漢公司起訴到了鼓樓區法院。
2003年11月12日,鼓樓區法院進行公開開庭審理。
庭審中,業委會代理律師陳述的理由是:小區地下車庫是小區配套公用設施,應當無償地交給業主使用,星漢公司作為開發商,沒有車庫的所有權,因此也無權出售。
星漢公司則強調,公司在出售房屋時,並沒有把地下車庫面積列為公攤面積分攤到業主的頭上。「車庫是公司投資近300萬元建成的,當然擁有車庫的產權,出售車庫並沒有錯。」
最後,法院當庭宣判:地下停車庫歸全體業主所有,星漢公司應向業委會移交全部地下車庫。
一名業主算了一筆帳,當時南京擁有面積1萬平方米以上的小區有200多個,每個小區有60個左右的車庫,均價都在10萬元左右。「如果按判決返還給業主,開發商至少要退出10億元以上。如果將1萬平方米以下的小區都算進去,數額更為巨大。」
判決後,星漢公司當庭稱:「堅決上訴!」
此案當年的審判長、鼓樓區法院現任黨組副書記、副院長盛皓,在判決後向媒體詳細解釋了判決的兩個事實依據:
一是南京市規劃局規定,開發商按0.2車位/戶標準建車庫,這就明確了車庫作為公共配套設施的功能和開發商建車庫的法定義務。「既然建成後的車庫作為公配設施,是建築物的輔助設施,就應交付建築物的所有人共同使用。」
二是小區實有土地使用面積為7697.60平方米,分攤面積也是7697.60平方米,證明小區土地面積已全部分攤到全體業主。「小區的土地使用權為小區業主享有,開發商不再享有小區的土地使用權,因此也不能享有土地上建築的所有權和支配權。」
由於當時國家沒有出臺系統的建築物區分所有權的法律,判決依據的是1998年9月29日由江蘇省物價局、省建委制定,經江蘇省政府同意後印發的《江蘇省商品房價格管理規定》。這項規定第十四條列舉了價格構成的9項成本構成,分別是:土地徵用(出讓)及拆遷補償費、前期工程費、房屋建築安裝工程費、附屬公共配套設施費、公共基礎設施費、管理費用、銷售費用、財務費用和公共設施專項維修資金。最後強調,「本款1至9項所列費用,必須嚴格按照經批准的規定設計方案實際發生的項目執行。未經省價格部門批准,任何單位和個人不得擅自增加或變更」。
發回重審十一年後改判
超規劃車庫屬業主共有
隨著房地產市場持續升溫,每隔一段時間,「車庫之爭」網文就會被網民在一些微信公眾號轉發,並持續發酵。
2016年4月8日,鼓樓區法院在官微上就「車庫之爭」發表聲明稱,「微信公眾號上提到的判決內容,是並未生效的一審判決,此案應以生效判決為準」。
此時,很多網民才知道,「車庫之爭」一審宣判後,星漢公司提起了上訴,南京市中院裁定「撤銷原判,發回重審」。鼓樓區法院就「車庫之爭」作出了新的判決。
在中國裁判文書網站上,《法制日報》記者找到了「車庫之爭」的判決書,文號為(2013)鼓民初字第1656號。時間是2014年9月18日。
判決書顯示,業委會起訴的理由,和此前沒有多大變化。星漢公司的辯稱,多了一個新的內容:根據物權法第七十四條第二款規定,建築區劃內規劃用於停放汽車的車位、車庫的歸屬由當事人通過出售、附贈或者是出租等方式約定。「業委會並未提供其與星漢公司約定取得地下車庫的證據,故其對地下車庫不享有權利。」
鼓樓區法院作出判決:星漢公司於本判決生效起10日內給付業委會車庫出售款50萬元,駁回業委會的其他訴訟請求。
《法制日報》記者梳理判決書得知,法院裁判的依據有兩點:
一是《最高人民法院關於審理建築物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》(2009年3月23日發布,以下簡稱《解釋》)。《解釋》第六條規定,建築區劃內在規劃用於停放汽車的車位之外,佔用業主共有道路或者其他場地增設的車位,歸業主共有。「星漢花園規劃核准車庫數量為36個,實際建設59個,故超規劃建設的23個車庫應屬業主共有。」
二是《南京市商品房附屬房屋轉讓等問題的若干規定(試行)》(2004年12月15日制定,以下簡稱《規定》)。《規定》第六條要求,規劃核准的車庫中,應有不低於15%的車庫為業主保留。「星漢花園業主實際有權取得的車庫為29個。星漢公司已交付了24個車庫,尚應向業委會移交5個車庫。因車庫已實際出售,星漢公司應支付對應的出售價款50萬元。」
一審宣判後,雙方均未上訴。
第二次判決適用法律存疑
雖已生效但爭議仍在持續
根據時間計算,鼓樓區法院官微在2016年4月8日發表聲明時,距離鼓樓區法院第二次作出判決已經過了一年多時間。
南京市民張直凱認為,鼓樓區法院的聲明提到了鼓樓區法院曾審理過「車庫之爭」、星漢公司不服一審判決提起上訴、南京中院裁定發回重審等事實,但均沒有說明具體的發生日期。鼓樓區法院(2013)鼓民初字第1656號判決書全文有2200多字,隻字未提其2003年的判決和南京市中院發回重審的經過。「從裁判文書的行文規範上看,更像是一起新的案件。」
《法制日報》記者採訪得知,物權法頒布前後,關於如何確定區分所有建築小區的車庫歸屬問題,曾一度成為爭論的焦點和熱點。在物權法的起草過程中,學界觀點紛紜,主要有4種觀點:業主所有說、開發商所有說、國家所有說和約定歸屬說,即分別認為車庫歸業主所有、開發商所有、國家所有,或通過具體約定來確定其歸何主體所有。最終,我國物權法第七十四條採納了「約定歸屬說」的觀點。
「約定歸屬說」也是星漢公司在2014年審理「車庫之爭」時提出的主要抗辯理由。
4月8日,《法制日報》記者簡訊聯繫鼓樓區法院新聞發言人張偉,擬採訪星漢公司何時上訴、南京市中院何時發回重審以及鼓樓區法院(2013)鼓民初字第1656號民事判決是再審還是重新立案等問題。
截至發稿,鼓樓區法院仍沒有回音。（記者 王陽）