本報記者 周雪松
眾所周知，為了確保糧食安全，守住耕地紅線，建設用地的規模是有限的，我們有限的土地資源除了拿來蓋住房，今後隨著住房供應緊張緩解，更多建設用地應該用來發展產業，產業地產前景廣闊，但這一領域也存在很多問題。
戴德梁行北區產業地產部主管路煜在接受中國經濟時報記者採訪時表示，目前產業地產發展存在的主要問題是同質化嚴重，有的區域在未形成產業聚集、招商不足的情況下，盲目興建園區，造成了巨大的資源和資金浪費，又因規劃不清晰，只能跟隨短期的市場產業趨勢引導產業，最終大量園區產業趨向同構化。這對園區運營、管理、服務也提出了挑戰。
值得關注的是，現在有些招商引資並沒有給當地產業發展作出巨大貢獻，甚至異化演變成了圈地。路煜表示，出現圈地現象是雙輸，招商引資的兩個參與主體（供方和需方，或者簡單說即政府和企業）都須要為此負責。「一方面，政府不能一味求大、求新，要結合自身情況招商引資，同時做好對企業投資的考察評估工作，並且長期監督管理，在相關協議中寫明條件，杜絕此類現象；另一方面，企業應做好主業，關注自身發展。從建築規劃制度層面，應鼓勵企業合理高效用地，提高容積率，同時政府也應合理考慮企業擴產擴能的需求。」路煜說。
路煜表示，就宏觀而言，中國經濟從高速增長向高質量發展轉變，過去產業園區賴以生存的低成本優勢面臨邊際效用遞減的嚴峻挑戰，難以滿足我國區域經濟發展要求；同時，人工智慧、工業網際網路、5G應用、大數據等一系列新技術不斷衝擊傳統產業，產業升級演變速度加快，舊園區無法匹配技術迭代的需求，面臨淘汰。就微觀而言，生態環保壓力日趨增大，難以支撐各類傳統高耗能高汙染園區發展；傳統產品全球性產能過剩、國內外市場需求量不斷縮減。
路煜認為，在新時代背景下，專注發展區域經濟，優化自身運營管理及服務模式，提升與前沿科技的結合與應用，是每一位產業園區的設計者和操盤者都需要特別注意的因素。
作為我國經濟發展的重要一環，產業園區是培育高新技術產業、促進產業集聚、完善產業鏈條的重要載體，也是產業地產的主要表現形式。在新時代背景下，產業園如何轉型？地方在招商引資方面應該堅持怎樣的策略？路煜建議，應結合自身經濟特點，差異化發力，或者補短板，或者強長處。
如何破解產業發展同質化的問題？路煜建議，在下一階段的產業園區發展中，這些問題可以通過園區對自身運營、管理、服務模式的升級來進行優化。在產業園區運營層面，手段利用包括人工智慧、大數據、工業網際網路、BIM/CIM平臺等信息技術建立一系列線上產業生態圈，例如打造主題化的企業社群來進行產業集聚；通過信託融資、基建基金來進行資本創新；依託大數據分析客戶需求從而指導園區設計開發；結合人工智慧及大數據為企業提供三維可視化的招商體驗服務等。在園區管理層面，信息技術賦能的新管理模式下，園區可實現各項數據智能監測、各業務部門與企業相關數據實時共享，達到「業務聯動+協同處置」的雙輪管理模式。而在園區服務層面，新服務模式應當從單一「物業管家」模式轉型成「平臺+物業」的驅動方式。依託大數據、工業網際網路等技術來完善現代供應服務管理（人才招攬、物流運輸）、推廣精選及優選的商業和配套服務（政策、信息諮詢），從而建立專門為企業服務的生態圈。
「創新是第一動力，人才是第一資源，園區應大力挖掘所在區域產業升級機會，通過塑造創新環境吸引創新人才，圍繞人才的需求和優勢打造創新載體、激活創新產業，賦能區域產業集群升級，從而實現高質量的存量盤活；另一方面，要逐漸從『企業孵化』轉型『產業孵化』，要做到從未來定位及全球市場來綜合分析產業競爭力。這其中，平臺型企業的引進尤為關鍵。」路煜強調。