作者: 愛Home房地產研究灣區土拍依然火熱。
就說深圳11月還將計劃出讓8宗住宅、商業地，可以說深圳土拍大戲還在後頭。不過對於大灣區其他區域來講，部分土拍大戰早已上演，而且還頻頻刷新紀錄。
比如最近，東莞松山湖片區大嶺山鎮新出了地王，樓面價達到了20842元/平，而較早之前，長安土拍也拍出了樓面地價25997元/㎡的新紀錄，惠州大亞灣、南站新城也吸引了華潤、碧桂園落子，廣州南沙土拍也引起了激烈的哄搶······
土拍活躍，記錄不斷刷新，同時激活的還有樓市的房價，新地王、樓面價新記錄都會對房價產生一定的影響，很大一部分還有可能拉升房價，但也有樓面價較低的，進而讓置業者撿到「打新」的機會。
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東莞土拍熱鬧不減，大嶺山、長安地價再刷記錄，房價會上到5萬嗎？
大灣區各市近來土拍非常頻繁，供應量不斷推高。不知是不是快要到年末了，也要走一波「業績」。
先來看看東莞。
東莞10月有5宗土地掛牌出讓，對比9月量上雖然較少，但每一宗競拍都依然熱鬧，尤其是一些熱門板塊，長安、大嶺山等又破記錄了。
10月27日，大嶺山大沙村的2020WR044地塊拍賣落幕，中海以總價18.2億元，折合樓面價20842元/平的樓面價拿下。中海樓面價刷新了9月金地的19420元/㎡，估計未來大嶺山拍地項目入市樓市房價會有一定的上漲。
大嶺山由於緊靠松山湖的優勢成為松山湖外溢居住的優選之一，片區在售的新房基本已經3萬+，3-4萬/平的二手房也不在少數。而且大嶺山萬科漢邦松湖半島備案，最高約3.84萬/平，均價3.67萬/平，大嶺山破4在即。
不過如今中海樓面價就已經約2萬/平，未來入市產品3萬+不出意外會是有的，或許部分房價還將衝4破5。大嶺山樓面價一再刷新，將會助推片區的房價更加堅挺，也會有一定的上漲。
東莞近來土拍另一大看點即是長安。
10月22日，長安2020WR043號建設用地被碧桂園拿下，而該地塊有47家房企競爭，非常搶手，碧桂園以115737萬元+18%安居房配套比例斬獲該地，折合樓面地價25997元/㎡，打破長安土拍總價及樓面價記錄。
樓面價25997元/㎡，約2.6萬/平意味著什麼？目前長安在售的新房龍光江南大境均價4萬/平，長安成交二手房也在3萬+左右，長安的房價已經不算低洼，未來碧桂園項目入市4萬+或許是有的。
長安因為靠近深圳，也一直得到不少深圳客的青睞，不過未來長安達到4萬+、5萬+的價格，深圳客再外溢購買長安已經少了很多優勢。
與長安較為接近的沙井，最近入市的新房嘉富寶禧、新禧均價在5.23萬，單價約4.7萬-5.6萬，長安的房價已經有4萬的新房出現，正在逐漸趕上深圳沙井的房價，未來的價格優勢不大了。
其實東莞土拍繼9月火到了10月，地王頻現，樓市價格未來上漲的趨勢很明顯，長安、大嶺山等熱點片區搶手可以理解，同時橋頭的拍地也創下片區新高，折合樓面價約9566元/㎡，東莞的區域價值正在加速兌現，置業門檻也在相應抬高了。
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灣區其他片區也不可忽視，惠州土拍量最多，南沙地競爭激烈
惠州10月土拍，早前有媒體統計有約22宗經營性用地掛牌出讓，包括商住、商服等地塊，供應量很多，其中惠陽供應8宗，大亞灣供應一宗。另外廣州南沙、增城也有不少供應，而且南沙地塊也遭遇了哄搶。
惠州那麼多供地中，大亞灣的地塊相對稀缺。該宗地塊位於臨深區域的大亞灣西區，東側與廣外附設大亞灣外語學校相鄰，佔地面積10萬平，規劃建面約28萬平。而且今年以來，大亞灣西區經營性用地供應保持在低位，整體供需規模回落，有地出來關注度很大。
大亞灣宗地最終由惠州市潤浩房地產有限公司底價拿下，為華潤置地控股子公司，成交價為118160萬元，樓面價為4220元/㎡。
該地塊周邊項目由碧桂園星鑽、博林騰瑞、瑧景園等等項目在售，周邊房價在1.2萬-1.9萬左右。大亞灣的房價在惠州是處在一定高位的，今年部分項目備案單價上也達到了2萬。未來大亞灣有華潤進駐，區域價值更加可期。
惠州的土拍量多，也吸引了很多大開發商進駐，華潤之外，惠州南站新城商住用地就被品牌開發商碧桂園拿下，以約1.09億元底價拍得，樓面價約4076元/㎡。
目前南站新城的房價均價在1.5萬左右，不過星河丹堤已經掛牌至3萬+了，碧桂園的項目入市估計有會一定的價格優勢。
整體上看，惠州10月土拍基本都是以地價拿下，地價起伏不大，不過有兩宗樓面價達到6000多的地，均位於惠陽，「地王」效應對房價的影響更大。惠州土拍數量很多，不排除是去區域面積大的原因，但也能看到區域開發力度是在逐漸加強的，而且11月惠州土拍更加多。
廣州也進入土拍熱行情，其中南沙灣2020NJY-14地塊吸引十餘家企業哄搶，經歷30多輪競價後，最終被越秀地產以總價180470萬元+配建面積2250㎡、樓面價17608元/㎡拿下，溢價率達到了18.5%。
南沙灣區的官方定位就是廣州濱海國際門戶，因此，打造國際濱海生活圈，建設高端灣區生活氛圍，是該區域的發展目標。根據房價地圖看，區域在售新房已經達到3萬+，星河山海灣均價更是在3.6萬/平，那麼越秀拿下的地未來會不會達到4萬+？
粵港澳大灣區未來的價值有多大，透過土拍可以窺探一二，像是東莞樓面價屢屢破紀律，開發商競爭激烈的拿地，看好的就是未來的發展空間。
未來長安、大嶺山這些項目入市，比目前沙井、光明新房5萬+的房價較低，但是估計與坪山3-4萬的價格基本持平了，未來想要置業東莞臨深的真的很難了。
不過惠州土拍很多，未來供應也大，想要更大價格優勢的話，惠州可以看一看。
愛住家灣樓事 發起了一個讀者討論大灣區土拍熱度不減，你看好灣區那個板塊？參與討論
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愛住家綜合整理
部分圖片資料來源於：房博士、購房者在線、樓市惠州、樂居等