12月3日上午，濟南土地市場出讓8宗地塊，總出讓面積約385畝，其中含1宗商住用地、3宗住宅用地、3宗商務金融用地和1宗殯葬設施用地。
最終，3宗打包地塊流拍，4宗地塊成功出讓，成交總金額358805萬元，最高樓面價約12528元/平方米，越秀、招商蛇口成功摘地。
據悉，中海、萬科、融創、金茂、金地、大華、越秀、海信等8家房企參與了競價。
一天之間，有的被各房企爭奪溢價，有的卻無人問津，同為濟南主城區內宅地，為何結局如此不同？
流拍地塊位於主城區
本場土拍中，工具機四廠A-1地塊成為備受開發商關注的「明星宅地」。
據出讓文件，該地塊位於新宇北路以東、中林路以南、花園東路以北、開源路以西，周圍分布有鄧家花園、明湖太學苑、沁湖新居等居住社區，居住配套設施完善。土地面積74551.8平方米，地上最大容積率2.5，起拍價為182839萬元，起始樓面價約9810元/平方米。競得人須在A-1地塊內提供不少於建築面積5000平方米的租賃住房並永久自持運營。
該地塊附近在售新盤有萬科翡翠公園，開盤時間是去年7月，據貝殼新房數據，目前參考均價為22000元/平方米。
最終，該地塊吸引了包括中海、萬科、融創、金茂、金地、大華、越秀、海信等8家房企參與競價。經過102輪喊價，最終越秀殺出重圍，以23.35億元的價格摘地，此時溢價率達27.7%，樓面價為12528.2元/平方米。
同樣位於主城區的三宗打包地塊卻走向相反結局，爆冷流拍。
這三宗地塊由濼源大街以北、太平街以東地塊，二環東路以西、解放路以南的兩宗地塊組成，含2宗住宅用地和1宗商務金融用地，均為舊改地塊，需配建回遷房。起始總價為135728萬元，其中兩宗宅地的樓面價分別為9417元/平方米和9705元/平方米。
據出讓文件，濼源大街以北地塊需要提供安置房22000平方米，二環東路以西地塊需要提供約30000平方米安置房，未來政府平臺以3500元/平方米的價格回購。同時，這兩宗住宅地塊的規劃最大建築面積為28000平方米和86000平方米，安置房佔總面積比為45.6%，拉高了實際可售樓面價。據估算，最終折合樓面價約18000元/平方米。
此外，招商蛇口以底價摘得盛福片區奧體西路以東、中林路以北3宗組團地塊，含2宗商務金融用地及1宗住宅用地，總成交價12.35億元，住宅樓面價約8214元/平方米。
據悉，招商蛇口於2017年6月首進濟南，拍得長清區兩幅地塊，同時刷新了長清住宅用地的樓面價。此次拍地為招商蛇口在濟南落地的第三個項目。
土地市場冷熱不均
在濟南土地市場中，流拍和溢價並存的情況頻頻發生。一邊是優質地塊吸引競價，一邊也時常出現各種原因下的「爆冷」流拍。
今年10月19日，濟南土地市場集中出讓20宗土地，市中區郎茂山附近原山東長城房地產綜合開發總公司地塊吸引中海、中南、中梁、中電建等多房企參與競價，後為中電建溢價拿下，樓面價達14403元/平方米，但同日出讓的雪山片區最大7宗打包地塊流拍。
11月30日，濟南出讓18宗地塊，盛福A地塊和球墨B3地塊收到多家房企追捧，但實驗學校北地塊A-1地塊遭遇流拍。
總體而言，濟南土地市場似乎偏愛推出打包地塊，同時出讓條件設置得較為複雜。以10月19日雪山片區打包地塊流拍為例，其中商業地塊面積多，須配建、代建內容繁多，同時，在價格方面，這一組團地塊的居住用地樓面價高於其他組團地塊。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進分析，目前政府所提出的保障房、配建、代建內容等設置為出讓條件，確實轉嫁給了地產開發商比較高的成本。但同時，這也提高了地塊出讓的難度，需要搭配好的地塊才能吸引到開發商拍地。尤其在今年濟南樓市表現一般的情況下，流拍出現的概率比過去更高。
濟南的基準地價已於10月迎來一次大漲。今年10月16日，濟南人民政府官網發布了《濟南市人民政府關於調整中心城區及市區部分建制鎮(街道)駐地國有土地基準地價的通知》。相比2018年已被廢止的版本，一二三級三類用地基準地價都有所上升。其中工業用地幾乎無漲幅，但住宅用地大幅度增加，漲幅超過100%。
嚴躍進表示，基準地價的調整是受到當地GDP、物價等宏觀經濟因素影響的結果。濟南作為省會城市中地價相對更低的城市，本身會吸引部分開發商拿地，不過一旦出現土地市場過熱的情況，將會引發調控措施。
值得一提的是，濟南目前的房價正在經歷「降溫」，或導致房企拿地時對於成本計算更加謹慎。在統計局發布的70城房價數據中，今年以來，濟南新房銷售價格除5-7月環比有所上漲外，其餘月份均為環比下跌。10月，濟南新房價格環比下跌0.2%，同比下跌2.1%，同比跌幅全國第一。
（文章來源：國際金融報）