綠地控股董事長張玉良 視覺中國 資料圖
2017年，全國商品房銷售額創下了歷史新高，進入2018年之後，房地產市場是否還能如去年一般火爆，對此，綠地控股董事長張玉良在2018年初的媒體溝通會上做了預判。張玉良預計，2018年的房地產市場很難再維持去年的火熱局面，整體降呈現穩中有降的趨勢。但房地產行業中的龍頭企業或不會受到影響，業績仍能保持30%-40%的增長。
淨利潤同比增長24%
綠地控股（600606.SH）最新發布2017年業績快報顯示，公司主要經濟指標全面恢復性增長，質量效益持續優化，全年營業總收入2901億元，同比增長17%；利潤總額191億元，同比增長32%；歸母淨利潤90億元，同比增長24%；全年共納稅305億元，在11個省份納稅總額均超過10億元。
其中，綠地房地產主業銷售業績快速增長，全年實現合同銷售金額3065億元，同比增長20%；合同銷售面積2438萬平方米，同比增長24%；回款2451億元，同比增長20%。
張玉良介紹，2017年綠地調整投資布局，搶佔市場先機，項目拓展成績顯著，特別是圍繞特色小鎮、地級市高鐵站、戰略性項目等題材，搶抓城市群溢出效應，搶抓快速崛起的高鐵沿線市場。雪野湖、丁字灣、宿州高鐵站等69個項目先後落地，新增土地面積約1262萬平方米，計容建築面積約2325萬平方米，土地款592億元，預估新增總貨值超過3000億元，平均樓面價約2300元/平方米，土地成本優勢持續強化。
與其他房企相比，優勢在於「協同」
張玉良在接受媒體採訪時多次強調了「協同」二字，他表示，與其他龍頭企業相比較，綠地的優勢正是在協同方面。
張玉良表示，綠地在「地產+」產業協同新亮點層面，基建、金融、消費等多元產業板塊成長迅速，科技、康養等新興產業破土而出。2017年，綠地在大基建、大金融、大消費等產業都有所布局，其中，基建產業業績快速增長,全年經營收入、利潤總額大幅增長，新籤項目總金額1941億元，同比增加100%，成為整體增長的重要引擎；
金融產業平穩發展，房地產基金、一二級市場投資等債權和股權業務穩步推進，並進一步完善金融平臺，成功獲得第三方支付牌照，打造「綠地聯行」支付平臺；
在消費產業方面，綠地旗下進口商品直銷實體門店G-Super全年新開15家，門店總數達到41家，分布在全國17個一二線城市。酒店旅遊產業穩健發展，全年經營收入18億元，並圍繞「一帶一路」推進輕資產化戰略布局，成功在柬埔寨金邊、泰國芭提雅輸出酒店管理，全球累計輸出管理項目30個。科技產業也在2017年快速起步，校企合作深入開展，綠地先後與復旦大學、上海交大、同濟大學開展戰略合作。此外，綠地的康養產業也於2017年順利起步，正式成立康養產業集團，研發了涵蓋「醫康養娛遊樂」六大主題內容的康養酒店產品模型，啟動並開工了6個康養酒店項目。
今年目標邁向萬億資產規模
對於剛剛到來的2018年，張玉良分析，外部環境將迎來五大機遇：
宏觀經濟中高速增長的機遇，各地全力優化營商環境推動新一輪發展的機遇、經濟社會邁向更平衡更充分發展的機遇、城市群蓬勃發展的機遇以及國資國企深化改革的機遇。同時，企業也需要充分準備應對國內外貨幣金融環境從緊從嚴、房地產行業深刻調整、經濟社會發展方式轉變等層面的挑戰。張玉良表示，總體而言，2018年機遇大於挑戰。
對於2018年的發展規劃，張玉良提出，綠地將邁向萬億資產規模。「主要業績指標努力實現15%至20%的增長。其中，房地產銷售額不低於4000億元。2018年，綠地將延續2017年全面恢復性增長的良好勢頭，不斷鞏固並提升公司第一梯隊的行業地位。」
對於媒體提及的綠地控股股價在過去的一年中並未如其他地產類上市公司一般又大幅度的增長，張玉良回應稱，他認為綠地控股的股價被低估了，「一個原因，我們原來的戰略投資者中，比較多的是資管資金；第二，這兩年我們的深度調整，並沒有完全反映到我們的報表上，另一部分是隱性的長期回報並沒有反映出來；第三，我們和投行的溝通還有待加強。」張玉良說。
三、四線城市年初仍有上漲行情
張玉良對於未來的房地產調控政策也做了判斷，在他看來，未來的總體調控政策依然會秉承「房子是用來住的，不是用來炒的」這一宗旨。但具體來說，一線城市會相對偏緊，二線城市則可能會有一定程度的放鬆。
張玉良認為，在城鎮化的進程中，二線城市發揮了很主要的作用，這也導致二線城市對於住房的需求量始終存在，而與此同時，二線城市對於人才的需求比一線城市更為迫切，目前許多二線城市已經出臺了一系列人才落戶的政策，而對於人才的需求將會一定程度導致其樓市調控政策比一線城市有所寬鬆。
綠地對於今年年初三、四線城市的房地產市場行情同樣看好，張玉良透露2017年很多房企在三、四線城市收穫頗豐，綠地預測在2018年年初三、四線城市房地產市場仍將有一波上漲行情，由此綠地也希望能夠抓住機會再「搶一波行情」。「常規銷售收入以外再增加千億業務指標作為新的增量。」張玉良說。
張玉良進一步表示，綠地在今年有個專項計劃，準備200億元資金，在行情依然看好的三、四線城市，包括一、二線核心城市周邊的輻射區域，拿一些「短平快」的項目。
張玉良透露,公司將加大全年新增土地力度,發揮綜合優勢大規模獲取特色小鎮、高鐵商務區等題材的戰略性項目,有選擇性地收購、兼併與合作拿地。同時,房地產主業將找準重點市場和重點發展區域,聚焦「沿海一條線、西部兩個圈、中部若干點」,重點抓好以下市場：一是長三角、珠三角、京津冀等一線城市群及周邊地區；二是江西、安徽、武漢、中原、山東、西北、西南及南寧等二線城市群及周邊地區；三是地級市高鐵站周邊地區。
將在一線城市探索長租公寓業務
至於當下頗受房地產商們追捧的「長租公寓」業務，張玉良透露，在租購併舉的政策導引下，綠地將重點圍繞一線城市，探索並試水租賃住房業務。
他介紹，綠地已經拿出上海的嘉定、青浦、崇明等區域的地塊做公租房項目，由於這些地塊處於上海的郊區，拿地成本相對更低，樓板價僅有2000至3000元/平米，預計未來能做到5%至6%的回報率。
不過，對於是否能將存量的類住宅物業轉為長租公寓，張玉良卻持有謹慎觀點。他認為，類住宅要轉變為長租公寓，最大的問題就是成本。這些成本不但包括樓板價的成本，還包括重新設計裝修等各種成本。「盲目的改造只會造成社會資源的浪費。」