綠地控股董事長、總裁 張玉良
樂居財經 李奕和 張丹 發自廣州
寄予厚望的綠地廣東，多次調改未見起色，張玉良決定「捨棄」。
廣州綠地從綠地集團剝離，併入綠地香港。10月12日，綠地香港（00337. HK）發布公告稱，從綠地集團和綠地地產手中收購廣州綠地房地產開發有限公司（簡稱「廣州綠地」）的全部股權，總代價72.6億元。
其中，36.4億元為股權代價，36.2億元為淨債項。交割後，廣州綠地將成為綠地香港的全資子公司。
這一步在意料之中。早在2019年，綠地控股（600606.SH）成立粵港澳大灣區指揮部，由綠地香港總裁陳軍直接負責，就已表露出讓陳軍管理綠地廣東業部的想法。
這是像是一劑預防針，又像是給市場投放的試探信號。「綠地廣東併入綠地香港」的傳聞便是基於此舉的猜測，如今一紙公告將傳聞變成了事實。
廣州綠地由綠地集團持95%的股權及綠地地產持5%的股權，買方上海東方康橋為綠地香港全資子公司。綠地控股持有綠地香港已發行普通股股本約59.11%，綠地集團為綠地控股全資子公司。
綠地控股與綠地香港為母子關係，倒手轉賣廣州綠地，終究還是自家生意。不過，此次轉賣之舉，更多透露的是，綠地在大灣區的業務已由綠地香港全盤接手。
截止於2020年6月30日，廣州綠地在廣東省持有35項物業，其中29項物業位於大灣區。此次入手，綠地香港以超3.7億元溢價購買，根據介紹，廣州綠地的資產淨值（包括非控股權益應佔資產淨值）約68.9億元。
這是一個「兩全其美」的買賣，於綠地集團而言，剝離業績不理想的綠地廣東，是減重回血；於綠地香港而言，是加倉運糧，大灣區是其重點布局區域，股權交割後，35個項目收入囊中，大灣區土儲陡增354萬平方米。
這也是嘗遍多法之後的另尋出路。廣東市場是張玉良給予厚望之地，也是給他不少傷痛的區域，9年發展投資近千億元，經歷架構調整、高管更迭，依然未能完成300億元目標。
這次「易主」，廣州綠地能否展現新活力，綠地香港是否能享受其帶來的業績正增，如期完成550億元的目標，是個未知數。
南下進軍
綠地香港要合併綠地集團廣東事業部的消息早在去年已經傳出，但官方層面並沒有明確表態，此次綠地香港收購廣州綠地，可謂坐實了這一收購傳言。
事實上，在外界看來，綠地香港「收編」廣州綠地是遲早的事情。成立近十年，綠地集團廣東事業部的發展一直不溫不火，業績也難以讓人滿意；此外，綠地香港在粵港澳大灣區的發展勢頭正猛，兩者的競爭關係讓外界產生諸多猜想。
綠地集團南下的步伐早在2010年開始。當年12月，綠地以14.4億元總價拿下廣州白雲新城一商業金融用地。這正是後來的白雲綠地中心，也是綠地在華南的首個綜合體地標項目。
廣州綠地正是在這段時間前後成立。
2012年，綠地加大廣州的拿地力度，其於當年2月以低價拿下廣州海珠區兩幅商業金融用地。半年後，又斥資4.78億元進入廣州花都區。隨後幾年的時間裡，綠地廣東還先後進入佛山、東莞、深圳、江門、湛江、汕頭、陽江等地。
公告也披露，廣州綠地及其子公司目前持有項目主要位於廣東廣州、佛山、東莞、深圳、江門、湛江、汕頭、陽江、茂名、清遠及揭陽，主要為擬作住宅、商業、辦公室及停車場用途的綜合開發項目。
於2020年6月30日，目標公司應佔該等項目的估計合併總建築面積為712萬平方米，其中354萬平方米位於大灣區。平均算下來，綠地香港由於收購所獲得土地建面均價僅為1019.66元/平方米，這些土地接近一半位於大灣區內。
式微與兼併
即使較早已經在廣東地區拓展業務，綠地集團在該板塊的發展並不理想。據了解，2011-2015年，綠地廣東銷售分別為7億元、26億元、72億元、120億元及140億元。這樣的增長速度顯然不能讓綠地集團滿意。
2016年10月，因業績完成低於集團預期，綠地廣東事業部原總經理朱懷宇被免職。取而代之的，是綠地控股副總裁陳志華馳援廣東。此次人事變更，旨在加大綠地集團在粵發展力度，提振廣東公司的銷售業績。
實際上，早2015年中，綠地廣東事業部就提出「挺進華南房地產市場第一陣營」的目標；而在就在更換總經理的2016年，張玉良給廣東事業部提出了2017年完成300億元銷售額的戰略規劃。
然而，事實上直到2019年，這一目標仍未實現。
業績目標一再爽約，綠地集團內部的調整也隨之而來。今年2月12日，張玉良籤發了一份中層管理人員的職務調整文件。正是在這一次調整中，綠地集團廣東事業部不見了蹤影。
當時，張玉良表示：「地產行業企業分化嚴重、壓力很大，企業在這樣的環境下要發展，首先要改善制度，改善制度還不行就換人，通過換人來增強新的動力。」
隨後於2月19日，綠地灣區公司成立，以此前的廣東事業部以及綠地香港廣東公司為主體，下設深圳、粵西、佛山和廣州四大區域公司。該公司核心管理層幾乎都來自綠地香港。
而據媒體報導，早在2019年，綠地集團就已成立粵港澳大灣區指揮部，將廣東事業部併入其中，其負責人正是綠地香港總裁陳軍。
進擊的綠地香港
一邊是綠地廣東的日漸式微，業績遠達不到要求；另一邊，則是綠地香港在粵港澳大灣區的攻城略地。
在綠地廣東還在為完成300億銷售目標而煩惱之際，2017年8月，綠地香港以11.4億元總價收購廣東團億投資集團有限公司，曲線進入珠三角。項目為佛山一宗1170畝的文旅地塊。
當時，綠地香港總裁陳軍將此舉稱為「公司布局廣東省的重要戰略之一」。
2018年，綠地香港以18.55億元收購肇慶宋隆小鎮70%股權及負債，再次加碼粵港澳大灣區。根據規劃，該項目建築面積超過180萬平方米，是集文化、旅遊度假、康養於一體的超大型國際健康生態城。
據了解，今年上半年，綠地香港通過公開投標、戰略合作與併購等靈活多樣的土地收購方式，策略性地深耕長三角及雲南省核心城市區域的土地儲備，於7個城市收購13幅總建築面積約253萬平方米地塊。
截至上半年，該集團擁有土地儲備約2200萬平方米，主要策略性地分布在長三角及泛珠三角的核心城市的黃金地段。土地儲備足夠支持未來2至3年的發展需求。
對於大灣區的布局，綠地香港在公告中表示，其策略是於泛珠三角區域主要城市的黃金地段物色土地，支持物業發展及投資，以增加土地儲備及進一步推動公司發展。
截至2020年6月30日，該公司在廣東省大灣區擁有兩個物業項目，公司應佔的估計合併總建築面積約為158萬平方米。而此次收購廣州綠地，將為綠地香港在大灣區帶來354萬平方米的豐富土地儲備。
對於該起收購，綠地香港董事會認為，收購事項是難得的機會，可在大灣區收購規模龐大的房地產組合資產，進入中國具有投資價值和增長潛力的一線、二線及三線城市，並鞏固集團作為處於泛珠三角區域領先的物業開發商的地位。收購事項還將擴大集團的收益基礎。
從整體的銷售層面看，2017-2019年，綠地香港均保持了較高的增長。三年間銷售金額為301億元、379.25億元以及484.58億元，同比分別增長65%、26%以及28%。
受疫情等因素影響，今年上半年，綠地香港合約銷售132.72億元，已售合約總建築面積則為111.35萬平方米。銷售額主要來自長三角及泛珠三角等重點區域的項目，當中江蘇省、廣西壯族自治區、雲南省及浙江省的項目，分別佔合約銷售額的約51%、17%、17%及13%。
2020年，綠地香港將銷售目標設定為550億元。在年中線上業績會上，董事局主席兼行政總裁陳軍表示，該年度經營目標並無調整。長遠而言，其計劃是在2021年要實現1000億的銷售額。在實現這些遠大目標的徵途上，粵港澳大灣區被綠地香港寄予了極大的期望。
文章來源:樂居財經