來源： 自媒體
文章來源：自媒體「地產小王子」 作者：程立
寫在最前面：
上一篇對43個紅盤進行了倒掛收益的計算和排行，在購房者群裡引發了激烈的討論。如果說，上一篇是短期投資的話，下一篇我想對未來5年杭州各大熱門板塊進行一個「房價天花板」的預測：在相對克制的情緒下，大膽加入我對杭州未來的期許。是有理有據，還是胡說八道？我們可以靜待亞運會後，一起來驗證。
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本次預測的4個基礎
1、我國M2持續走高，伴隨LPR不斷走低，國家放水意願非常清晰。同時， 為了抵抗疫情，挽救經濟，全球大環境極度寬鬆量化，有錢人資金長期避險需求大增。
2、 一二手限價倒掛，激發大量投資客的熱情，與自住、改善客戶共同活躍於市場中。人才落戶及優先選方政策，吸引全國高端人才購買力。
3、趁著亞運會和大基建的東風，杭州城市建設仍在不斷加速過程中，各項城市配套和地鐵4期如期推進。
4、杭州人口吸附能力不減，人口流入每年穩定保持在30萬以上，5年合計至少增加150萬常住人口，源源不斷支撐杭州樓市基礎購買力。
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關於預測的9條說明
1、考慮到政府對低價板塊的拉拔力度較大，我們給低價板塊較大的漲幅空間。
2、考慮到富人資金匯聚的效應，我們給予城市核心位置板塊，更多的漲幅預估。
3、對於新開發板塊，尤其是政府接下去持續密集推地的板塊，同樣給予了高估值。政府賣地欲望的推動，本身就是樓市上漲最大的動力。
4、對於無地可賣、未來發展空間不大，進入成熟期的板塊，估值較低。
5、對於產業支撐較強的板塊，一樣給予了較為大膽的估值想像空間。
6、板塊的價格天花板選取的往往是板塊核心位置，有地鐵、有品牌開發商、高水準產品的價格。也就是說，同一個板塊內，大部分樓盤都不能達到天花板價格的。只有標杆項目才是天花板。
7、這些天花板的價格，大概率會是剛交付的次新盤創造，那些8-10年的二手房很難達到這個高度。
8、低價板塊天花板比較低，是有瓶頸的，貴了之後就沒有消費受眾了，所以後期漲幅有限。
9、不要詫異於漲幅的巨大，譬如南星橋限價7萬上下，二手房真實成交已經11萬左右了，5年時間不過漲了4萬，到15萬，其實估算的很保守。真正讓人驚嘆的應該是6.98萬的限價。
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45個板塊預測圖
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45個板塊預測計算表
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本次預測的5條分析和3句話結論
從預測表格和圖中，我們可以看出，哪些板塊的成長空間更大，具體分析如下：
1、還是強調：絕對的地理位置決定絕對的價值。城市核心板塊的王者地位不可動搖，並且強者恆強。只要有錢，買入高端盤，絕對收益更高。
但要注意，並不是板塊內所有的樓盤都會成為王者。高端（高價）板塊中的天花板和地板之間差距會極大，不排除價差超過50%。
所以高端板塊中，要買最貴、最好的。
同時，相鄰板塊天花板差距巨大，有可能是因為板塊定位。有些板塊會有高端項目入駐，有些板塊則不會。簡單的說，相鄰板塊均價會接近，但天花板會相差很大。
2、恰恰相反的是，低端（低價）板塊中樓盤差距不會過大，甚至次新房和更老一些的房子之間差距也不會過大。這是因為低價區域的剛需整體消費能力有限，價格一旦過高，就超出其接盤承受的能力。
只要價格足夠低，成長空間就會不錯，一座城市的房價是有門檻的，這個門檻不是和人均收入匹配的，而是和前50%人群收入匹配的。有錢人越多，高收入人群越多，這個門檻就越高。
簡單說，你買不買得起不重要，只要有買得起的人，門檻就降不下來。
4、我一直強調城東（城東新城）是自住的好地方，因為這裡靠近杭州的擁江中心。 但是從板塊的漲幅看，並不算特別強勢弱勢。原因在於，起步價有點高了。
換個角度看，城東的利潤空間被政府賣地時候拿走了，開發商賣得辛苦，購房者也只能喝湯。
但是如果你作為資產配置來講，買在更靠近市中心的位置，一套房子的總價值能沉澱的資金更多。
當然，艮北是特例，因為錢江新城二期與它太接近了，而錢新二期的定位又實在太高了，艮北還有空地，所以空間估值給的特別大。
5、未來科技城給了大幅度的估值，除了長期看好阿里系的產業支撐外，最重要的是這裡的確被限價壓得比較死。城北運河新城也是同樣的道理。
對於投資客，這兩個板塊最好的用途——套利。
6、最終的結論三句話：
高端板塊總收益更高。
低價板塊肯定能漲。
有產業支撐、政府又持續推地的新興板塊是最好的套利標的。