在之前的文章中，作者和大家聊了日本經濟與美國經濟的對抗問題。在80年代初期，日本的經濟總量超過了蘇聯和西德，成為了世界第二經濟強國，僅次於美國。在鼎盛時期，日本的經濟總量接近美國的70%，但這樣的情況陡轉之下。進入1990年，日本的房地產、股市等行業全面崩潰，從而導致了一系列的連鎖反應。前事不忘後事之師，從日本的房價崩潰中，到底能看出多少慘痛教訓呢？今天，我們就聊聊這個問題。
首先，我們聊聊日本的經濟發展歷史。日本是二戰的戰敗國，二戰結束以後，美國曾全面遏制日本的發展。由於美國與蘇聯的爭霸已經愈演愈烈，面對強大的蘇聯，美國感到了很大的壓力。尤其是在東亞地區圍堵蘇聯擴張的局面下，美國需要可靠的盟友協助自己。在這樣的大背景下，美國對日本的控制開始放鬆。在五六十年代的幾次戰爭中，依靠大量的軍事訂貨，日本獲得了巨大的利益，順著第三次科技革命的東風，日本趕上了這一波機遇期，戰爭利潤被投入了經濟發展，這對日本至關重要。
請注意，作為一個發達國家，當時的日本和西德一樣，並不缺乏技術和人才，但缺乏機會和資金。管制放鬆以後，依靠一系列的自身優勢，六七十年代，日本的經濟開始持續發展。在70年代末期、80年代初期，日本的經濟總量，先後超越了蘇聯、西德，成為了世界第二大經濟強國，僅次於美國。在日本經濟鼎盛時期，日本的經濟總量達到了美國的69.5%。1985年，日本擁有4000億沒有的外匯儲備，相當於世界外匯儲備總量的一半左右。此外，日本各個富豪直接掌握了美國10%的經濟總量，這讓美國非常忌憚。
1985年，美國、日本等5個世界經濟強國，籤署了著名的廣場協定，請注意，廣場協定的籤署，意味著美國布雷頓森林體系的結束，意味著美元的大幅度貶值。美國開始大規模增加美元的數量，提高自己的出口和進口總額。與此同時，日本的日元開始全面升值。日本各種金融機構的信貸規模、數量，足足增長了5倍以上。銀行開始降低貸款的標準，利率持續下降。1986年，日本把基準利率下降到了2.5%。
此外，日本各個銀行開始為土地開發商擔保，向開發商大量放款。由於缺乏各種監管機構和措施，大量的活動資金都流入了日本的房產市場和股票市場。從而大大刺激了消費需求，從1983年開始，截止1991年日本房產崩潰，在不到8年時間內，日本的土地成交價格增長了5.3倍。大量的空閒土地開始進行買賣，然後各種高樓大廈平地而起。在日本東京的郊區，曾經出現了這樣的真實情況：冬季郊區一個只有20多戶的村莊，將自己的土地全部出售給了開發商。交易總價為8億日元。
5個月以後，當開發商準備開工的時候，這塊地的總價，已經接近了12億日元，從側面反映了日本地價的增長程度。1988年，日本全國的地價為1800多兆日元。沒有對比就沒有傷害，同一時期，美國全境的地價只有400多兆日元。美國的領土面積，接近於日本的30倍，土地的總價，卻還不到日本的25%，再次反映了日本地價的瘋狂。既然地價高，房價自然也不會便宜。在3年多時間裡，日本的房價平均暴漲了4倍多。對於很多家庭來說，如何致富？答案是：買房、買房、再買房。尤其是東京、大阪等大城市，房價和地價更加瘋狂。
對於普通家庭來說，出現了全家砸鍋賣鐵買房的情況，哪怕是十幾平米的公寓。日本首都東京總計分為23個區，23個區的總地價，甚至超過了美國全國的地價。我們看一下當時日本普通人的收入情況，按照計算，1989年，日本人均年收入為23000多美元。同一時期，美國人均年收入22000多美元。換句話說，日本的人均收入已經超過了美國。普通百姓的大量空閒資金流入股市和房產，甚至出現了哄搶的情況。1990年，日本東京銀座大街上，每平方米的售價，已經達到了95萬美元。
認真的說，在同一時期，這個價格足以在北上廣等城市，買上一棟6層的單元樓了。1990年，日本東京的房產平均售價，甚至超過200萬日元。由於房價增長過於瘋漲，造成了大規模的金融信貸危機。日本各大銀行開始大幅度提高利息額度，基準利率從2.5%增長到了6%。與此同時，不再繼續放寬、擔保。截止1991年12月，日本所有的銀行都停止了對房產提供貸款和擔保。與此同時，日本開始對土地交易和房產徵收重稅，直接影響了地價和房價。
時間進入1992年，日本的房價崩潰式下降，很多房產大集團陸續宣告破產。至於中小規模的開發商，更是難以存活。當時，日本21家大銀行經過核算以後，公布了自己的貸款壞帳，總計超過了1100億美元。根據計算，日本所有的房產企業，總計出現了高達3萬億日元的貸款。1993年，日本的房價繼續下降，對於大城市的衝擊尤為嚴重。東京、大阪等幾大城市的房價，暴跌了6成以上，很多家庭直接經濟崩潰，出現了大量的斷供房和爛尾樓。
根據計算，日本房價平均下跌了53%左右。日本國內，大量的中產和一般家庭破產，曾經的富豪家庭，日子也不好過。目前，日本的平均房價，還不到1989年的一半。由此可見，當年的房價崩潰對日本房地產造成了重創。在日本90年代的各種社會類書籍或者回憶錄中，基本上都會出現90年經濟崩潰、家庭負債、走投無路的描述。因此，日本民眾把1990年到2010年的20年時間，稱之為失落的20年。