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提問：請問下：廣州番禺置換時機。18年高位買了番禺市橋老城區20年樓齡兩房，現在掛在鏈家，賣出後想置換番禺廣場附近三房，覺得東華花園不錯，學區省一級，離地鐵站1公裡左右，環境也不錯，物業八毛。現在番禺二手市場行情不好，當時也是高位買來，現在同戶型成交價比我買時低了20w左右，請問對置換時機和番禺廣場附近3房有什麼好建議嗎？首付60w以內，3成，女朋友還有名額。
回答：1.廣州最近在起勢，深圳強管控後資金開始外溢廣州尋找機會。
2.你目前如果不著急的話，再等一段時間之前買的大概率就能解套
3.其實還有一種方法，用你女友的名額買一套小的，然後等後面高點將1-2套賣出，等行情轉入下行的時候再換成三室。上行周期換三室容易踩不準節奏，低賣高買，畢竟交易需要一定的時間。
問：十三老師你好，我是十三房的老粉，追隨十三房買到了雅居樂的清水灣，後來買深圳，你們當時還沒有去深圳，我在2018年買龍崗喜悅裡小區，買的111平，469萬總價，單價4.2萬，現在看沒怎麼漲，當時看過寶中體育場附近的沒有買，現在後悔死了，請十三老師分析一下這個樓盤後期走勢以及後續操作，謝謝！喜悅裡我當時是抵押貸款買的，抵押每個月還款7500 按揭那邊因為貸了五成，每個月還款14000 一個月總共還款21500元，現在差不多快兩年了，沒有漲。這樣看，我是不是虧了？謝謝
答：老粉你好，首先感謝對十三房的信任。 18年看了寶體，最終買了龍崗，想必把大腿根兒都拍紅了。 我們來算筆細帳，400多萬預算18年看寶體，大概率是金成時代、泰華君逸世家這些品質一般的老盤，到現在漲幅大約40%，目前已經橫盤。 喜悅裡111平現在總價540萬左右，漲了16%，而且龍崗正在補漲階段，預計到下半年，最終能收穫30左右的漲幅，比起寶體的老盤並沒有差太多，所以很多事從長線來看，不像你想的那麼杯具。 當然如果硬要類比諾德，雅築這些妖盤小戶型的漲幅，我也無話可說。 後續如何操作，等龍崗補漲完畢，純投資可以考慮置換，根據當時的市場形勢再做決斷。
問：星大大好，手上能籌到現款220W，還能借到50W左右，家庭年收入80W到手，兩個人公積金一月1W+，現在考慮房價寶安區暴漲，想著首套先上車。我在寶安工作，老公在騰訊濱海大廈工作。南山看了房子普遍很老舊，車位不足，所以放棄了；現在想著在在寶安中心區和碧海買，預算七八百萬以內，看了西城雅築（兩房700W左右，優點寶安小學，海韻中學，寶體地鐵口，近壹方城，缺點：車位1：0.6）；碧海富通城一期，綠海名居都還能買到不錯的大面積三房（優點：面積大，可以高層看海；缺點：坪洲小學和寶安第一外國語，離地鐵遠）；我老公說還想去蛇口也看看，目前我們還沒小孩，準備明年備孕，請問我們該如何選擇？
答：你好，關注以下樓盤： 寶中兩房：花樣年、西城雅築、菁英趣庭 碧海三房：匯一城、富通城一期、綠海名居 南山：陽光花地苑、心語雅園、心語家園、瑞景華庭 考慮升值潛力+學位，首選南山，次選寶中 純投資建議富通城一期
問：老師你好，目前長沙2套房，有一套按揭，想賣掉一套小戶型學區房，只能湊100萬首付，100萬在深圳是否有選擇，或者您有其它建議，謝謝
答：100萬，五成首付，在深圳只能買到200萬的房子，這個價位的房子有，但居住體驗和升值潛力都不會太好。 再看你要置換的房源，公認的窪地長沙，小戶型學區房，這麼優質的標的，你確定要置換一套無品質，無學位的深圳遠郊老破小嗎?
問：總價400-500w在南山購買房產基本50平左右，這樣的結婚夠用麼。還看到很多房屋改造以及空間再利用的裝修方式。您覺得購買核心區域小戶型，再通過改造方式擴大空間，這樣的方式可行麼?
答：你好，婚房看你自己的取捨，南山也有價格低的樓盤，大部分潮汕開發商的盤贈送也比較多，深圳1改2，2改3的業主不少。 深圳未來很長一段時間都會是以南山為核心的格局。 自住不用在乎漲幅，只要追求地段和位置沒有錯。 未來房價升值 收入增加後再考慮改善置換。
問：星主，你好！今天36歲，兩小孩，大的今年上小學小的上幼兒園。目前布吉信義片區逸翠園2房，15年購買有100萬貸款在我老婆個人名下；同年我個人名義在惠州南站昶園入手一套還有50+貸。現手頭有450，還有些應收款100左右，因需要留營運工廠，計劃拿出不超過350來買房。前兩年每年200-300的收入，今年可能150。老婆孩子都是深戶，我非深戶今年5月才連續滿5年。當前我想買一套4-5房，工作在鳳崗，請問我應該在布吉橫崗周邊買房嗎還是去龍崗中心城？可以做到5成甚至5轉3嗎？我是該買500-600萬差一點的位置或者樓盤還是追求高端點的走800-1000萬的？橫崗的振業城大平層如何？問題較多，謝謝了！
答：你好，感謝大額讚賞！ 稍為懂深圳的人都會趨西避東，你已經有一套在布吉了，不建議繼續加倉。 自住可以考慮1000W的產品，投資建議入手1-2套600萬左右的剛需盤，700萬以內才是紅海市場。 振業城不建議繼續入手。 職業炒家一般會投住分離，投資只買升值潛力最大的樓盤，自住租房即可。 惠陽長遠看價值不大，南站比大亞灣好一些，但是佔你的貸票，可以考慮出手置換。 深圳可以操作5改3，全款抵押的方式也不錯，找個墊資公司配合，全款更利於淘筍。
問：老師你好，想了解下前海港灣花園這個盤值得繼續持有麼？5號線地鐵很快就要開通了，主要缺點感覺還是靠近興海大道，月亮灣大道，比較吵，去年730之前入手的，現在基本上是虧的。
答：前海港灣花園很新，以前海為未來中心來看，地段和學區都很好了，繼續持有吧。去年趕上730嚴控，很多盤是從當時的高點有回調的，但是前海這個片區、以及前海港灣這個盤是沒問題的。
問：十三老師，洪浪一村還可以考慮嗎？89平三房。
答：小區採光樓充足、樓間距30米左右，車位按1:1，附近省級學校寶安小學及中學 但位置略偏僻，樓齡過老 ，屬於50年產權，貸款年限較短，不利於後期出手，整體評估不推薦
問：老師，我想把手上的房子全賣了，總共大概能搞到200萬的樣子，可是我有套房要九月份才到滿兩年，估計全賣了得年底或明年了 目前看了寶中的花樣和碧海的小戶型學區房還有西麗南外小學的學區房，保稅區的城市三米六的福外南，我想投資賺一筆的，這些學區房選擇哪個好些呢 我還看了光明新區，聽說那邊空地多，未來規劃快，是選擇那邊的兩房好些還是這些學區房好些呢 我這邊房賣的很慢，有什麼辦法可以快速出手呢，怕明年的時候又漲了一波了
答：知己知彼，了解自己房產競品，才能更快出貨，首付款到手，再線下來找我們選籌吧。
問：專家， 聽你的建議，果斷先放棄育才 然後，糾結最後一個點， 1、1300萬的海怡東方的兩房\/陽光帶海濱2期的兩房，南外高新， 2、1350萬的海洋之星的小三房，南二外， 2、1250萬的樣日的兩房\/濱海之窗的兩房，南二外， 專家，您會推薦哪個方案啊？
答：你好，感謝讚賞，這幾個盤都還不錯，學位也推薦。 從投資角度看，三房的功能性更強，相同價位下房間越多越好。、 海洋之心後海金融總部基地，北師大南山附屬小學，北師大附中，南二外海德學校初中部，教育資源是很不錯的。
問：你好！下梅林的梅香學校原本專供梅林一村，後來據說在下梅林其他小區聯合抗議爭取下，變成了2月底正式發文劃分學區中的「試行共享大學區」。請問如何解讀「試行」二字？在這個情況下，購買其他小區小戶型求學位的房票會不會有學位再被劃出的風險？原計劃是買嘉鑫陽光雅居的小戶型以求五年後讀該校初中，目前掛牌價格也已提前預支了學位，還能買嗎？謝謝
答：你好，其實不太建議賭學區，特別是周邊樓盤小戶型扎堆的學校，很容易被擠掉。 5年後才上學，想買確定性，重點關注學校周邊大戶型居多的盤。 嘉鑫陽光雅居掛牌價確實不低了，不用著急入手，可以淘淘筍。
問：老師你好，本人目前名下有一套光明房產，為通勤考慮想把光明騰挪到福田或者南山，此房為中糧雲景國際南北通透樓王，緊挨天匯城，公明廣場地鐵口，17年買入，現在那邊大戶型(130平)出售較為困難，估算一下目前出手也無利潤空間，請問是繼續持有還是想辦法儘快出手換福田較好呢，6號線地鐵開通會否漲一波，是否等地鐵開通再出手？
答：我有個朋也也是中糧的業主，房子品質很好，但是由於目前光明二手沒有行情，稅費又高，賣得比較辛苦，6號線通車必然有一波利好，可以等待時機出掉。 目前深圳市場還算平穩，但根據近期土拍盛宴的價格和入市時間推算，明年底-後年初會有一波行情。
樓市註定只有20%的人能賺錢，而我們可以成為這20%，選擇大於努力！未來10年依然可以靠買房躺著賺錢。
很多人給我留言提問，抱歉因為精力有限，無法一對一指導。
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