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全國眼光都盯著4個城市——北上廣深。
如果把北京比作一個中規中矩的公職人員，上海看做一個溫文爾雅的知識分子，廣州是一個謙遜低調的富有商人，那麼深圳就是一個血氣方剛、事業初成的熱血青年。年輕、充滿活力是深圳這座城市特有的標籤，當然，年輕還有一個特點，就是做事總有一股衝勁。
7月31日深圳發布《關於停止商務公寓審批的通知》，要求在全市範圍（包括大鵬新區、深汕特別合作區）停止新的商務公寓項目的規劃審批和用地出讓方案審批，並鼓勵已批的商務公寓項目轉為可售型人才房。
換句話說，就是深圳的商務公寓將成為「絕版」，當存量商務公寓轉化為住宅後，深圳以後再也沒有「商務公寓」這個住房形態了。
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今年以來深圳在樓市上的表現極為搶眼，先是疫情後樓市冷啟動，接著萬人搶房、秒光碟，然後是市場火爆、房價快速上漲，接著「深八條」出臺，調控政策升級，許多人一夜之間失去購房資格，同時房價瞬間下跌幾十萬甚至上百萬，上演了「樓市過山車」。
一周前的7月24日，高層組織了一次全國性的房地產工作座談會，有10個城市參加，除了北上廣深，還有南京、杭州、瀋陽、成都、寧波、長沙。參加全國座談會後深圳會有哪些新舉措？正在人們聚焦深圳，揣摩未來樓市走向時，官方終於在「商務公寓」板塊上發力了。
為什麼是「商務公寓」？
我們知道深圳是一線城市中土地資源最缺的城市，大約只有上海的1/3、廣州的1/4、北京的1/8，由於發展空間受限，2018年12月，從汕尾割來了一塊「飛地」——深汕特別合作區正式掛牌。經濟快速發展，人口大量流入，而土地資源又相對緊張，這是深圳樓市始終難於降溫的根本原因。自2016年後，北京、上海樓市大都處在微跌通道，廣州處於橫盤階段，而深圳成為了唯一上漲勢頭很猛的一線城市。
還有一個原因，就是深圳的商業用地與住宅用地的配置比例嚴重失衡，長期以來為了大力發展經濟，深圳劃撥了大量商業、工業用地用於建設產業園、辦公樓、商業及相關配套，加上城市公共設置，深圳的住宅土地供應量佔比極少，住宅無米下炊的局面較為突出，這自然導致房源供應緊張，從而促使房價不斷上漲。
房價的不斷上漲讓炒房客看到了機會，各路熱錢暗暗湧向深圳樓市淘金，大批外來資本的入市再次拉高了深圳房價，而大量購買力有限的剛需族只好「望房興嘆」了。
大量商業用地的投入，使得深圳商業與辦公用房逐步過剩，「商業多、住房少」又成為一大現象。據戴德梁行統計，2020年上半年，深圳的寫字樓空置率達到了25.4%，以此相比，上海寫字樓空置率是20.9%，北京為16.2%，而廣州的空置率僅有6.7%。同在大灣區，與廣州相比深圳的寫字樓空置率整整高出4倍，深圳商業用房的現狀可見一斑。
商務公寓作為商業地產的一個重要組成部分，原來的用途是商務辦公的配套，為商務人員提供中短期的商務與住宿服務。但是，正是由於上述原因，在住房供給緊張、房價不斷攀升的情況下，購買力不足的剛需一族無奈之下選擇了商務公寓作為過渡期，或作為深圳上車的入門券，使得近年來商務公寓漸漸脫離了原來的功能定位，實際上已經成了剛需族的「長期住房」。而商業地產的開發商、大量中介也通過各種方式促進「以商代住」孵化，從中獲取最大利益，商務公寓由此成為深圳繼小產權房之後又一個「住房特色」。
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停止商務公寓用地審批，鼓勵已審批的商務公寓項目轉為可售型人才房，這個政策有什麼好處？它至少可以解決如下問題：
首先，可以把目前深圳大量的存量商業用房盤活。由於公寓的商業性質，首付高，不能提供落戶、學位，交易難、稅費高等諸多缺點，儘管深圳住房供給緊張，但是商務公寓卻一直表現不佳，保持在不溫不火的狀態。這就形成了「一邊買不到房子，另一邊房子賣不出去」的奇怪現象。
如果把存量的商務公寓改為可售型人才房，那麼，它的定性就是「住房」，原來住房該享受的一些功能和權益就會逐步到位，加上後面全面禁止商務公寓的用地審批，這些存量公寓就會成為「絕版」，去化就會容易很多。
其次，存量商務公寓的去化，能夠在一定程度上緩解目前深圳住房供給緊張的局面，解決一部分剛需族的迫切住房需求。如果沒有猜錯，商務公寓轉為可售型人才房，必然會跟進一些住房的配套設置，使得「住宅」屬性更加成熟，使得購房者物有所值，而且低總價、門檻低等特點，也會讓商務公寓成為一部分人的目標選擇方向。
另外，存量商務公寓轉為可售型人才房，能夠降低目前深圳大量的商業用房庫存，進一步優化商住供應結構，使商業與住宅的配比更為合理。從這次的《通知》內容獲悉，在停止了新的商務公寓用地審批後，深圳還將減少商業用地比例，增加住宅和配套用地的供應量。今年深圳計劃供應住宅用地 293.2公頃，佔全年建設用地供應總量約25%，較去年的150公頃增加了將近1倍。這一舉措也將增加房源供給，進一步緩解深圳的住房壓力。
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結合近段以來深圳連連出手樓市新政，以及高層再次強調的「房住不炒」「三穩政策」「一城一策」，以及「堅持不將房地產作為短期刺激經濟的手段」的堅定表態，可以預見未來深圳樓市的房價上漲趨勢會減緩，加大源頭供給、多渠道供應，以及嚴厲的調控措施，將在一定程度上保障深圳樓市的總體平穩健康發展。
同時，隨著深圳樓市政策漏洞不斷填補，炒房客的騰挪空間將越來越小。某種意義上，匯聚各路雄厚資本且無孔不入的炒房客，才是推動深圳樓市的真正幕後「黑手」，這要這個漏洞能堵住，深圳的房價就有望行走在平穩的道路上。這一點長沙做得很出色，這次全國房地產座談會，長沙應該也奉獻了不少這方面的經驗。還有此前深圳領導一行到長沙考察樓市，這也是一個明顯的信號。
看你今天鬧得歡，小心日後拉清單。炒房客在深圳鬧騰的好日子估計行將結束，如果非得逆勢而為，很可能最後會得不償失。我曾一再說過，只要願意，官方有100種辦法讓你走不了脫不了身，最簡單的辦法，只要限售個5年10年，那些靠高槓桿支撐的炒房客估計大部分都要涼涼，所以適可而止，不要貪婪更不要賭ZC，火中取慄的風險是極高的。
從行業的角度來講，所有從事房地產開發、中介經紀的利益機構，全都希望樓市天天火爆，這是很正常的，看著深圳滿街的中介店就會知道，如果沒有火爆的生意，他們又如何能夠生存和繁衍？但是作為購房者，個人認為，只要不是迫不得已，其實也沒有必要太過急切，這個時代沒有人會露宿街頭。最關鍵的是你看要清楚，樓市的風向真的變了。
其實大部分人所認為的「真理」，都是別人灌輸的洗腦劑，就購房這件事情來說，你不能老是讓利益集團帶著節奏走，讓自己莫名其妙地成為幫兇，成為助推樓市的推手，到最後自己去埋單，淪為「韭菜」被狠狠收割，這難道不正是最新版的「被人賣了，還幫別人數錢」的真實寫照？
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