來源：中國房地產報
本文來自微信公眾號「中國房地產報」
中房報記者曾冬梅丨廣州報導
香港無愧於「投資者天堂」的稱號，只要心思活絡點，總能找到生財之道。
整個12月份，以泛海前綴打頭的兩家香港上市公司——泛海集團及泛海酒店都在忙著賣出佳兆業的美元債。前18天裡，賣出了約2.74億美元，賺了2700多萬港元。
經常有人把這兩家公司誤認為是泰山會大佬盧志強旗下的企業，實際上，它們屬於一家香港開發商，實控人名叫潘政。
潘政在今年3月份的美元債暴跌中一戰成名。3月初開始，他通過旗下公司買入恆大的美元債，越買越跌，越跌越買，從95折買到了58折，一直買到10月份，花了不下20億港元。
出身地產行業的潘政對高息美元債情有獨鍾。今年上半年，他的財務投資總額達到了164億港元，其中超過9成是內房股的美元債，除了佳兆業、恆大，還有花樣年、融信、當代置業、明發集團、金輪天地、佳源國際等公司的高息美元債，年利率都在10%以上。
當時看起來是火中取慄，不過現在一算帳，這可是一筆好生意。上半年，泛海集團12.62億港元的收入中，財務投資貢獻了超過11億港元，淨利潤高達8.84億港元，淨利率近70%。而他買入債券的正主們，不少淨利率還沒自己發的美元債利息高。
如今的房地產行業主題詞是「活下去」。尤其是在樓市調控的打擊下，中小房企被扼住了命運的咽喉，土地和資金這兩個最核心的要素都更難以獲得，沒有了發揮的餘地，生存舉步維艱。
潘政給中小房企指了一條明路，換個思路，把投資買地的錢拿去掃貨地產債。哪怕是一家在市場上已無多少競爭力的小房企，也能逆襲成頭部房企的投資者，賺得盆滿缽滿。
━━━━
地產「老司機」潘政的
美元債情結
早在1984年，潘政創辦了泛海集團，在香港經營地產業務，並於1991年上市，兩年後在廣州番禺開發了內地的首個地產項目，1994年拿下了北京一個住宅項目，此後又陸續在深圳、上海等地拿了項目。
話說，內地的房地產市場化發端於上世紀80年代，1998年住房商品化改革之後才進入飛速發展期，發展初期整個房地產模式都是向香港學的，所以潘政絕對稱得上地產老司機。
不過，泛海集團在行業內只能算是個寂寂無名的小開發商。這家公司深諳港派房企的囤地升值大法，2008年收購的通州項目，至今還在賣，2011年與人合作投資的上海項目目前也還未清盤。此外，泛海集團在香港、加拿大還有少量商住項目，同時持有五間位於香港的酒店。
雖然做了36年的地產商，但是今年上半年，泛海集團來自物業銷售的收入貢獻為零，超過八成的收入都是財務投資實現的。截至2020年9月30日，泛海集團持有約164億港元的財務投資，其中71.62億港元是由泛海酒店持有的。在這個投資組合裡，97%為上市債務證券，2%為上市股本證券以及1%為非上市投資。這些上市債務證券主要是內地房地產公司發行的。
從公告來看的話，今年這一整年，泛海集團的主要經營工作就是買賣各大地產商的高息美元債。有些是在一級市場參與認購的，有些則購自二級市場。例如，2月份的時候，該公司以發售價認購了兩筆當代置業的美元債，總額為2970多萬美元，這兩筆債的利率分別為11.8%、11.95%。6月份，泛海集團又斥資1000萬美元認購金輪天地票息高達14.25%的債券。
二級市場的投資就更多了。3月份，該公司買入了金輪天地2022年到期、年利率為12.95%美元債，花692萬美元買到了面值1065萬美元的債券，相當於65折。花樣年利率12.25%的美元債也是在3月份抄底買入的，1530萬美元的面值打了77折，購入成本約1178萬美元。
做了36年的地產商，如今潘政旗下的泛海系實際上是一個披著地產商外衣的資產管理公司。
━━━━
「火中取慄」
背後的債權生意
讓潘政名動一時的是他對恆大美元債的大手筆投資。今年3月份，在疫情、原油價格戰和美元流動性緊缺的三重夾擊下，地產美元債跌出了股票市場的走勢，低至七折、六折，乃至五折的內房股高息美元債比比皆是。
香港的投資機構說，房地產美元債因為流動性好、收益高、業務相對清晰，一直以來都是外資基金、私人銀行客戶的心頭好物，在流動性缺失的情況下，反而成為率先被基金砸盤的品種，債券出售引發價格大幅度下挫，價格下跌又引發拋售行為，導致惡性循環。有業內人士表示，其實大部分內房股還是比較安全的，投資人只要不是用槓桿買，基本沒有爆倉風險。所以，那段時間，香港債市就是一副遍地黃金的感覺，30%以上收益率的房地產美元債一抓一大把。
於是，有錢的大開發商忙著回購自己家的債券，有錢的小開發商也忙著抄底大開發商的債券。潘政自3月9日就出手了，通過泛海集團和泛海酒店兩個平臺，各自以95折、94折的價格分別購入了恆大面值1000萬美元的債券。這個價格顯然是買在了高位，因為在那之後，恆大的美元債價格一路下行，潘政也不斷補倉，7折、8折的價格都買過，還抄到了58折的底。從4月份開始，恆大美元債的價格開始止跌回升，但潘老闆還在繼續買，一直買到了10月份，已公布的最後一筆交易價格已經回升到了9折。
據不完全統計，截至目前，潘政今年至少花了20億港元在許家印身上，財大氣粗得很。無奈潘政此前名聲不顯，以至於一些不明真相的群眾直接把功勞歸到了內地的泛海控股身上，大呼「盧志強是許家印的好兄弟」。
公開渠道查不到太多的個人信息，外界只知道他掌握著一個家族企業，兩個兒子都在泛海集團擔任執行董事，姐夫馮兆滔擔任主席一職，他自己是行政總裁兼董事總經理。香港有傳言說潘政是許老闆朋友圈中人，也有人說，其實這就是正常的商業行為，畢竟恆大的美元債一直都是很多機構的買賣重點。
很難追溯潘政是什麼時候動了投資內房股美元債的念頭，只知道早在2008年，泛海集團就有接近9億港元的財務投資了，到了2013年投資額度增加到了42億港元，其中有六成是債務證券。此後財務投資的方向進一步明確，2016年71億港元的投資中，八成是上市債市證券，其中大部分是內地開發商發行的。
眾所周知，房地產行業的利潤越來越薄，苦心經營一年下來，大公司要達到10%的淨利率都很勉強，虧損、破產的小房企更是數不勝數。所以，潘政其實是給廣大中小房企指了一條明路，自己做地產不賺錢，可以買大公司的地產債、當頭部房企的債權人啊，一年妥妥十幾個點收益，還沒有什麼風險，何樂而不為？
（此文刊於中國房地產報12月28日08版 責任編輯 李紅梅）
流程編輯：劉亞