摘要：實探廣州路，老破小的背後是……
這兩天，我在某成交平臺上發現廣州路 一套面積為52.31㎡的單室套在上月成交，最終成交價為395萬，算下來單價約為7.5萬/平。
雖然不清楚這套房的具體地址，但是看這七八萬一平的單價，必是拉小學區房無疑了。
恰好我前兩天也去過廣州路，不妨我們今天就說說這條屬於南京人的廣州路。
實探廣州路，外地人與本地人眼中的不同「風景」
廣州路，一頭是龍江，四捨五入便是河西，另一頭是珠江路，往前走一點就可以到新街口。以往，來這條路上最多的通常有兩類人：看病和求學。
這條長約2.6公裡的道路上分布著省人民醫院、腦科醫院和市兒童醫院，同時南京大學（鼓樓校區）又恰好在其附近。
尤其是靠近珠江路的這邊，道路兩邊全是各種商鋪，光各種吃東西的店鋪就有十幾家。如果是外地人初次來這，可能有誤入美食街的錯覺。
有著「全球最美書店」之稱的先鋒書店也恰好位於這條路上，正好挨著五臺山體育館。這家書店如今已經成為南京城市名片之一，每天都會吸引很多年輕人前去打卡。
但是對於更多的南京人來說，廣州路被津津樂道的並非它的美食、它的景點，而是動輒八九萬一平的學區房。
從外觀上看，不清楚學區房的普通人應該很難想像馬路邊這樣零星的幾棟老樓，房價可能完全不亞於近郊的豪華大別墅。
比如我去實探的廣州258-260號，簡單點說，它連小區都談不上，也不存在物業一說，衛生清潔目前都是街道在管理。
樓棟外立面斑駁的牆面似乎在自述它的年齡，事實上這邊大多建於1985年左右，距今差不多有近35年的房齡。
沒有小區意味著沒有門禁，從路邊一條寬窄巷子往裡走，走過這樣一條有坡度的階梯，基本上就算到樓下了。
由於沒有物業，樓棟的單元門則是最後且是唯一 一道預防風險的保障。所以這邊的單元門基本都是緊閉。
這邊樓棟緊湊，不存在樓間距一說，所以一樓的採光受影響比較大，不少住戶乾脆就找塊露天空地晾曬衣物。
樓與樓之間只保留了狹窄的過道，只能通行電瓶車或者行人出入，對於有私家車的家庭來說，停車絕對是個難題。估計只能把車停在其它地方。
這樣一個可能還不如一般安置房的環境，因為屬於拉小學區，故而身價倍增，普通家庭只能望其項背。
學區不同，價格相差超百萬，這裡的房子面積越小越吃香
根據拉薩路小學公布的施教區範圍，廣州路上屬於該校學區範圍的只有廣州路（單號：159-215號，雙號：192-298號），其餘分布隸屬於鼓樓一中心、芳草鳳凰校區和漢口路小學，後面這三所學校的水平目前無法與拉小相匹敵，體現在房價上也是彼此差一大截。
同樣也是在上月，廣州路41號也成交了一套小面積的二手房，56平的兩室總價250萬，單價僅4.4萬/平。這套二手房與開頭那套廣州拉小的房子，面積差不多的情況下，總價上相差155萬。
究其原因，這套二手房對應的學區是鼓樓一中心和南大附中。這可能就是教育的價值體現。
目前，365二手房網顯示廣州路258號房子的掛牌均價為85089元/㎡，近一年多的價格總體比較平穩，沒有太明顯的漲跌。
涉及拉小學區的其餘廣州路路段的二手房價格也基本在8.5萬/平左右，價格基本持平，差距不大。
| 小區 | 掛牌均價（萬/㎡） |
廣州路215-2號 | 82946 |
| 廣州路264號 | 85686 |
廣州路252號-270號 | 84379 |
(部分拉小學區）
網站顯示目前在售的房源大多是以60平的小兩房為主，總價在450-530萬左右，超70平以上的房源很少。
倒是有個別極小戶型的房源出現，不過房子的掛牌價比較高，單價接近9萬/平。
我向附近的中介了解情況，據他表示「學區房，60平方米以下的最好，買大了沒有意義，學區房說白了買的就是個入場券。學區房面積越小，單價越高。不過小面積的房子總價低、壓力小，以後出租或轉手也很方便，所以，40㎡-50㎡的房子最受歡迎。」
頂著名校光環，二手房關注度卻不高，中介說出真實原因
談到廣州路的拉小學區房環境，中介表示，那邊二手房基本都是那樣的環境，都是以門牌號區分，沒有小區環境。不光是廣州路，像峨嵋嶺、拉薩路的房子也多數都是零星的幾棟房子湊在一起。
不過，儘管環境大致相同，廣州路學區房的帶看量卻遠不如拉小其它的二手房，成交量比較少，價格也相對便宜。
造成關注度比較低的原因主要有以下三點：
一、房子多數有陡坡，地形不佳
正如這次實探的廣州258號房子一樣，這邊的二手房大多需要經過一個不大不小的坡度，這樣的地形常見於成都、重慶這樣的山城。在南京來說，還是比較少見的，多數人也不太喜歡這樣的地形，主要還是不方便。
二、靠近醫院
廣州路段的房子算是挨著省人民醫院和腦科醫院，那邊平時人流量比較多，而且中國的傳統思想，喜歡講究大吉大利，因此有的人會比較介意挨著醫院這一點。
三、離學校遠
距離學校遠也是很多家長不考慮這邊的原因之一，從房子到學校，如果是本部小區大大約需要10分鐘，如果是旁邊的新華校區，則需要足足20分鐘。不光路程相比其它的小區要遠一些，而且還要經過一條馬路，存在一定的安全隱患。
所以即使有的房源總價較低，客戶最終可能還是偏向選擇其它的拉小學區房。
最後，中介表示如果論最「火」拉小學區房，其實還是怡景花園成交最好，小區體量大，房源多，總價又不算特別高，買的人是最多的。
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