FANGDONG ｜ 房東俱樂會
撰文：西門豹 美編：小櫻 校對：塔夫
當下賺錢有多難？
仲夏夜去擺地攤被蚊子咬過，喝過幾罐加多寶的人最有發言權！
在賺錢越艱難的時代，出來叫賣虧錢樓盤的人就會越多，因為樓盤越糟糕，佣金才會越高，所以買房道路上的你，片刻不能掉以輕心。
虧錢的房子基本都有三大共同特徵：
1、買後打折虧錢不好賣，止損套現找不到接盤俠；
2、買房時PPT炫成法拉利，拿鑰匙時變成十年二手老捷達；
3、交付後入住不安寧，變成開發商和物業推諉扯皮的「風箱中的老鼠」，兩頭受氣。
今天，我們梳理鄭州需要馬上去退房的9個樓盤，希望別輕信中介和任何不良媒體的忽悠，閱後馬上去退房！
1
保利海德公園團購房
專業的事兒交給專業的人幹。
賣房子這種事兒當然還是應該交給房地產公司或者房地產經紀公司，有成熟的銷售經驗之外，更重要的是購房者買房後的追責保障。
其他各類平臺賣房時很有衝勁兒，甚至有些還能拿到特定的優惠政策，但你定金一付，後續就找不到人了，遇到問題最先甩鍋的還是這波人，最終出來解決問題的只能是開發商。
各類團購、內購，謹慎再謹慎。
比如近期在做團購的保利海德公園。
該項目位於中州大道與賈魯河交會處西南，是杓袁、劉莊、柳林的城中村改造項目。總佔地面積598畝，由花園路、連霍高速、中州大道和賈魯河合圍而成。
項目佔位還是不錯，但前不久推出的團購房源需要謹慎。
一方麵團購房源中99平戶型和三號院其他3棟樓的96平戶型一致，多出的3平方實為公攤面積。看似單價低了500元/平，實際折算總價，團購的99平戶型比售樓部的96平戶型還貴了900塊錢。
其次，團購為期兩周左右，房源與售樓部共享，價格上基本一致，並不獨家，也不是最優惠，最重要的是團購後期沒有任何風險承擔，購房者遇到問題很難解決。
2
綠地香頌
鄭州市場好，外來房企看在眼裡，饞在心裡，不管是一線TOP10還是地市領頭羊，紛紛湧進鄭州市場搶地。
有的認認真真把真正好產品帶到鄭州，比如融創的中原壹號院，有的則不然。
比如綠地，在鄭州房市表現總體及格，但綠地香頌卻是個例外。
這個樓盤定位於純墅，有雙拼、院墅、聯排、疊墅四種產品。但是小區的整體沒讓人感受到這是一個高端的純別墅項目，在強手如雲的雁鳴湖版塊中沒存在感。
綠地香頌項目總共佔地約550畝，一期容積率為1.04，純別墅社區，面積區間139-337㎡雙拼、院墅、聯排、疊墅。其中4棟雙拼、14棟院墅、19棟北入聯排、15棟南入聯排、4棟5層疊加、21棟6層疊加。
已收房業主反饋稱，這房子壓根就達不到交房標準，房屋漏水、電梯沒裝、院子面積縮水、小區綠化縮水、地下停車場未完工等等等等！
該項目團隊水平太差，是綠地香頌比周圍項目差的關鍵原因。
所以對這個樓盤還是趕緊去退房吧！
3
遠洋沁園
與綠地一樣作為外來一線房企的，還有遠洋，同樣表現欠佳。
比如遠洋沁園項目。
這是遠洋地產在2019年10月在洞林湖拿的地，首期地塊位於五龍路與博學路交叉口西南側，使用權面積19092.98㎡（約28.64畝），土地用途為城鎮住宅用地，容積率2.0，出讓年限70年，起始價3405萬元，折合地價118萬一畝，樓面價886元一平米。
規劃布局14棟6+1層洋房，9棟18層小高層，1棟幼兒園，綠化率35%，總共1321戶，戶型涵蓋82-170㎡。
2018年南龍湖剛需項目遠洋風景入市賣得不好。第二個遠洋萬和四季，剛入市時候還能以低價走量，後期伴隨綠博房價集體崩塌，賠本也沒賺到吆喝，不足200套房源也沒有清掉。
雖是全國百強，無奈在鄭州無任何資源，團隊也是一幫老弱殘兵，工程、營銷、物業三大項都不如本地小中開發商，勸遠洋業主和準業主，馬上去退房，這風險別冒！
4
永豐樂境
引發房市維權最為普遍的原因，就是開發商賣房時吹牛不打草稿，什麼頂級設計師、什麼社區水系景觀、什麼手工鍛造大銅門、什麼頂級物業服務；實際交房時卻變成了塑膠水系、拼多多大門，物業人員也變成了附近村子裡的大媽大爺，和富士康都不收的無業小青年......
這種吹牛不打草稿的樓盤，造概念大忽悠的樓盤，要麼交房與維權同在，要麼讓你賠得連褲衩都買不起。
比如永豐樂境。
永豐樂境是號稱北龍湖御用設計團隊打造的滎陽項目，聲稱整個大師團隊包括日清建築、奧雅景觀以及世邦魏理仕三個頂級團隊，相當於從建築、景觀到後期服務。此外，還有模仿北龍湖的會所配置。
滎陽東的房價和物業費，能扛得住會所一個月近20萬的費用嗎？現在是會所，後期改做他用的可能性極大，這個費用購房者不應該買單！
這個小開發商吹噓得太多，落地的太少，未來風險巨大，還是遠離，馬上退房。
5
鄢陵藍城·湖境春風
與吹牛類似，另外一種忽悠則是在距鄭州百公裡外「造概念聊養生」的項目。不遠萬裡到外地請來最講門面的設計師精心布置展示區，忽悠著買一套可能一輩子都不會住的養老房。
比如遠在許昌鄢陵的藍城湖境春風項目。
項目位於許昌鄢陵鶴鳴湖風景區，鄭州設置有城市展廳，是藍城在鄢陵致力打造的一個集康養、頤養、文旅為一體的綜合性項目。
主打中原地區頤養沒錯，但是忽悠鄭州有錢人跑去鄢陵買房就是妥妥的壞了。
鄭州近郊足以享受生活，有錢在鄢陵買房純屬開時代倒車，這房咱別買，真有那閒錢功夫，去鄢陵泡泡溫泉算了......
6
金輝優步花園
同一個片區，我們向來不建議普通購房者購買區域內品牌最小的小開發商樓盤，墊底的樓盤日後肯定艱難。
房價高自有其高的原因，開發商品牌、樓盤品質、戶型設計各個方面一定遠勝於周邊競品。
房價最低的樓盤一定是處處不如人，買這樣的樓盤未來除了糟心還是糟心。
比如金輝優步花園。
高新區雙湖科技城的墊底樓盤，金輝優步花園算是其一。
金輝優步花園位於高新區雙湖科技城蓮花街與川楊路交會處西南角，項目總建築面積約12萬㎡，項目佔地48548平方米，規劃總建築面積168524.29平方米，容積率2.49 ，綠化率37.09%，由6棟純板式瞰景高層、8棟花園洋房組成。
客觀地說，2.49的容積率做成高低配，是區域內的主流，但居住舒適度真的是比不上純高層設計。金輝的優步系產品在其他地區多是純高層設計，但到了鄭州就變成了高低配，這是入鄉隨俗，同時也是一線外來房企不思進取、掘一桶金就走的節奏。
主力戶型中89平米三房南向兩面寬朝南，採光上也差一些。
在雙湖科技城的眾多樓盤中，金輝優步花園賣得很一般，畢竟閩系房企在鄭州的好作品不多，金輝也沒能給鄭州人帶來更大的驚喜。
廢話不囉嗦，馬上去退房，實為明智之舉。
7
華瑞紫金嘉苑
與金輝優步花園類似，華瑞紫金嘉苑也算是金水北的墊底樓盤。
華瑞紫金嘉苑位於金水區三全路，項目整體規劃總建面約30萬方，主要產品以高層住宅為主，搭配少量的生活配套商業，總體規劃9棟樓，1所幼兒園。
客觀來說，項目佔位著實不錯，主城區內配套成熟，而且周邊還有4、7號地鐵線。
遺憾的是好地段沒有做出好產品，在金水北眾多新樓盤中，華瑞紫金嘉苑幾乎是墊底產品。價格也很能說明情況，16000出頭的單價幾乎是金水北的最低上車門檻了。
配套上，學校比不過同區域的美盛教育港灣、瀚宇天悅城；開發商品牌上，比不過同屬金水北的萬科江山築、碧桂園天麓、瀚海思念城、美景美境。
另外，3棟安置房也讓一期原本就不夠光鮮亮麗的小地塊雪上加霜。
8
東望雲朗公寓
近幾年，鄭州的公寓產品無論是種類還是供應量，都前所未有的多。公寓產品也開始出現明顯的分化。
我們一貫的觀念是，公寓產品的選擇比住宅難度更大。有幾個核心的建議如下：
優選主城區內公寓，且一定要有地鐵；
不選任何低端公寓，著重考慮有特色、有地標屬性的高端公寓，比如北龍湖金融島、北龍湖盧森堡中心、華潤置地新時代廣場；
郊區公寓謹慎考慮，有明確租約、短期內周邊可形成產業聚集或者已經有產業聚集、且地鐵通達的公寓可以考慮，其他一律放棄。
比如位於白沙片區的東望雲朗公寓。
該項目主力戶型31-50平米超袖珍loft，後期即便成熟，辦公與居住混雜，沒有居住舒適度可言，14000左右的單價沒有居住價值，更沒有投資價值。
倒拱形窗戶設計，實則是犧牲採光，卻美其名曰增加採光。邊角的實牆難不成會透光？
只要不智障，馬上退雲朗！
9
中博城瓏譽園
總佔地面積600畝，為管城區楊莊城中村改造項目，因隴海鐵路分割成南北兩大部分，住宅主要集中在隴海鐵路南側，目前在售的為一期住宅位於未來路石化路的西南角，容積率3.75，規劃5棟高層住宅、1棟幼兒園、1棟會所，總規劃戶數901戶，新亞洲建築風格。二期位於一期南側未來路德風街西北側，目前控規已公示，容積率3.96，規劃4棟住宅、2棟商業，規劃戶數892戶。
開發商為河南中博股份有限公司的子公司，原本業主主要涉及家具城方面，名下主要有河南中博家具中心、中博家具名店街及中博家電還有中博紅木大觀等。中博城是其涉足地產領域的首個項目，毛坯交付。
二環內的位置確實一大優勢，但北側距離隴海鐵路較近也是項目的一大槽點，距離油庫位置有點近。
開發商首秀，無可對比樓盤，未來不確定因素較多，品質如何需要時間來檢驗。
以上9個樓盤，近期鄭州購房者應該謹慎考慮了，他們的共性都是吹得太猛，做得太少，有些還存在著一定程度的硬傷。
這些硬傷會讓購房者買了之後無法再轉手，交付與前宣差距太大，入住後亦不得安生。
為了生活的更美好，為了不被逼得去擺地攤，為了自己、父母和下一代，我們還是真誠建議繞行！否則你辛辛苦苦賺來的錢，會在這些房子全虧掉......
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