來源： 鳳凰網房產杭州站
連豪宅也逃不過的「悲慘命運」！
近日，剛剛交付的市中心某豪宅迎來了第一套二手房的拍賣，單價不過單價5.3萬元/㎡，沒想到卻意外流搖了。
阿里法拍截圖
原來這套拍賣的房子是小區酒店式公寓產品，當年的售價也才5.44萬元/㎡，但是在「凡是交付必大漲」的房產時代，豪宅小區的酒店式公寓也掉鏈子？
01
揚言掛20萬/㎡的小區
酒店式公寓無奈流搖
該豪宅第一套二手房慘遭流搖的消息激起了業主的憤憤不平，畢竟此次競拍的二手房是40年產權的酒店式公寓，並非真正意義上的住宅二手房。
那麼，其住宅的二手房價格應該多少？不少業主也已經躍躍欲試，有的揚言要掛12-15萬元/㎡，有的直接上了2字頭，聲稱要掛20萬元/㎡。
其實業主心裡早已有了一桿天平，即便公寓在二手房市場不夠「待見」，也並不會影響住宅在市場中的價值。
還記得在項目開盤時，該小區的住宅均價便已經達到了8萬元/㎡，有房源甚至突破了10萬元/㎡，而公寓類產品只有41000-57000元/㎡，不少是因為買不到住宅才選擇了公寓。
如今，再過一個月該小區的公寓也即將迎來交付，但是從目前試水的法拍房來看，流搖的5.3萬元/㎡比當時的新房價格還低。
豪宅實景圖
這套進入法拍市場的房源為公寓樓的1417室，建築面積105.44㎡，以560萬元的價格起拍，起拍單價為5.31萬元/㎡。而根透明售房網信息，2017年該公寓樓備案申報，這套房源的備案總價約573.12萬元，折合單價5.44萬元/㎡。
時隔三年，專業房產評估師給這套房源的市場評估價是628萬元，折合單價近6萬元/㎡。儘管已經降價64萬進行拍賣，但卻並未有人買帳。
不漲反跌的酒店式公寓似乎不太符合當下的樓市「規律」。
02
同小區不同命
酒店式公寓二手房與住宅差2倍
但其實，這是酒店式公寓進入二手房市場後的常態。
豪宅如此，其他傳統樓盤更是難逃身價「暴跌」的命運。
即便是在租房需求旺盛的未來科技城也似乎撐不起酒店式公寓的二手房市場的價格。
幾天前，一位買了未來科技城公寓的網友抱怨，「同一個小區，他買的公寓跟住宅在二手房價格上差了2倍，實在不給力。」
富力十號二期酒店式公寓掛牌價格
拿未來科技城的富力十號二期來說，其掛牌的住宅房源多集中在5萬多/㎡，而與之形成對比的是，其小面積的酒店式公寓的掛牌價格才2萬-3萬元/㎡，差價在1-2倍。
而項目在開盤時，酒店式公寓新房價格也就15000-22000元/㎡，住宅的價格從27000—32000元/㎡，從如今二手房市場的兌現價值來看，酒店式公寓的表現力弱了很多。
富力十號二期住宅掛牌價格
據某品牌中介表示，「目前該小區住宅的成交均價都在5萬元/㎡以上，基本與周邊持平，但是公寓不像住宅能成倍的增長，其42㎡的公寓，最近的成交總價在110-120萬，也就是單價26000-28000元/㎡。」
但該中介又表示，「酒店式公寓的屬性是非常好出租，回報率高，但是二手房成交量很不穩定，有時候一個月成交五六套，有時候一個月一套都賣不出去。」
其實濱江華家池的公寓產品在二手房市場上表現算是優等生了，記得當時濱江華家池「華幕」組團12號樓，戶型為278㎡，均價39600元/㎡，如今的二手房價格普遍5萬元/㎡左右，一套200多㎡的戶型，總價得上千萬。而據中介表示，同小區的住宅單價已經上8萬元/㎡，當時的新房價格也在5萬元/㎡左右，論漲幅酒店式公寓和住宅還是有很大差距。
其實在奧體的都會山也有部分酒店式公寓產品，其在二手房市場的價格也差了近1倍。
03
酒店式公寓的收益不是靠賣
而是靠出租
與住宅不同，酒店式公寓（類住宅）的本質是商業性質的房子，土地分類大多數都是商辦用地，有的甚至還是工業用地，產權是40年或50年。
但一般酒店式公寓按照居住屬性來打造的，有臥室、廚房、衛生間、客廳和餐廳基本功能，「麻雀雖小，五臟俱全」。
它不限購不限貸，最重要是它不用搖號就能「買買買」，認購門檻低。
儘管如此，酒店式公寓的弊端也很明顯。不能落戶，也沒有學區加持，商用水電以及高物業費易導致生活成本疊高，因此其保值率也更低。
不止這些，購買酒店式公寓的成本也在增加。酒店式公寓首付至少需要5成，只能商貸，貸款年限只有10年。
顯然酒店式公寓在二手房市場並不討好，而且轉讓稅費更高。作為二手房轉讓出售時，無論是否滿2年，都需按全額的5.6%繳納增值稅。
圖文無關
總的來說還是那句話：酒店式公寓的收益不是靠賣，而是靠出租。
言下之意，酒店式公寓的溢價能力是有限的，未來的接盤俠也會很少。其實上面的不少例子已經說明了這一點，想要靠著增值轉賣的購房者請移步。
04
大平層公寓「元年」
平均每天賣出一套
但如今杭州樓市的商辦市場又與往年不同，儘管這批類住宅有那麼多肉眼可見的缺點，卻依然擋不住那些手持千萬的頂級富豪。
今年是杭州大平層公寓時代大爆發的「元年」。
自2018年4月，杭州出臺「禁酒令」後，小面積的酒店式公寓被叫停，300㎡的商業大平層，開始大規模走入市場。
有媒體統計，今年1-9月杭州商業大平層的銷售量與供應量，都創下歷史之最。
過去5年，杭州很少提供商業大平層，最多的2019年只有135套，今年1-9月就暴增到880套，增幅驚人。
在爆發式供應的同時，商業大平層的去化速度也比往年快了不少。早在2017年，杭州只賣出162套商業大平層，2019年更是跌到了61套。但是反轉來了，今年前9個月，杭州就賣出商業大平層268套，月均29.8套，相當於每天都能賣出一套。
已經有媒體統計過，這268套被賣出去的商業大平層，出自16個項目，其中觀雲錢塘城交86套，東潮府成交68套，朝龍匯成交52套，三個項目加在一起，共成交206套，佔比77%。
最近超香的觀雲錢塘城效果圖
市場上比較吃香的商業大平層，要麼佔據著絕對的城市資源，要麼具有超高的性價比。對於一些缺乏地段優勢的項目而言，若無法在產品上突破、在價格上讓步，或也將面臨銷售困境。
未來，當這批不靠學區，不靠「落戶優勢」的商業大平層進入二手房市場後，是否人人都能像元福裡那般迎風揚帆、逆流直上，還是市場的洪流中折戟沉沙。