來源： 新京報
2020年政府工作報告明確了3.9萬個老舊小區的改造目標。在北京，年內計劃完成50個老舊小區綜合整治項目。在大規模老舊小區改造的序幕拉開後，業內預計在一系列扶持政策推動，以及更多社會資本將參與下，將會推動老舊社區改造破冰。尤為重要的是，老舊小區改造將提升存量房產價值，優化中心城區的人群結構，重塑北京二手房市場的格局。
北京老舊小區六成無電梯，超七成車位配比不足1
按照住建部標準，全國需改造的老舊小區達到17萬個，涉及建築面積40億平方米。根據貝殼樓盤字典數據，北京、上海這兩個超級都市的房屋老舊情況都比較嚴峻、數量多，而且面臨更大的住房需求缺口和強烈的品質居住訴求，老舊小區改造的推進力度也將會更大。
5月，北京市印發了《2020年老舊小區綜合整治工作方案》，明確北京市年內開工老舊小區綜合整治項目80個，完成老舊小區綜合整治項目50個、固定資產投資12.8億元。
從目前來看 ，北京老舊小區主要分布在寸土寸金的城六區。根據貝殼樓盤字典數據，北京樓齡在20年以上的老舊小區數量5100個左右，涉及243萬套住房。在老舊小區房源中，有82%集中在城六區。西城區內部老舊房源佔比高達58%，位於各城區首位，海澱、東城及石景山區域內老舊房源佔比在47%左右。
老舊小區居住空間普遍逼仄，環境配套較差。從貝殼近五年的成交數據看，北京樓齡在20年及以上的房屋中46%面積在60平方米以下，90%在90平方米以下。老舊房屋居住空間普遍擁擠。
貝殼樓盤字典數據還顯示，樓齡在20年及以上的老舊小區僅34%的配有電梯，超六成小區無電梯；有16%的老舊小區沒有集中供暖，20%的老舊小區綠化率在30%以下；26%的老舊小區無門禁系統，普遍不是人車分流，車位配比不足1的佔比超七成。更值得關注的是，40%的老舊小區物業不具備資質。
市場下行周期，老房跌幅為次新房3倍以上
通過以上數據不難看出，雖然北京老舊小區主要位於核心區域，地段價值高，但是目前居住條件差，導致老舊小區在下行周期房價跌幅更大，造成了難以流通和資源浪費的惡性循環。
比如，貝殼數據顯示，在本輪下行周期中，樓齡偏大又無教育等其他資源的石景山區以11%的累計跌幅（2019年較2017年）居北京城區房價跌幅前列。
為了剔除教育資源的影響，貝殼以石景山及豐臺兩區房源為樣本發現，房價跌幅與樓齡基本呈正相關：20年及以上的房源均價累計跌幅達9%，而樓齡在5年以內次新房價格跌幅不到3%。
與此同時，房源老舊、居住環境差制約房屋的流通。而老舊小區改造勢必將提升小區流通率。比如朝陽區勁松商圈，近兩年進行了大面積改造後，社區價值的提升作用明顯。2018年勁松商圈二手房成交均價同比下跌9.3%，2019年均價止跌轉漲，漲幅排在朝陽區61個商圈中排第13位。
此外，近年來持續推進舊改且成交體量較大的農光裡小區，2018年成交均價同比下跌7.2%，2019年同比上漲3.3%，整個下行期（2019年較2017）均價累計跌幅僅4%，跌幅在商圈內年度成交5套以上小區中最小。
值得注意的是，因為房屋設施老化，部分年輕人則選擇遠離。目前，北京東城、西城的65歲以上人口佔比超過16%，老齡化比例過高。
而在日本東京核心區域，因為城市更新和舊區改造給年輕人提供更加宜居便利的居住空間，吸引年輕人回流，不僅改善了職住分離問題，而且提高了中心城市消費需求，提高城市經濟活力和區域價值。
在業內人士看來，此輪大規模的老舊小區改造對北京二手房市場的影響不能小覷，其不僅僅是對現有住房質量的改善，將有效促進房產的保值甚至升值，優化中心城區的人群結構。最為重要的是，將重塑北京二手房市場的格局。