獨家爆料!郫都80畝「硬核」地塊預計8月初上市

2020年上半年，成都土拍市場的表現很給力：共成交了81宗，同比上漲15.7%。臨近8月，下半場的供地信息也在陸續釋放。在此前的推文《已成交宅地1697畝 成都近郊還有多少拿地機會？》中銳理君也作了梳理並判斷：接下來，成都近郊區域將持續發力，「貢獻」更多拿地機會。

這不，機會來了！銳理數據獨家獲悉，位於郫都區犀浦的一宗80.33畝土地預計會在8月初上市。

作為郫都區下半年首拍，這宗地無論區位、條件、配套、周邊市場，都有很多可圈可點之處，值得重點關注。

該地塊位於郫都區「乘風破浪」的犀浦版塊，這裡是各大房企爭相入駐的區域。今年5月，區域內一宗187.68畝的住兼商地塊就吸引了7家房企「圍獵」，在舉牌近70輪後成交。

據銳理君了解，這80.33畝土地的起拍價預計在4600元/㎡左右，拿地投資空間足夠，競爭力也很強。就地塊本身及發展潛力而言，以下三個「超硬核實力」可以作為投資研判的重點。

區位「超硬核」

交通+教育+產業 手握三張王牌

研判地塊實力，我們首先看版塊的發展潛力。這宗所處的犀浦版塊緊銜成都主城區，能夠享受城市規劃發展帶來的紅利，從房地產市場角度來看，也是承接主城區需求外溢的重要區域。

（犀浦版塊區位示意圖）

三軌雙TOD加持 「含金量」十足

犀浦是為郫都最為典型的「地鐵驅動」版塊。據官方消息，成都地鐵6號線預計會在今年年底前開通，屆時，犀浦將有三條軌道交通貫穿：地鐵2號線、地鐵6號線、有軌電車蓉2號線，既可以與成都主城區無縫接駁，還能直通都江堰市和彭州市，在同類型版塊中絕對屬於「優等生」。

（犀浦版塊內3條軌道交匯示意圖）

此外，版塊內還擁有兩大TOD項目：一是成都首批13個TOD示範項目之一的梓潼宮站TOD項目，這是一個集精品鄰裡商業、教育辦公以及配套住宅於一體的區域標杆城市特色TOD+POD示範區，目前已進入部分主體施工階段，預計9月獨立商業及下沉廣場將亮相；另一個是犀浦站—天河路站TOD項目。這兩個項目投用後，不僅能升級區域商業品質、重構物業形態，更能全面提升區域的居住環境、優化城市界面。對於房地產投資來說，在成都TOD綜合開發的「黃金時代」，TOD所輻射的區域將是新的開發「藍海」，先期搶駐具有絕對的優勢。

（梓潼宮站TOD項目意境圖 圖源：成都軌道交通集團）

（梓潼宮站TOD項目建設進度）

需要重點關注的是，此次擬上市的地塊距離梓潼宮站TOD項目僅有約900米，後期開發、營銷、居住都可以真實享受到TOD帶來的利好。

高校+產業「牽手」 人口紅利釋放置業需求

地塊周邊不缺人口。版塊內有西南交通大學、成都紡專2所高校，其中西南交大作為國家首批「雙一流」「211工程」高校，在持續引入大量高精尖人才，夯實消費基礎動力的同時，帶動著龐大置業需求。

此外，犀浦版塊還規劃有智慧科技城綜合開發片區，將重點打造研發設計、信息服務、創業孵化等三大產業。今年5月，成都市匯保實業有限公司已經拿下片區內188畝土地，正在推動這一片區進入實質性開發階段。有理由相信，隨著產業建設不斷深入，這一片區的經濟、土地、人才都將得到釋放，成為未來開發的重要支撐。

樓市「超硬核」

2.5和0.66 兩個數據背後是商機

無論地價還是房價，犀浦一直是郫都區市場的領路者，也是地產開發和投資置業的核心目標。

地價一年翻2.5倍區域熱度漲漲漲

2017年是犀浦版塊的重要分水嶺：僅一年時間（2016-2017年），區域的土地平均成交樓面地價（拍賣）就翻了2.5倍，也正是在這一年，版塊正式邁入「萬元地價」行列，最高樓板價刷新至10200元/㎡。

銳理君調取近幾年郫都拍賣成交地塊的數據發現，目前郫都區成交樓板價TOP5中，犀浦獨佔四席，而且TOP3均位於犀浦，房企的重倉之心可見一斑。

（截至目前郫都區成交樓板價TOP5）

單宗地塊面積偏小、多溢價成交是犀浦土地市場的兩個重要特徵。2016年至今，版塊內共拍賣成交了14宗土地，近八成宗地面積小於50畝；拍賣出讓的宗地64%實現了溢價成交，地塊最高溢價率高達94%。

截至目前，萬科、花樣年、碧桂園、朗基、領地、藍光、保利等房企在這一區域均有布局，他們在表達對區域開發價值認可的同時，也為區域未來發展注入了澎湃的品牌動力。

住宅供銷比僅0.66 投資開發大有機會

銳理君注意到，2018年以後，犀浦版塊內住宅供應量銳減，2019年供銷比為0.66，顯然很「缺貨」！隨著各大產業不斷帶動人口增長，區域需要全新的項目補充住宅供應。這宗80.33畝的土地，也迎來了最好的機會。

（2016年至今犀浦版塊商品住宅供銷價走勢）

通過上表可以看出，2016-2019年，犀浦版塊的商品住宅均價保持穩定上漲趨勢，2020年成交均價攀升至16649元/㎡，遠高於郫都區均值。近一年住宅成交主要來自於鉑景臺、碧桂園錦熙府、成都後花園、華邑宸熙、遠洋朗基國賓御府、樂世界廣場、濱江兩岸、華邑宸居，這8個項目均價在11925-17481元/㎡，產品以改善型為主。

不難看出，區域的房地價差維持在6000—10000元之間。對於本次擬上市地塊而言，預估4600元/㎡左右的起拍價，溢價空間足夠大。

（犀浦版塊在售典型項目房地價差對比）

地塊條件「超硬核」

地鐵旁+80畝 體量大空間大

回到地塊本身，擬上市地塊位於犀浦鎮龍吟村四社，淨用地面積約80.33畝。整個地塊由兩個小地塊組成，其中號地塊為住宅用地，佔地47.25畝；號地塊為商業用地，佔地33.08畝。從出讓文件來看，除商業部分須自持70%外，無特殊配建要求。

容積率：號地塊不大於2且不小於1，號地塊不大於3；

建築密度：號地塊不大於30%，號地塊不大於50%；

綠地率：號地塊不小於30%，號地塊不少於20%；

成品住宅建設要求：不低於80%；

建築高度：號地塊不高於36米，號地塊內建設的建築物及構築物絕對海拔高程不大於626米。

（宗地指標）

具體來看，宗地位於綿世溪地灣南側，北臨校園路，東至龍吟路，南臨規劃道路，西至犀安路。除了規劃道路，其餘道路均很成熟。

（擬上市地塊區位圖）

目前該宗地已打圍，內部整體為土坡，高差約3米，表面附著農作物。五通一平已基本完成，具備動工開發條件。

（地塊現狀實景圖）

在銳理君實地探訪的過程中，最直觀感受是，地塊周邊配套相當加分。

（地塊周邊配套示意圖）

交通便利

地塊旁邊就是有軌電車蓉2號線支線龍吟站，距離地鐵6號線興業北街站約200米、地鐵2號線天河路站1.3公裡，三條軌道交通加持；同時紅光大道、西華大道、犀浦東站在宗地兩公裡範圍內。

（地鐵6號線興業北街站 距離地塊約200米）

（擬上市地塊與有軌電車蓉2號線支線龍吟站距離示意圖）

教育優越

地塊南側緊鄰犀浦街道幼兒園，與西南交通大學（犀浦校區）僅隔一條犀安路，距離龍吟路小學約500米、犀浦外國語學校約800米、犀浦小學約837米、犀浦新興學校約900米、郫都區四中約1公裡、犀浦實驗學校約1.9公裡，從幼兒園到大學都有，滿足全齡段教育需求。

（龍吟路小學）

（郫都四中）

商業豐富

除了上文提到的梓潼宮站TOD項目，宗地兩公裡範圍內還有後花園愛琴海購物公園、萬科生活廣場、百倫廣場、合能橙中心等多個商業廣場/購物中心，加之周邊社區底商補充，區域生活便利。

（地塊周邊商業實景圖）

醫療給力

宗地兩公裡範圍內有2處大型優質醫療配套，分別為三六三醫院犀浦院區、四川省人民醫院交通醫院，另外還有郫都天康醫院、郫都區中西醫結合醫院、成都復興醫院、振華醫院等醫療資源。

（三六三醫院犀浦院區）

整體而言，這宗地的起拍價並不高，80畝的體量也是犀浦乃至近郊少見的的「大地塊」，地理位置很不錯，周邊配套醇熟，值得重點關注。

結合宗地周邊在售的碧桂園錦熙府、濱江兩岸、華邑宸居、鉑景臺、華邑宸熙等項目來看，區域整體的改善基因已形成，拿地後可以走高改品質路線，以此吸附高端改善群體並提升溢價空間。

拿地小貼士

再總結一下郫都犀浦這宗80.33畝地塊的主要機會點：

區位絕佳：緊鄰地鐵6號線興業北街站，佔據「黃金出口」；周邊優質教育資源豐富，學區價值突顯；有TOD加持，具有較強的發展潛力和升值空間。

客源豐富：從大範圍來看，地塊所處的犀浦版塊，是承接主城區需求外溢的絕佳口岸；縮小範圍來看，地塊緊鄰智慧科技城綜合開發片區，能夠承接產業人口的商務及置業需求。

進駐風險小：地塊周邊萬科、花樣年、碧桂園、朗基等品牌房企積極拿地布局，區域發展有支撐；周邊在售項目少，住宅供不應求，市場已開啟補倉模式。

文|稻草人

出品|銳理數據總部新媒體中心

聲明|文中所標識的生活圈、交通、配套等，僅概略表示位置關係，並非行政機關區域劃分，文中所述規劃落實情況以最新政府文件為準。

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