■前言
改革開放以來，中國城市化進程快速推進，超大城市的合併兼容蠶食著緊張的土地資源，城市空間的使用效率需要儘快得以提升。因此，藉助城市更新來改善城市配套，促進城市可持續發展便成為當務之急。
在過往，中國城市更新主要是以拆建形式為主，更新規模龐大卻間接破壞了寶貴的城市文化資源。在新時期下，城市的環境與文化資源更加得到重視，中國的城市更新將過渡到以創新改造為主的漸進式有機更新，體現在更加精細化的城市管理上。
那究竟何為城市有機更新？如何透過精細化的管理手段實現城市有機更新？
本期【資管峰會大咖說】，同濟大學常務副校長、中國城市規劃學會副理事長伍江，以專業學者的視角為大家闡述城市有機更新的本質，並詳細梳理精細化管理怎樣助力城市實現有機更新。
資管大咖說
《城市有機更新需要精細化管理》
同濟大學常務副校長、中國城市規劃學會副理事長 伍江
*以下為嘉賓分享內容提煉，融合了部分明源地產研究院觀點：
1
洞察本質：
作為有機體的城市，
應當以常態化的更新方式持續發展
城市是一個鮮活的生命體。城市活力不斷被激發的過程也就是城市不斷更新的過程。中國已持續了30年快速大規模城市改造與建設活動，就城市發展的全生命周期來說，增量型的發展階段是將會是短期非常態化的，而後續存量型發展階段是常態化的。
粗放的城市發展模式亟待改變
因此，城市更新也將從粗放型增量發展走向精緻型存量發展的有機更新軌道。這種城市有機更新更多地表現為小尺度改造，城市功能的不斷優化和城市空間品質的不斷提升。
城市有機更新的特徵是什麼？作為有機體的城市，必然要遵循一定發展規律，而這規律可以切分為5個層面：
第一，城市有機更新在空間上表現為整體性，在時間上表現為連續性。從空間上看，強盛的城市有機體一定是整體，而不是透過局部來決定整體。從時間上看，城市更新的過程是持續的，城市更新本身的行為也不能阻攔城市的持續發展。
第二，城市有機更新的要素不僅包括建築、公共空間、公用設施等空間環境，還包括功能性屬性、產權關係、技術方式等組成環境。
第三，城市有機更新的活動應該是細胞代謝式的，常態而持續性的更新改造，而不是手術式短暫爆發的大拆大建，手術只是在不得已的情況下做。
第四，城市有機更新既包括總體層面的，自上而下的具有方向引導意義的戰略性更新，也包括大量局部的、自下而上的微更新。
2
審時度勢：
城市有機更新的目標，
是創造適合人生活與工作的空間環境
目前來看，各地都已相繼開展城市更新項目，不同城市的更新策略皆有不同，但重點目標不變，就是創造最適合於人生活和工作的城市空間環境，提升城市創新能力與經濟能級，提供高品質城市公共服務設施，創造中國特色的宜居城市模式。
圍繞這個重點目標，城市有機更新具體有七個發展方向：
其一，根據城市的發展情況進行適當的缺陷型修補。簡稱「修補型再開發」，在城鎮新區、工業區、開發區中對於近人尺度的空間進行必要的功能性、便利性補缺，使城鎮建設不僅「好看」，更要「好用」。
其二，城市布局需要突破「公共服務配套」觀念。為了提升生活幸福感，一個好的城市的服務供給量應該要略大於需求量，因此需提高城市公共服務設施冗餘度，調控商業設施布局的市場導向偏差，鼓勵以便利市民為導向的各種商業服務設施。
其三，加強城市公共開放空間、步行和慢行空間的規劃建設。提高城市道路網密度標準，提倡小尺度街坊。防止一味追求平面構圖、盲目求大之風。重新認識「城市美化」，適度寬容城市「非正式空間」，增強中心城區活力。
其四，適度利用具有豐富歷史屬性的建築文物，使歷史空間得到活化。建築保護不同於一般文物的保護，建築的生命在於使用，因此常常需要重新植入新的功能。城市空間肌理的延續和單體建築的保護同樣重要。
其五，加快中低收入階層住宅供應體制改革，為城市弱勢群體提供有尊嚴且可接受的生活空間。正視老齡化時代到來，加大力度推進城市適老性改造。
其六，建立健全城市防災設施體系，提高城市抗擊各類災害的能力。建立健全城市避難系統，減少各類災害來臨時的傷亡損失健全城市緊急狀態應對機制，完善各類緊急狀態預案及其相關設施。
其七，城市中心地區需要足夠且便利的公共綠地，加強城市生態空間的系統性和網絡性，兼顧城市生態空間的集中與均布。加強土地的保水性與透水性，恢復城市生態水系。
3
破局之道：
政策與管理精細化，
雙向並舉實現城市有機更新
結合以上方向，若要實現城市常態化的有機更新，需要在政策與管理兩方面聯手破局。
從政策維度看，現有城市規劃建設管理的相關法規制度、標準規範等亟需根據新的形勢進行更新完善。
比如鼓勵用地混合和複合。給予住宅用地和公共設施用地之間、商業用地和辦公用地之間的兼容和相互轉換；對於保護歷史建築、提供公共空間和增加公共功能的行為下給予可開發空間的容積率獎勵，對保留的歷史建築可不計入規劃容積率；探索自上而下和自下而上相結合的更新機制，鼓勵民間資本投入，建立多元化的保護和更新基金及其投資回報環境。
從管理維度看，精細化城市管理可以作為實現有機更新的重要手段。
但「精細化」並不意味著管得越細越好，規劃設計得越細越好。「精細化」的結果不應是越來越死板的剛性管制，而應是更加貼近「此時此地」的彈性管制，要管得「恰到好處」。
其中，科技力量對於城市精細化管理的作用不可忽視，目前主要有兩大趨勢：
精細化的基礎信息支撐
其一，精細化的基礎信息支撐。如今城市運營管理越來越複雜，需要完全掌握城市當中的所有要素信息並進行動態化監測。例如應用基於深度學習的地理信息技術和多傳感器技術，建立天地一體化立體信息採集網絡，從歷史信息到現狀信息，從平面信息到立面信息全覆蓋採集。
精細化工程技術支撐
其二，精細化的工程技術支撐。城市不可能等你更新完了再運營，它需要持續不斷的運轉，因此要具備在空間、時間、環境等高約束的情況下進行城市改造的能力。例如運用多區域隔離與多人流軌跡定位管控等技術，保障建設實施可以做到建築不停業、不停運。
除了藉助科技手段，精細化城市管理還離不開長效的管理機制。目前城市管理普遍存在突擊運動式的城市管理模式與常態管理機制間斜街不到位的問題，需要通過制定城市管理導則，推進管理內容、作業行為、質量評估等標準化管理體系。
上海城市管理的「一網統管」服務
讓標準進一步落地監管要有強大的技術支撐，可藉助信息化手段實現對城市風險防控與異常情況的識別預警。例如上海正在推行一網統管，通過線上線下的聯動，上海的城市治理已經由人力密集型向人機互動型轉變，由經驗判斷型向數據分析型轉變，由被動處置型向主動發現型轉變。
小結
城市作為有機的生命體，擁有比人長的多的生命周期，城市的生命力應該表現在從不間斷卻又不易察覺的細胞層面的新陳代謝之中。因此城市更新不應該總是大規模的、手術式的大拆大建，更應該是體現在那些細小尺度上的、微觀層面上的積極應對和活力激發，有時更體現在那些非預見性的、自發的和時常湧現的自然更新過程之中。惟有尊重城市發展演變的規律，亦即城市有機更新的規律，城市的生命力才會愈加旺盛。
2020國資峰會嘉賓金句
將在【資管峰會大咖說】欄目陸續放送