觀點地產網 繼建業地產之後，另一家河南房企正商實業也敲定了業績發布會的時間。4月3日早間，正商集團資本證券部總經理張勇、正商實業財務總監兼公司秘書郭柏成出席會議。
與其他企業相比，正商的發布會陣容稍顯簡單，但這絲毫不影響互動的氛圍。「2019年的業績是集團自2015年從事房地產業務以來交出的第一張最亮眼的成績單。」在業績介紹環節，郭柏成以略帶激動的語氣說到。
正商實業的前身是恆輝企業，2015年，在正商集團敗走IPO之後，便通過收購恆輝企業的方式完成了曲線上市。
上市之後，恆輝企業更名為正恆國際，同時，正商集團陸陸續續向這個上市平臺注入資產，但過去幾年，這家企業的發展一直不慍不火。
2019年7月，正恆國際正式更名為正商實業，與此同時，這家河南「小房企」開始加速拿地、融資，逐步走上規模發展的主航道。
財報顯示，2019年，正商實業實現收益約88.87億元，較2018年增長約1378%，公司擁有人應佔溢利約為11.52億元，較2018年增長約3742%。
業績大幅增長的同時，正商實業的毛利率下降、負債高企亦成為大家關注的話題。
業績篇：收入增十三倍、毛利率腰斬
「在2019年的88億收入中，有87億是房地產開發業務貢獻的。」
據悉，物業銷售仍然是正商實業收入貢獻的主力軍。2019年全年，正商實業錄得收益88.87億元，其中，該公司於中國出售物業的收入為87.96億元，佔總收入的98.98%。
此外，該公司錄得來自美國的物業管理服務收入4325.2萬元，來自酒店業務的收入307.7萬元，其他收入合共4489.1萬元。
同比來看，2019年，正商實業的收益同比增長1378%，而其物業銷售收入則同比上升1585.06%。
郭柏成提到，業績增長主要源於2019年公司銷售結轉的增加。他介紹，過去一年，正商實業一共結轉了四個位於鄭州的住宅項目，其中一個為高端項目，三個為普通的重點項目。
」集團結轉的物業銷售面積增長了近12倍，從2018年的4.3萬平方米增長到2019年的54萬平方米，帶動我們整個結轉收入也增加了十三倍。」張勇補充道。
成也結轉，敗也結轉。基於結轉收入的增加，正商實業實現了規模的躍升，但正因為結轉項目的變化，使正商的毛利率幾近腰斬。
數據顯示，2019年全年，正商實業錄得年度毛利為22.87億元，較2018年增長約731%，年度毛利率為25.73%，較2018年同期的45.74%，同比下降20個百分點。
事實上，早在前幾年，正商實業的毛利率就已呈現出下滑的態勢。在正商實業借殼上市的2015年，該公司的毛利率達到67.87%，2016年，這一數值達到77.11%的最高值，隨後三年，正商的毛利率觸頂回落，分別錄得33.42%、45.74%與25.73%。
對此，正商實業的管理層表示，2017年及2018年，公司主要有兩個項目在結轉，其中一個是商業項目，另一個是以車位為主的項目。「一般來說，商業跟車位的毛利率是會比住宅要高，所以2018年整體毛利率達到40%多是比較正常的，2019年比較多住宅項目，所以可比性低一些。」
張勇也表示，25%的毛利率在行業當中屬於一個平均的水平。
據觀點地產新媒體查閱，2019年，建業地產的整體毛利率為26.02%，碧桂園的毛利率為26.06%，萬科為36.25%，恆大為27.84%，與正商實業規模相當的德信中國錄得毛利率32.16%、寶龍地產36.41%。
「為了保持帳目資金回籠及銷售的情況，公司沒有訂一個比較激進的售價，所以2019年的毛利率和行業水平差不多。」張勇提到，正商實業在鄭州當地的項目多為舊改項目，舊改項目的成本相對比較低，未來已售未結的毛利率大概在28%左右。
「等項目結轉以後，公司總體的毛利率會慢慢上來。」
負債篇：75億元零息貸款
規模的擴張離不開土儲的支撐。在經歷了2018年的大手筆拿地後，正商實業在2019年顯然放緩了腳步。
據悉，在2018年，正商實業通過收購、招拍掛等方式獲得51宗地塊，地塊總佔地面積約為231萬平方米，為土地儲備新增共約489萬平方米建築面積。2019年，該公司以38億元收購了10宗土地，總建面113萬平方米，平均成本為2900元/平方米。
截至目前，正商實業的總土地儲備達到954萬平方米，其中，73%位於鄭州，少量分布於武漢、北京。
「公司2019年有一定程度壓縮土地開支，2020年，我們希望這個開支能恢復到2018年的水平。」張勇提到，新的一年，正商實業計劃在拿地方面投入140億元，其中50%-60%用於舊改拿地，其餘用於招拍掛；在區域布局上，重點仍在鄭州及周邊城市，並加大在一線和強二線城市布局住宅開發。
正商實業之所以要通過舊改及招拍掛的方式不斷納儲，是因為其土儲多少已有點捉襟見肘。
此前穆迪曾發布報告表示，正商集團的土地儲備規模，只能支撐其開發和銷售不到兩年，為了支持業務增長，公司將不得不在未來6-12個月加速收購土地。
在業績會召開的前兩天，正商實業宣布以23.68億收購母公司旗下鄭州、洛陽項目公司，該公司表示，收購事項為公司將其業務擴張至河南省及中國其他一二線城市的策略提供補益。
對此，張勇也表示，按照借殼相關規定，正商集團無法一次性注入全部地產資產，最近幾年一直在逐步將資產注入，同時，對一些後續能拿地的，而且利潤率也好的優質項目，正商實業會少量分批地接收到上市體系以內。
隨著拿地端與收購端的增加，正商實業近幾年的債務融資需求亦不斷增加。
數據顯示，2019年，正商實業的總資產為519.42億元，總負債為482.05億元，資產負債率錄得92.81%。同期，該公司的短期債項錄得144.51億元，同比增長295%，長期債項錄得132.82億元，同比增長51.92%。
在貸款方面，該公司2019年的總借貸為286.8億元，同比增長11.38%。其中，來自關聯公司的貸款達到74.9億元，較2018年的12.8億元大幅增加485.16%。
值得一提的是，這筆來自關聯公司的貸款在2018年僅需支付利息64.6萬元，2019年的利息為0元。
無疑，這筆無息的貸款補充了正商實業的錢袋子，但這筆無需利息的借貸並不能大幅拉低正商實業的融資成本。數據顯示，2019年，正商實業來自銀行及其他借貸的借貸成本介乎4.568釐至12.80釐之間，而2018年僅為4.35釐至8.50釐。
「公司認為債務的上升是合理支持公司發展的需要的」，張勇表示，2019年融資成本較2018年微升，一方面是因為國內的融資供應端比較緊張，因此，公司在爭取國內貸款時銀行利率有所增加；另一方面，公司為了長遠發展，在2019年開拓了一些境外美元債項目，美元債的利息在12%-13%中間，也一定程度上拉高了平均的融資成本。