2020年只剩下最後10天了，不知道大家在這一年裡都過得怎麼樣？年初立的買房目標是否實現了，是不是還在苦逼的看房路上；糾結於不知道買哪個。又或者陷入了看得上的房子買不起，買得起的房子看不上的痛苦之中？轉眼到年底了，到了該給自己一個交代的時候了。
今天，收到了夏天和我一起看房的小夥伴的私信。當時有一個樓盤各方面都挺合適，也不知道是什麼原因她沒有出手。而今天她來問我的這個樓盤在各方面與當初的樓盤基本都相同，位置還稍微差一些，但是價格卻貴了1千多一平。
也就半年的時間，從這個角度來講，最近地產朋友圈流行的那句買房無技巧，全靠買得早也不是沒有道理：限價是一路上漲，而地塊卻是越拍位置越偏。
註：萬科文昌閣為非限價地
其實，年底也是各大房企衝業績的最後時刻，這幾天密集有多個樓盤開盤或者推新。今天就給大家推薦幾個值得一看的新盤。老規矩，我們把優點和缺點都列出來，供大家置業參考。
從限價由高往低排：
1
卓越洋湖晴翠
毛坯限價：13800元/㎡
現在的限價地在掛地的時候你就能知道它將來的房價，一次和一個朋友聊天，她說我們現在操盤空間太小了，zf恨不得把價格表都幫你做好了。所以我們看到這個項目限（均）價是1.38萬，加上精裝以後就到1.6萬多了。大家都知道這個地是給到京東的，京東嘛，怎麼會搞房地產開發呢，自然是拉一家地產公司合作，才有了現在大家看到的卓越。
洋湖片區之前一直不溫不火，一個洋湖的朋友和我吐槽說，整個片區以前就他們和中海兩個項目在賣，相較於濱江與梅溪湖來講感覺洋湖是被zf遺忘的孩子。話剛落音，今年洋湖就連續拍出3塊1.38萬的限價地，一舉超越了濱江與梅溪湖直追長沙top1。
洋湖片區最大的優勢就是環境與低容積率，整個片區基本上沒有容積率超過3.0的住宅小區，這個項目容積率也只有2.4。宜居，是多數人給洋湖貼的標籤。第二個優勢就是教育，洋湖目前也有多所名校是被大家認可的。而這個項目小學是在麓山國際（9年制，預計明年開學）入讀，初中則在麓山國際、雅禮洋湖、長郡雙語洋湖3所學校中微機派位。
這個項目最大的不利因素就是兩條高架橋，好的一點就是它們把京東體驗店放在了兩座高架橋的交叉點，這樣對於住宅的影響就只有北邊靠近洋湖大道的那一排房子了，1#、2#、8#、9#、10#棟；當時我就在想北邊的那一排房子應該會做一點價格差吧。
北邊是溼地公園，所以為了符合公建要求北邊的陽臺就必須全部封閉，而隔壁的深業鷺棲府北邊就乾脆沒做陽臺；全封陽臺就得算全面積；得多掏幾個平方的錢（你是願意多掏幾萬塊錢買個陽臺，還是寧願不要生活陽臺也要省幾萬塊錢？，此處可以有彈幕！）。
但是另一方面樓盤品質會好很多，假如你在溼地公園遊玩，抬頭一看那一排房子的陽臺都掛滿了衣服；是不是頓時感覺像個安置區。
站在景園路上看，左手邊1#、2#、3#、5#、6#、7#棟是2T2H的純板樓，哈哈，沒有4#棟，戶型是165㎡
而右手邊8#、9#、10#、11#、12#、13#、15#棟是2T4H的連廊類板樓，哈哈，沒有14#棟；戶型排布是143+113+113+127㎡。
看得出卓越這次的戶型還是下了點功夫，比它們與市政合作的雨花區的那個盤好太多。這次開出來的9#、10#連廊產品，靠近洋湖大道高架的均價是1.5萬多，1#棟靠近洋湖大道高架的純板樓產品均價是1.6萬多，而沒有靠近高架的7#棟純板樓價格則達到了1.7萬。做出了比較大的價差。
我忘記它們首開的具體推售套數了，應該是280多套不到300套。昨天晚上開的盤，據說沒有賣完。相比濱江與梅溪湖的幾個熱盤，大家對洋湖板塊的認可度還是差一些，當然價格也佔了很大一個因素。
2
華潤凱旋門
毛坯限價：13800元/㎡
華潤，我的老東家。恐怕很少有我這種逢人就誇老東家的打工人了吧。
我還記得2015年的時候公司安排我們去合肥學習，當時去的就是合肥凱旋門項目，在合肥的濱湖新區，定位類似於長沙的梅溪湖吧。
2015年長沙樓市還處於水深火熱之中，而合肥樓市卻異常火爆；我們路上遇見的計程車司機一路和你聊的話題都是關於樓市。
當時長沙均價也就六七千，最貴的華遠華中心賣1.7萬左右，而合肥凱旋門當時價格2.2萬，二手房更是有人願意出價2.5萬。當時項目3期還有兩百多套房子沒有拿到預售，項目負責人就說已經沒房了。
那幾年，合肥人民是先於長沙人民看著房價一路上漲而有錢買不到房子的。
所以你能理解為啥2016-2017年大批合肥人組團來長沙買房了吧。扯得有點遠了。
這個項目是洋湖3塊1.38萬限價地塊中最先掛出來的一個，容積率也是2.4；而另外一塊保利的項目到目前還沒有看到產品信息，倒是最後出來的京東卓越地塊已經開盤了。
地塊不大，而且比較狹長，北面是雅禮洋湖中學，南面是繞城高速。看平面圖中間還是有規劃一個市政公園，就是不知道距離有多大。
從樓棟平面圖上就能看出它們也是兩種結構，一種純板樓，一種連廊結構。目前曝光了3個戶型，不知道後期還會不會有別的戶型。
你看，也是全封陽臺的；這在我看來是優點，但是買房者就不這麼想了，你讓我多掏錢就不對。我猜她們在做產品的時候也想到了這一點，於是想辦法在其他地方找補回來，所以你看到了這3個戶型北面的臥室都是以景觀陽臺的形式報建的。只是這138的戶型差了點意思。
目前這個項目就只有這麼多信息，聽朋友講她們也會賣精裝，預計最快下個月才會面市。
3
綠地麓雲國際
毛坯限價：13500元/㎡
上個月我參加了兩場開發商的產品發布會，綠地就是其中一個。那簡直就是一場災難性的發布會。
這塊地出來的時候，當時很多小夥伴都說希望是金茂、萬科或者華潤這種開發商來做，沒想到最終是綠地。
這個項目是梅溪湖一期最後一塊地，受關注度自然很高。可謂是梅溪湖一期剩下的位置最好的地塊，還是一個地鐵上蓋的項目。
當然商住比也是梅溪湖一期剩下幾個樓盤最高的。一期同時在賣的時代梅溪領峰、鐵建湘語梅溪、欣力梅溪左岸都是純住宅的小區，而中海閱溪府也只有一點商業。
容積率真的有點高，之前很多小夥伴吐槽時代梅溪領峰的容積率高；這一下對面來了一個5點多的。這麼高的容積率，綠地還是想與其他幾個項目做點差異化的產品，避免同質化與其他幾個對手正面硬剛。所以都是以大平層為主，做了少量的129的戶型。只是我覺得這129的戶型都不應該有。
上次我去看房的時候，我就對朋友說，這129的戶型廚房和對面的次臥採光都會有問題啊，240的戶型為啥還有個暗衛？她說你這人看房眼光太毒，按你這種看法你就屬於那種永遠買不好房的人。哈哈哈。
買梅溪湖有很多理由，最大的理由還是買教育。
4
復地濱江金融中心
毛坯限價：13400元/㎡
希望限價地做出高端的產品是不太現實的，限價/限購的核心思想是最大限度的保障大家買到房，而不是保障你買好房。
在這個地塊剛出來的時候，很多小夥伴都寄予了厚望，希望能做出一個高端的項目來，住宅是不現實了，但是它有一棟商業大平層倒是可以期待一下，只是商業性質的大平層你會買麼，旁邊還有一個潤和濱江灣的商業大平層珠玉在前。
她們的產品是150+125+150㎡這種排布的塔樓，全部就只有兩種戶型，今天晚上開盤，首次推400多套房子吧，認籌人數也達到了700多個，賣完是沒有問題的；驗證了我之前視頻裡講的，濱江的樓盤只要位置稍微好一點都不愁賣，開一個火一個。
發現沒有，這個125的戶型是不是與綠地那個129的一樣，廚房與書房的採光都是有問題的。在湘江邊能看到外立面的樓棟全部是封閉的陽臺，北/西/南三面都有大馬路，這樣看來封陽臺的理由好像又多了一個。
5
中海閱溪府
毛坯限價：13000元/㎡
中海這幾年在長沙的運氣真的好，連續搖中了好幾塊優質地塊。這個地塊剛好夾在西雅中學與嶽麓區實驗小學西校區中間；小孩上學是真心方便。
這個樓盤同片區有好幾個競爭對手，對面有鐵建，旁邊還有欣力，南邊還有時代和綠地。除了綠地之外，與其他幾個樓盤的主力戶型都差不多面積段。綜合實力強一點的有來自時代的競爭，價格更有優勢的又有欣力與鐵建的狙擊。
之前在視頻裡也聊過她們的戶型，比她們洋湖閱麓山項目戶型好多了。她們也是昨天晚上開的盤，一次性推600多套，聽說172以內的基本售罄；看來市場還是以剛需為主。
昨天晚上一個在現場選房的小夥伴給我發信息，說人在現場還非常糾結自己到底要不要選，糾結的點在於梅浦聯絡線會不會修高架橋的問題。梅浦聯絡線真像是懸在梅溪湖一期這幾個樓盤頭上的魔咒一般的存在。但是這個線到底會不會修，誰也不知道。我的推斷是修高架的可能性很小很小。
還有關於梅溪湖堵車的話題，我真的說過很多次。這一年時間裡我是經常去梅溪湖，但是從沒有碰到過堵車。關於堵車的話題我知道是怎麼傳出來的，10多年前就開始在地產圈裡流行了，其實並不堵，說的人多了也就變堵了。
這個樓盤做過視頻，其他的就不再贅述了。
6
濱江府1913
毛坯限價：12900元/㎡
到了一個一環內的項目，要是單從傳統意義上講地段論的話，這個項目可謂地段絕無僅有了。
我也做過一期視頻，還寫了圖文評測，有興趣的朋友可以去考一下古。
上個月底首開5#、10#棟198套房源，700多個客戶搶，如果按這種方式算流量的話，這個項目就是濱梅洋幾個項目裡流量最大的樓盤，開盤當天我一個朋友等到23點多也沒選到房，最後只有傷心地離去。
今天她們6#棟下證了，據說精裝均價1.49萬。聽置業顧問對外的口徑，6#棟部分樓層還能看一點江景。
7
結 語
嘮嘮叨叨寫了也有4千字了，發現剛剛好6個樓盤，濱江、梅溪湖、洋湖各兩個。這3個板塊也是長沙置業最熱門的板塊，她們的熱度最高的目前看還是濱江，其次是梅溪湖，最後才是洋湖。
就先聊到這裡吧，這6個樓盤好的壞的我知道的都說了，這篇文章裡沒說的我以前也說過了，視頻裡或者圖文裡；有興趣歡迎去考古。
買房就像找對象，看清了對方的缺點還依然愛ta，那才是真愛。（也有可能是鬼迷心竅，哈哈哈）
如果大家反響好；我再寫第二篇。