註：本文原載《法學家》2020年第4期，第171-190頁。
內容摘要：《民法典》第598條是出賣人主給付義務條款（請求權基礎規範），規範內容為出賣人的交付義務與所有權移轉義務。在規範意義上，出賣人交付義務不同於動產物權變動的交付要件，也不必然與移轉價金風險的交付掛鈎。交付義務具有任意性，可以合意改變或排除，或以觀念交付替代。所有權移轉義務的存在意味著買賣合同自身不產生物權變動效果，出賣人無處分權不影響買賣合同的效力。所有權移轉義務的履行須滿足物法上的所有權移轉要件，並具備清償合意。交付義務與所有權移轉義務互相獨立，二者可能存在時間差。在債權平等的前提下，司法解釋中的多重買賣履行順序可視作意思表示解釋規則。
關鍵詞：買賣合同；交付義務；所有權移轉義務；多重買賣
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目錄
一、規範定位【1-5】
（一）規範要旨【1-4】
（二）規範屬性【5】
二、本條與瑕疵義務【6-18】
（一）從瑕疵擔保到瑕疵義務【7-11】
（二）交付義務與瑕疵義務【12-15】
1. 交付義務與品質瑕疵【13-14】
2. 交付義務與權利瑕疵【15】
（三）所有權移轉義務與瑕疵義務【16-18】
1. 所有權移轉義務與權利瑕疵【16-17】
2. 所有權移轉義務與品質瑕疵【18】
三、標的物交付義務【19-52】
（一）交付的要件【20-30】
1. 交付義務與買受人佔有取得【20-21】
2. 送付買賣之交付義務的履行【22-24】
3. 交付義務與買受人收取義務【25-26】
4. 交付義務履行中的意思要素【27-28】
5. 交付義務的履行與用益移轉【29】
6. 交付義務與移轉風險之交付【30】
（二）交付的形式【31-46】
1. 本義交付【31-33】
2. 交付替代【34-46】
（1）簡易交付【35-37】
（2）佔有改定【38】
（3）返還請求權讓與【39-44】
出賣人為間接佔有人【41-42】
出賣人非佔有人【43-44】
3. 單證交付【45】
4. 交付義務的任意性【46】
（三）交付的時間、地點與費用【47-49】
1. 交付時間【47】
2. 交付地點【48】
3. 交付費用【49】
（四）少交、多交與交付他物【50-52】
1. 少交【50】
2. 多交【51】
3. 交付他物【52】
四、所有權移轉義務【53-79】
（一）買賣合同與物權變動【54-60】
1. 本條顯示的基本立場【54-56】
2. 無處分權與買賣合同【57-60】
（二）所有權移轉義務的履行【61-63】
（三）交付義務與所有權移轉義務【64-67】
1. 交付義務獨立於所有權移轉義務【64】
2. 作為給付的交付與公示物權的交付【65-67】
（四）交付與所有權移轉的時間差【68-79】
1. 已交付未移轉所有權【68-77】
（1）買受人為有權佔有人【68-69】
（2）房屋買受人的期待權？【70-75】
（3）房屋買受人期待權的擴張：商品房消費者的特殊保護？【76-77】
2. 已移轉所有權未交付【78-79】
（1）出賣人為有權佔有人？【78】
（2）已登記未交付房屋買受人不得對抗仍佔有的原權利人？【79】
五、多重買賣的履行【80-90】
（一）實務中的優先序列【80-81】
（二）普通動產多重買賣【82-84】
1. 交付優先【83】
2. 付款、合同在先優先【84】
（三）特殊動產多重買賣【85-87】
（四）不動產的多重買賣【88-90】
六、舉證分配【91-96】
（一）標的物交付義務的舉證【92-94】
（二）所有權移轉義務的舉證【95】
（三）多重買賣履行順序舉證【96】
一、規範定位
（一）規範要旨
【1】本條系出賣人主給付義務規範，包含兩項主給付義務：交付標的物（或提取標的物的單證）與移轉所有權。所有權移轉義務旨在使買受人取得標的物之法律歸屬，交付義務的意義則是讓買受人取得標的物之經濟歸屬。[1]
【2】出賣人的兩項義務中，與買受人價金支付義務相結合，確定買賣合同類型的，是所有權移轉義務。交付不局限於買賣，租賃、承攬等有償合同亦有此義務，加之買賣合同的交付義務可被合意排除【段碼46】，交付義務並不足以界定買賣合同類型。與之對照，所有權移轉義務則不僅呼應當事人最核心的交易目的，而且一旦被排除，合同類型即不再是買賣。不過，買賣合同的類型界定條款是第595條而非本條。本條的基本意旨在於確立出賣人主給付義務體系，因此，交付與所有權移轉兩項義務在本條並無主次之分。
【3】出賣人另有一項主給付義務本條未予規定，即由瑕疵擔保發展而來的瑕疵義務。瑕疵規範可細分為品質瑕疵規則（第610條、第615-618條）與權利瑕疵規則（第612-614條）。瑕疵義務雖在體例位置上遠離本條，但因其涉及本條兩項主給付義務的界定及其履行判斷，本文亦將其適度納入【段碼6-18】。
【4】「轉移標的物所有權」的表述顯示，本條以有體物買賣為規範對象，不過，權利（包含佔有權能者）買賣、其他標的（如無體財產）買賣（第646條）與互易合同（第647條）得參照適用。
（二）規範屬性
【5】在出賣人，本條系主給付義務條款。但在買受人，本條則是請求權基礎規範，買受人據此享有請求出賣人交付與移轉所有權的原合同請求權。
規範體系上，以兩項請求權為核心，有多項輔助規範環繞其間。交付請求權（交付義務）的輔助規範主要包括單證與資料的交付、包裝義務、交付時間、交付地點、無重大品質瑕疵【段碼14】、無權利瑕疵【段碼15】（第599、601-603、610、612、615、619條）等。所有權移轉請求權（所有權移轉義務）的輔助規範，則主要是物權編中依法律行為變動所有權的相應規則（第209、224-228、第311條）。此外，多重買賣的履行順序（《買賣合同解釋》第9-10條、《國有土地使用權合同解釋》第10條），同樣是本條的輔助規範。
二、本條與瑕疵義務
【6】本條確立交付與移轉所有權兩項主給付義務，而《德國民法典》中與本條對應的請求權基礎規範（第433條第1款）尚有第三項出賣人主給付義務，即「無物上瑕疵且無權利瑕疵」，此稱瑕疵（擔保）義務。我國《民法典》則在第615條與第612條分別規定品質瑕疵與權利瑕疵。這一比較法差異所提示的問題是，瑕疵所涉究系擔保責任還是另一項主給付義務？與本條兩項義務之間有何關聯？
鑑於瑕疵義務的定位將影響交付與所有權移轉義務的界定及其履行判斷，本節先就此問題略作前置討論。
（一）從瑕疵擔保到瑕疵義務
【7】品質瑕疵與權利瑕疵作為「擔保」，是歷史的偶然。與當代買賣以所有權移轉為中心不同，羅馬法的合意買賣以佔有讓與為核心，出賣人僅負擔交付義務，既無所有權移轉義務，也無瑕疵義務【段碼8-9】。德國債改（債法現代化改革）以「交付義務+所有權移轉義務+瑕疵義務」的三分架構所追求的經濟效果，即，令買受人取得標的物之佔有與所有權，且標的物無品質瑕疵或權利瑕疵，在羅馬法上系通過「交付義務+品質擔保約定+追奪擔保責任」的構造實現。其中，品質擔保約定（發展為後世的品質瑕疵擔保）與追奪擔保責任（演化出後世的所有權移轉義務+權利瑕疵擔保）均系買賣合同之外的獨立擔保【段碼8-9】。
【8】品質瑕疵擔保的肇始是獨立於買賣的擔保約定。羅馬法奉行買者當心原則，買受人須在締約前仔細檢查標的物，並承受其品質不符合期待的風險，出賣人交付買受人選定的物即履行完畢。但出賣人得以獨立於買賣的要式口約向買受人「擔保」標的物不存在特定瑕疵。此後，為了避免奴隸與馱畜的出賣人欺詐，市政官發布敕令要求出賣人對特定瑕疵（疾病、身體缺陷等）負擔信息提供義務，因這些瑕疵常無法除去，不能以履行請求權救濟，發展出瑕疵解除與減價制度，[2]此亦後世品質瑕疵擔保的來源。在此意義上，品質瑕疵曾是「真正的」或「原生的」擔保，而非出賣人原給付義務。
【9】權利瑕疵擔保則與所有權移轉義務同源，均源自追奪擔保責任。羅馬法上，出賣人僅有交付義務而無所有權移轉義務。[3]買受人若希望免受第三人追奪，就須與出賣人達成獨立於買賣的追奪擔保約定（要式口約）。[4]後世從追奪擔保中發展出所有權移轉義務，[5]與權利瑕疵擔保（追奪擔保的現代表達）並列。以債改之前的德國舊法為例：因標的物為第三人所有導致買受人無法取得所有權的，出賣人違反所有權移轉義務；而若存在所有權之外的其他第三人權利，則成立權利瑕疵擔保責任【段碼16】。
【10】德國債改的方向是將瑕疵擔保責任併入給付義務。此前，出賣人主給付義務限於（依標的物現狀）交付與移轉所有權，品質瑕疵是獨立的法定擔保，典型法效是解約與減價，出賣人無義務改變瑕疵狀態。此後，使標的物處於特定狀態（符合約定）成為義務內容，另行給付無瑕疵物、[6]補正瑕疵或除去瑕疵等作為瑕疵救濟，均是原給付義務的繼續，[7]不以可歸責為前提。與品質瑕疵不同，債改前的權利瑕疵就適用給付障礙規則。債改進一步消弭了權利瑕疵與品質瑕疵的效果差異，將二者一併歸入給付障礙，[8]並將「無品質瑕疵與無權利瑕疵」確立為第三項出賣人主給付義務。
【11】追溯歷史意在解釋當下。雖然在規範體例上，《民法典》未將瑕疵義務納入本條，但實質內容卻更接近債改後的德國法。法律效果方面，我國奉行違約責任的「單軌制」，[9]無論品質瑕疵還是權利瑕疵，救濟途徑均與給付義務違反並無不同。因此，瑕疵擔保名為「擔保」，實為出賣人原給付義務。判斷出賣人是否依債的本旨履行義務時，須同時結合本條與瑕疵規範一體觀察。
（二）交付義務與瑕疵義務
【12】就交付而言，瑕疵作為擔保與作為給付義務的不同在於：若為擔保，即使有瑕疵，也不影響交付義務之履行，買受人不得拒絕受領，只能訴諸瑕疵救濟；若為給付義務，則買受人可能有拒收權，得阻卻出賣人交付義務的履行。《民法典》中的瑕疵並非獨立擔保，由此產生的問題是，標的物無瑕疵是否構成履行交付義務的前提？
1．交付義務與品質瑕疵
【13】無品質瑕疵是否為履行交付義務的條件，可區分種類買賣與特定買賣分別觀察。學理上，種類買賣的交付以特定化為前提，而特定化須給付「中等品質」之物（《德國民法典》第243條第1款），這通常意味著無瑕疵。[10]]換言之，瑕疵不生特定化效力，種類之債繼續存在，[11]給付風險不移轉，[12]買受人得拒絕受領，並請求交付適格物。[13]買受人不知瑕疵而受領的不生特定化效力。反之，買受人明知瑕疵仍然受領，可解釋為雙方合意變更特定化要求。
【14】《民法典》雖規定出賣人應依約定的質量要求交付（第615條），但僅在瑕疵影響合同目的時，買受人才有拒收權（第610條）。反面解釋，瑕疵輕微時買受人無權拒收。由此推論，輕微瑕疵也無從阻卻種類買賣的特定化，既不影響交付義務的履行，也不影響給付風險與價金風險的移轉，只能引發瑕疵救濟。於特定買賣，實務中常發生的爭議是房屋質量瑕疵是否阻卻交付。[14]本文認為，《民法典》規則下，特定買賣同樣僅在重大瑕疵時買受人才有拒收權。
據此，無重大品質瑕疵為履行交付義務的前提。若買受人明知或應知重大瑕疵仍然受領，則構成清償（或代物清償），但不影響請求另行給付無瑕疵物（更換）之外的瑕疵救濟（修理、減價等）。
2．交付義務與權利瑕疵
【15】就權利瑕疵，《民法典》只規定了買受人的不安抗辯權（第614條），能否拒收並無明文。但因買受人的收取義務以出賣人依約提出給付為前提【段碼26】，可認為買受人有權拒收，且權利瑕疵也阻卻種類買賣的特定化。因而，無權利瑕疵也是履行交付義務的前提。
（三）所有權移轉義務與瑕疵義務
於此涉及的問題有二：其一，因標的物為第三人所有導致買受人無法取得所有權，究系所有權移轉義務的違反還是權利瑕疵？其二，品質瑕疵是否構成所有權移轉的阻卻事由？
1．所有權移轉義務與權利瑕疵
【16】所有權移轉義務由追奪擔保發展而來【段碼9】，自該義務從擔保提升為出賣人主給付義務後，因第三人所有權而使買受人無法取得所有權的（如第312條[15]），即不再是權利瑕疵，而是所有權移轉義務的違反。據此，權利瑕疵中的「權利」系所有權以外的權利。[16]但反對觀點認為，若所有權之外的權利構成權利瑕疵，舉輕以明重，第三人所有權更應成立權利瑕疵。[17]
【17】本文認為，反對觀點之「舉輕明重」推理未必成立。與違反所有權移轉義務帶來的違約救濟相比，權利瑕疵規範並未為買受人提供更為有力的保護，反而附加了權利限制，即買受人明知或應知權利瑕疵的，排除出賣人責任（第613條）。若第三人所有權為權利瑕疵，即意味著，買受人締約時若明知或應知出賣人非所有權人，嗣後即使無法取得所有權，出賣人也不必承擔違約責任。如此解釋，不僅與出賣他人之物產生違約責任的規則不符（第597條第1款），也對買受人過苛。此亦表明，所有權瑕疵固然較之其他權利瑕疵為「重」，但恰恰如此，有必要為之提供更「重」的保護，瑕疵救濟難堪此任。因而，第三人所有權不宜認定為權利瑕疵，應納入違反所有權移轉義務的救濟軌道。
2．所有權移轉義務與品質瑕疵
【18】存在影響合同目的之重大品質瑕疵時，買受人有拒收權（第610條）。給付時拒收，即拒絕物權要約，所有權無從移轉。[18]有疑問的是，買受人接收後在檢驗期內提出拒收的，所有權是否移轉？就此，有未移轉、附解除條件移轉、已移轉等不同觀點。[19]本文認為，有疑義時解釋為所有權已移轉對買受人更有利，因買受人不僅享有瑕疵救濟，而且不必受出賣人之債權人的追索，可擔保已支付價金的返還。
三、標的物交付義務
【19】交付義務是法史長河中最先被確立的出賣人主給付義務【段碼7】，旨在使買受人取得標的物之佔有與經濟用益。交付義務不僅獨立於所有權移轉義務，也有別於移轉價金風險的交付與公示物權變動的交付。
（一）交付的要件
1. 交付義務與買受人佔有取得
【20】交付義務有行為義務說與結果義務說之爭，其間分歧在於：交付義務的履行是否以買受人（或其指定的第三人）取得佔有為要。前者以《聯合國國際貨物銷售合同公約》（以下簡稱《公約》）為代表，[20]後者則以德國法為典型。[21]
【21】本條的交付義務原則上為結果義務，以移轉佔有為要。[22]從《電子商務法》第51條第1款第1句（《民法典》第512條第1款第1句）的措辭分析，交付也以「籤收」為前提，須買受人取得佔有。[23]交付作為結果義務意味著，即使出賣人盡到交付標的物所需要的一切努力，也會因買受人未收取而無法完成交付，雖然買受人須因此承擔受領遲延的不利後果，但出賣人原則上仍須再為給付。交付以買受人收取為前提還意味著，此交付不同於作為買受人檢驗義務之前提的交貨。雖然二者常同步，但為檢驗的交貨僅是出賣人的單方行為，並非交付義務的履行，[24]不以買受人（以受領清償的意思）受領為前提。[25]
例外情形是，《民法典》中送付買賣的交付義務並非結果義務，不以買受人取得佔有為要，出賣人將標的物交付第一承運人以運交買受人即可。
2. 送付買賣之交付義務的履行
【22】關於送付買賣的交付義務，主要有兩種不同觀點：[26]結果義務說認為，交付第一承運人尚有未足，須待買受人取得佔有；[27]行為義務說則認為，交付第一承運人以運交買受人即完成交付。[28]兩說之不同，在於運輸風險分配：結果義務說之下，給付行為在貨交第一承運人時即已完成，唯給付效果尚未實現，若買受人未取得佔有，出賣人有義務再為給付，不過，雙方也不妨約定貨交第一承運人即為交付，買受人在貨交承運人的同時或此前因觀念交付取得貨物所有權的，通常可推定雙方有此默示合意；[29]行為義務說之下，若出賣人作出正確指示，即使承運人將貨物送至錯誤地點，交付義務仍然履行完畢，但出賣人有義務將對承運人的損害賠償請求權讓與買受人。[30]
【23】行為義務說並不改變交付使買受人取得經濟用益之要旨，唯不以之實現作為交付義務履行的前提而已。《民法典》似採行為義務說（第603條第2款第1項），[31]貨交第一承運人以運交買受人即為已足。[32]詳言之，於出賣人，與承運人訂立的運輸合同須以運交買受人為內容，貨交承運人但未指定收貨人並非交付義務的履行，僅為暫存貨交承運人或交付後又通知承運人改變收貨人亦非交付義務的履行；於承運人，須以運輸目的取得貨物佔有，此佔有為直接佔有，僅間接佔有或僅取得提取標的物的單證尚有未足。[33]
【24】路貨買賣是特殊的送付買賣，交付提取標的物之單證，交付義務即履行；無此類單證的，出賣人作出向買受人交貨的指示到達承運人時，交付義務即完成。[34]
3. 交付義務與買受人收取義務
【25】買受人有收取標的物的義務（由第608條推知）。該義務系從給付義務，包括物理接收與協助所有權的移轉，[35]得單獨訴請履行。但訴請收取的意義有限，更重要的是受領遲延規則。收取義務並非買賣的必要之點，可合意排除，[36]如出賣人指示第三人為買受人媒介佔有，並以此履行交付義務的，買受人不必收取，第三人遵從出賣人指示即可。[37]
【26】收取的前提是出賣人依約提出給付，使標的物處於可隨時受領的狀態。[38]標的物有重大瑕疵的，買受人無收取義務【段碼14】，但這並不意味著收取即認可標的物無瑕疵，或認可收取的標的物具有清償效力。[39]買受人收取後仍有權請求違約救濟。收取須具備收取意思（持續佔有的意思），以暫時檢驗或保管為目的領取標的物並非收取義務的履行。
4. 交付義務履行中的意思要素
【27】交付須具備佔有移轉合意。買受人自行取走並非交付而系侵佔。[40]關於此合意的性質，有法律行為說，[41]也有事實行為說、準法律行為說。[42]事實行為說之下，欺詐或脅迫均不影響交付的效力，但脅迫達到與物理強制相當的程度，則構成佔有侵奪。開放佔有之物（如堆放在森林的木材）的交付，雙方合意時佔有即移轉，此合意為法律行為。[43]佔有主人與佔有輔助人間的買賣合同，交付以合意為之即可，標的物不必發生物理移動，此合意也是法律行為。[44]
【28】交付須基於清償原因，具備履行買賣合同的意思。出賣人須以履行給付義務的意思交出，買受人則須以履行收取義務的意思領取。若買受人因重大瑕疵而有權拒收，只是基於誠信為出賣人暫時保管的，則因買受人僅有保管意思，出賣人交付義務未完成。
5. 交付義務的履行與用益移轉
【29】履行給付義務之交付不同於變動物權之交付，前者使買受人取得「經濟上的所有權」，後者則公示動產物權移轉。就此而言，交付義務的履行似應以「佔有移轉+用益移轉」為前提，從而，《商品房買賣合同解釋》第11條所稱「交付使用」較之「交付」更貼切。[45]不過，在買賣雙方內部，收益權隨交付移轉（第630條），與用益移轉作為交付義務履行前提實質效果相同。送付買賣屬於例外。貨交第一承運人雖滿足交付義務，但因採行為義務說，給付效果尚未實現，尚不足以移轉用益（除非特約）。
6. 交付義務與移轉風險之交付
【30】《民法典》中交付義務的履行與移轉價金風險的交付適用同一標準，送付買賣亦是如此，均以貨交第一承運人為斷。但這並不意味著二者必然合一，原因有三：
其一，交付義務與移轉風險之交付均與經濟用益移轉有關，但二者仍有差異。交付義務雖以用益移轉為目的，目的實現本身卻並不必然構成交付義務的內容，此因行為義務說或結果義務說而不同，前者不以買受人取得佔有為要，後者則須買受人取得佔有。而價金風險移轉的正當性則在經濟用益隨交付移轉，風險利益一致，原則上以買受人取得佔有為要。[46]《公約》即分別處理交貨（行為義務說）與風險，交貨不以買受人取得佔有為前提（第31條），但風險移轉原則上以買受人接受貨物為必要（第69條）。
其二，於送付買賣，即使以貨交第一承運人同時作為給付義務與風險移轉的判準，[47]背後的理由也並不相通。送付買賣價金風險移轉的判準並非用益移轉（不以買受人取得佔有為要），而是貨交第一承運人，因為出賣人不負擔運輸義務，因運輸而增高的風險由買受人承擔。因而，制度設計層面二者不必掛鈎，如德國法中的發送買賣（特殊的送付買賣）以買受人取得佔有為交付義務履行的前提【段碼20注21】，但價金風險移轉卻以貨交第一承運人為準（第447條第1款）。
其三，買賣雙方可就二者分別約定不同的時點。
（二）交付的形式
1. 本義交付
【31】本義交付的典型是移轉直接佔有於買受人，[48]但交付亦可藉助第三人完成。第三人可為出賣人或買受人的佔有輔助人或佔有媒介人，計有三種情形：一是出賣人指示佔有輔助人或佔有媒介人向買受人交付；二是買受人指示佔有輔助人或佔有媒介人受領交付，如買受人直接要求將房屋交給其承租人佔有；[49]三是出賣人指示其佔有輔助人或佔有媒介人，向買受人指示的佔有輔助人或佔有媒介人交付。[50]
【32】藉助第三人完成時，第三人也可能與出賣人或買受人間不存在佔有輔助或佔有媒介關係。如連鎖買賣中，出賣人指示前手向買受人交付，此時，前手為履行輔助人而非佔有輔助人；[51]或者，買受人指示出賣人向其後手交付；[52]或兩種形式組合，出賣人指示前手直接向買受人的後手交付，連鎖買賣中各出賣人的交付義務均得到履行（縮短給付），連鎖出賣人與買受人均不必成為間接佔有人，只要直接佔有人遵照指示即可。[53]
【33】此亦表明，本義交付中，出賣人不必是佔有人，只要在出賣人的促成下，買受人或其指定的第三人至少取得間接佔有即可。如出賣人甲指示其生產商乙將貨物直接交給買受人丙的下遊經銷商丁指定的倉儲人戊，出賣人甲並非佔有人，買受人丙也未取得佔有，但在出賣人甲的促成下，生產商乙將直接佔有移轉於倉儲人戊，使買受人丙指定的下遊經銷商丁取得貨物的間接佔有，出賣人甲即履行了對買受人丙的交付義務。
2. 交付替代
【34】有特約時（可默示為之），觀念交付也可滿足出賣人交付義務。[54]以觀念交付替代交付義務者，須具備兩項合意：一是觀念交付合意，二是以觀念交付代替交付義務的合意（清償合意）。惟應注意，觀念交付替代的是交付義務，而非所有權移轉義務，因而，觀念交付合意並不必然同時負載所有權移轉合意，此在不動產尤其明顯，例如，房屋間接佔有的移轉亦可滿足出賣人交付義務，[55]但若未登記，房屋所有權即不移轉。
觀念交付有簡易交付、佔有改定及返還請求權讓與三種形式。[56]
（1）簡易交付
【35】締約前買受人已經佔有標的物的，可合意以簡易交付代替有形交付。締約前買受人雖為佔有人，但其佔有並非出賣人基於履行買賣合同的意思所讓與，不意味著出賣人已履行交付義務，雙方須達成簡易交付合意以及代替交付義務之合意（清償合意）。
【36】簡易交付合意不同於買賣合意。原《合同法》第140條（已被《民法典》刪除）曾規定，買受人在締約前已佔有標的物的，買賣合同生效時間即交付時間，似乎買賣合意即包含簡易交付合意。[57]但二者內容並不相同：買賣合意的內容是雙方互負給付義務，簡易交付的合意內容則是出賣人將（自主）間接佔有讓與買受人，並被後者的直接佔有吸收。
【37】換言之，無特約時雖不妨推定買賣合意與默示簡易交付合意同時達成，但因二者內容迥異，也可分別為之。如甲將機械出租於乙，租期屆滿前雙方籤訂買賣合同，但約定甲保留所有權直至乙付清價款。由此產生的疑問是，雙方何時完成簡易交付？若認為買賣合同訂立時完成簡易交付，則甲無權繼續收取租金，因交付移轉用益；若認為租期屆滿時完成簡易交付，則甲仍有權在租期內收取租金。該問題的本質是意思表示解釋，即探究雙方何時達成默示簡易交付合意。就此而言，僅在有疑義時可解釋為當事人在締結合同的同時默示達成簡易交付合意與清償合意。
（2）佔有改定
【38】締約後出賣人基於與買受人的佔有媒介關係（保管、借用或租賃等）繼續佔有標的物的，雙方得合意以佔有改定代替交付義務的履行。買賣合意、佔有媒介關係約定與佔有改定替代交付義務的合意（清償合意），內容各不相同。如甲將某批貨物出賣於乙，但因乙尚未租到倉庫，雙方約定由甲保管一個月，並由乙向甲支付保管費，保管系佔有媒介關係，法效是甲為乙創設間接佔有；而佔有改定代替交付義務須以履行買賣合同的意思為之，[58]不必然包含於佔有媒介關係約定中。佔有媒介關係約定是否與佔有改定代替交付義務的合意（清償合意）並存，仍是意思表示解釋問題，無特約排除時，得認定有此默示合意。
（3）返還請求權讓與
【39】標的物被第三人佔有的，雙方得合意讓與出賣人對第三人的返還請求權，以代替交付義務的履行。達成返還請求權讓與合意的同時，將標的物用益移轉於買受人的（如同時讓與對承租人的返還請求權與租金債權），可解釋為亦默示達成代替交付義務履行之合意。[59]
【40】具體而言，返還請求權讓與涉及兩種情形：其一，出賣人為間接佔有人時，讓與基於佔有媒介關係的返還請求權代替交付；其二，出賣人既非直接佔有人亦非間接佔有人時，出賣人與佔有人間雖無佔有媒介關係，但仍可能享有侵權、不當得利等性質的返還請求權，可讓與此類返還請求權代替交付。
出賣人為間接佔有人
【41】以房屋買賣為例，出賣人將對承租人的返還請求權讓與買受人以代替交付義務的履行時，所讓與的是基於租賃合同的返還請求權，此系債權讓與，而非物權請求權讓與。[60]即使買受人因未完成登記而未取得所有權，也可於租期屆滿時基於此債權請求承租人返還。又因債務人得向新債權人主張對原債權人的抗辯（第548條），租期屆滿前承租人有權拒絕向買受人返還佔有。
【42】由此引申，買賣不破租賃（第725條）雖然產生法定契約承受，[61]買受人承受出租人地位，取得對承租人的返還請求權，但這並不意味著出賣人的交付義務已被該返還請求權替代。因買受人取得返還請求權並非雙方合意的結果，而是基於法定。只要雙方未達成以此代替交付義務的合意，出賣人的交付義務即繼續存在，仍有義務使買受人取得房屋的直接佔有。
出賣人非佔有人
【43】標的物被第三人佔有而出賣人並非間接佔有人的，出賣人與第三人間無佔有媒介關係，如物被侵奪或盜竊。有爭議的是，此時出賣人得讓與的是物權請求權，還是其他性質的返還請求權？若採前者，則此之返還請求權讓與以代交付，就只能是物權請求權隨所有權同時讓與（因無法脫離所有權單獨移轉）。[62]而所有權移轉必然同時包含所有物返還請求權的讓與，與其說此時交付義務被代替，不如說是被合意放棄。若採後者，則出賣人雖非間接佔有人，但對佔有人仍可能享有其他返還請求權（侵權、不當得利等），可讓與此類請求權代替交付，[63]而不必訴諸物權請求權的移轉。本文從後者。
【44】值得注意的是，依原《物權法》第26條的表述，僅在第三人「依法」佔有動產時，負有交付義務之人才可通過返還請求權讓與代替交付。但人大法工委的釋義不僅未將盜竊物排除在外，反而明確舉例稱盜竊者也屬於此處的第三人。[64]自規範目的而言，確無禁止所有權人讓與被盜物之必要。原《物權法》第26條所稱「依法」無實際意義，《民法典》第227條已予以刪除。
3. 單證交付
【45】交付義務亦可通過交付提單、倉單等提取標的物的單證履行。[65]有爭議的是，交付提取標的物的單證，是本義交付還是交付替代。有觀點認為，單證交付實質是本義交付，第三人為佔有輔助人。[66]也有觀點認為，提單（《海商法》第71條）、倉單（第910條）等本質是債權債務關係，[67]單證交付是返還請求權讓與，籤發提單或倉單的承運人或倉儲人是佔有媒介人。[68]還有觀點認為，單證交付雖然移轉的是返還請求權（買受人取得間接佔有），但不應因此被認定為交付替代，而是與貨物交付具有同一效力（本義交付），以排除承運人或倉儲人基於原因關係提起抗辯的可能，便於發揮單證的流通功能。[69]本文贊同此說。
4. 交付義務的任意性
【46】交付義務雖是出賣人主給付義務，卻並非界定買賣合同類型的典型給付義務。雖然本條使用了「應當……交付」的表述，但自規範目的而言，交付義務規則仍為任意性規範，可依當事人特約而為行為義務或結果義務，也可被合意排除。由此亦可解釋沉船等所有權猶在而無人佔有之物的買賣及履行：此類標的物不處於任何人的佔有之下，無交付的可能，雙方仍願買賣並履行的，可視為默示合意排除交付義務。[70]
（三）交付的時間、地點與費用
1. 交付時間
【47】交付時間無約定或約定不明的，依合同解釋或交易習慣確定（第510條），仍不能確定的，出賣人可隨時履行，買受人也可隨時要求履行，但應給出賣人必要的準備時間（第511條第4項）。期前交付，買受人可拒絕受領，但不損害買受人利益的除外，由此增加的費用由出賣人承擔（第530條）。買受人受領期前交付的，在履行期屆滿前，以不為買受人造成不便或額外支出為前提，出賣人應有權補救標的物或單證與合同的任何不符（參考《公約》第34條、第37條）。遲延交付的，除非買受人得解除合同，否則無權拒絕受領，但不影響遲延救濟。
2. 交付地點
【48】交付地點因買賣為赴償、往取或送付而有不同。赴償的交付地點為買受人住所地，往取的交付地點為出賣人住所地。送付則因貨交第一承運人交付義務即履行完畢，以交付承運人的地點為交付地點。依第603條，有疑義時，涉及運輸的買賣認定為送付，不涉及運輸的認定為往取。
3. 交付費用
【49】交付費用的承擔僅指買賣內部，外部關係上費用的承擔以外部關係為斷。買賣雙方內部，交付為出賣人義務，費用由出賣人承擔。但應區分交付費用與收取標的物的費用，後者由買受人承擔（因收取義務）。往取買賣的運輸費用為收取標的物的費用；赴償買賣的運輸費用則為交付費用；送付買賣的出賣人雖須組織運輸，但在雙方內部僅負擔發貨義務，無特約時運輸費用由買受人承擔。
（四）少交、多交與交付他物
1. 少交
【50】此處爭議在於，少交是瑕疵履行還是部分履行。前者認為少交為數量瑕疵，適用瑕疵規則。[71]後者認為少交是部分履行，適用債法一般規則。[72]還有觀點認為，少交既可適用瑕疵規則，也可適用部分履行規則。[73]本文認為，因《民法典》中買受人的檢驗通知義務及於數量不符合約定（第621條），少交為數量瑕疵，適用瑕疵救濟，但同時也可適用部分履行規則。不過，少交作為給付的前提是出賣人具備清償意思，否則為債務不履行。清償意思至少是準法律行為，自買受人（受領人）視角解釋，[74]得類推意思表示錯誤撤銷等規則。
2. 多交
【51】此處的問題是，多交是瑕疵履行還是無法律原因的給付。若採前者，則適用瑕疵規則。[75]若採後者，則多交構成不當得利，出賣人有權請求返還。[76]本文認為，《民法典》中多交適用瑕疵規則，理由有二：其一，多交時買受人可選擇接收或拒絕，接收按合同價款支付，拒絕則應及時通知出賣人（第629條）。[77]該規則的實質是將多交視同瑕疵，因為僅瑕疵情形買受人才有權選擇是否受領。其二，多交時買受人負擔檢驗通知義務（第621條），而檢驗通知是典型的瑕疵規則。實務中，多交也適用瑕疵規則，買受人合理期間內未作出拒絕接受通知的，推定接受多交的標的物。[78]唯應注意，出賣人非以清償意思多交的並非履行，買受人應予不當得利返還。
3. 交付他物
【52】此處爭議在於，交付他物是瑕疵履行（視同瑕疵）還是不履行（視同未交付）。[79]若採前者，[80]買受人不僅有權受領他物作為清償，還有權請求除去瑕疵（修理），只要除去瑕疵是可能的。[81]若採後者，則買受人無權受領，構成不當得利。本文認為，應區分特定買賣與種類買賣：於特定買賣，交付他物為債務不履行；於種類買賣，交付他物視同瑕疵。但交付他物視同瑕疵的前提是出賣人有清償意思，否則仍為不當得利。
四、所有權移轉義務
【53】出賣人所有權移轉義務的產生雖較為晚近【段碼9】，但在當代買賣法中，所有權移轉不僅是出賣人主給付義務，而且是據以確定買賣合同類型的典型給付義務，一旦被合意排除，雙方合意即不再是買賣。就此而言，使買受人取得所有權是現代買賣的終局目的。但討論所有權移轉義務之前，首先需要回答的先決問題是：所有權變動是買賣合同的固有效力，還是獨立於買賣合同的物權處分行為的結果？
（一）買賣合同與物權處分
1. 本條顯示的基本立場
【54】買賣合同與物權變動的關係涉及物權行為理論，此系我國民法學爭議最多的問題之一。[82]若撇開理論之爭，直面實證法，可清楚看到買賣合同與物權變動的分離。本條將所有權移轉規定為出賣人主給付義務，而給付義務須待履行始生義務所指向的後果，這意味著，買賣合同本身並不產生處分效力，所有權變動並非買賣合同固有效力所致。
【55】該立場亦可通過體系解釋得到印證。例如，多重買賣中，未取得所有權的買受人均得向出賣人主張違約責任（《合同法解釋（二）》第15條），也說明買賣合同不能變動物權。《民法典》刪除標的物應當屬於出賣人所有或出賣人有權處分的規則（原《合同法》第132條第1款），並代之以第597條第1款（買受人因出賣人無處分權而無法取得所有權的，可解除合同並主張違約救濟），將處分權作為物權變動而非買賣合同的要件，同樣體現負擔與處分的分離。
【56】另依《九民紀要》第124條第1款，買賣合同僅產生債權請求權，僅具負擔效力。但該條第2款稱「（如買賣合同）無效或應當解除」，出賣人「享有的是物權性質的返還請求權」又令人費解。對此，最高院的解釋是，此請求權並非物權請求權，而僅指標的物原來的所有權屬於案外人，但因標的物的權屬已經移轉需要返還。[83]換言之，已履行的買賣合同無效或解除後，因所有權已移轉於買受人，出賣人享有的實為債權請求權，這同樣符合負擔與處分區分的邏輯。
2. 無處分權與買賣合同
【57】買賣合同與物權變動的關係，可從一個特別情形中得到驗證：若出賣人無法向買受人移轉所有權，是否影響買賣合同的有效性？最典型的是出賣人無處分權，尤其是出賣他人之物。迄至上世紀90年代，出賣他人之物無效之認識，一直是無可置疑的通說。《最高人民法院華東分院關於解答房屋糾紛及訴訟程序等問題的批覆（1951）》、《最高人民法院關於貫徹執行民事政策法律的意見（1979）》以及《最高人民法院關於貫徹執行民事政策法律若干問題的意見（1984）》第55條均規定，非所有權人出賣他人房屋，應廢除其買賣關係。
【58】風平浪靜的局面為1999年《合同法》第51條所打破。在對該條的解釋中，效力待定說[84]與有效說[85]各執一詞，相持不下。不過，在體系上若認可負擔與處分的分離，買賣合同的有效性即不應受制於處分權，在此意義上，將《合同法》第51條所稱「合同」解釋為處分合同而非作為負擔行為的買賣合同，似更具體系融貫性。如此，亦可理解《買賣合同解釋》第3條（無處分權不影響買賣合同有效性）的規範邏輯。《民法典》第597條第1款將《買賣合同解釋》第3條固定為制定法，同時又將原《合同法》第51條刪除，也許可以認為，實證法在分離原則的道路上往前邁進了一步。
【59】既然處分權或所有權並非買賣合同生效的前提，所有權移轉義務的更嚴謹表述即應是「使買受人取得所有權的義務」（《德國民法典》第433條第1款），如此即可兼容出賣他人之物的情形：出賣他人之物的，出賣人應盡一切努力以取得所有權人的處分同意，使買受人取得所有權；即使出賣人最終未能取得處分同意，買受人符合善意取得要件的，該義務仍履行完畢。[86]
【60】有疑問的是，買受人善意取得時，若原所有權人向買受人主張權利，買受人得否拋棄善意取得之保護，將標的物返還原所有權人，並請求出賣人承擔違約責任。德國主流觀點採否定說，[87]並認為出賣人也沒有義務向買受人提示自己無處分權（以破除買受人的善意）。[88]反對觀點則認為，因標的物來歷不明，買受人即使善意也會捲入出賣人與原權利人的紛爭之中，為避免買受人遭受不利，應允許其拋棄善意取得保護。[89]本文認為，前說似較可採，因後說無異於認為，只要第三人提出權利主張即構成權利瑕疵，無論其主張是否成立，[90]而第613條明確要求第三人權利真實存在。
（二）所有權移轉義務的履行
【61】所有權移轉系獨立於買賣合同的物權行為的結果，故移轉所有權時，須具備物權讓與合意，並滿足所有權變動的公示要件。例外情況下，買受人非依法律行為（如添附）取得所有權的，若出賣人同意，可成立代物清償。
【62】有疑問的是，在物權合意之外，是否還須獨立的清償合意？這涉及清償行為的性質。對此，有契約說、實在履行給付說（現實的給付實現說）、目的履行給付說、限制的契約說與準法律行為說等不同觀點。[91]本文認為，給付是有意識、有目的增益他人財產的行為，給付目的亦屬給付要素，[92]欠缺「清償目的」之給付成立不當得利。因此，欲產生清償效果，給付即須具備出賣人的清償意思。另一方面，買受人受領意思亦不可或缺，例如，向無行為能力人給付，因買受人無法做出有效的受領意思，不生清償效力。這意味著，清償合意至少是準法律行為，得準用法律行為規則。
【63】所有權移轉義務也可藉助第三人（如履行輔助人）完成或向第三人給付。例如，第三人依出賣人的指示直接向買受人移轉所有權（不必經出賣人的過渡取得），買受人指示出賣人直接向第三人移轉所有權，以及連鎖買賣中受指令人介入的連續所有權移轉（中間買受人均過渡取得）。在不動產物權讓與合意鏈條中，幾手買受人均未進行移轉登記、但均與各自出賣人達成物權讓與合意，僅最後一手買受人載入登記薄，第一手讓與合意負載的是第一手出賣人對後手出賣人的處分授權。[93]
（三）交付義務與所有權移轉義務
1. 交付義務獨立於所有權移轉義務
【64】交付義務不必依附於所有權移轉義務，二者亦不必同時履行完畢。一方面，即使買受人已取得所有權，若未取得佔有，出賣人仍負擔交付義務，如已過戶登記未交房；另一方面，即使在動產，交付義務的履行也不必然同時伴隨所有權的移轉，如所有權保留。不過，交付義務與所有權移轉義務之一陷於不能者，即為全部不能，而非部分不能。
2. 作為給付的交付與公示物權的交付
【65】不動產買賣中，交付義務與物權變動的分離清晰可辨，所有權讓與不以交付為法定公示方式。特殊動產買賣之所有權移轉是否以交付為要雖容有爭議【段碼86】，但無論如何，買賣合同的履行均要求出賣人負擔交付義務，除非雙方合意排除。
【66】較易混淆的是動產買賣。交付可為出賣人之主給付義務，亦可為動產所有權移轉的公示方式，但二者功能有所不同。與之相應，買賣合同的交付意思與物權變動的交付意思也不相同。交付作為履行行為，須具備清償意思，以履行買賣合同的意思為之【段碼28】；而作為動產物權變動公示的交付，與清償意思無關。因此，第601-603條規定的交付時間、交付地點，僅對交付義務有意義，不必然是動產物權變動的時間或地點。雖然作為給付的交付與公示物權變動的交付常同時發生，但二者仍應分別觀察。對此，實務中亦有所意識。[94]
【67】就動產買賣，因「所有權移轉義務」體現為「物權合意+交付公示」，「交付公示」實為「所有權移轉義務」的內容。同時，動產出賣人又負擔獨立於「所有權移轉義務」的「交付義務」。兩相結合，動產出賣人須履行「交付義務+所有權移轉義務（物權合意+交付公示）」。由此推論，動產買賣須有兩項交付，一是交付義務的履行，二是物權變動的交付公示（所有權移轉義務的內容）。二者雖常以同一現實行為負載，但在規範層面並不重疊。
一方面，履行交付義務未必滿足物權讓與的交付要件。例如，送付買賣的出賣人貨交第一承運人交付義務即履行完畢，但貨物所有權未必同時移轉，可能與貨交承運人同時發生，也可能分離。另一方面，滿足物權變動的交付要件未必即履行交付義務。例如，甲將遺失的手錶出賣於乙，並通過讓與對拾得人丙的返還請求權，將所有權移轉於乙，但雙方約定甲仍有義務敦促丙交出手錶。於此，雖然物權讓與的交付已被返還請求權讓與替代，但交付義務仍未履行。
（四）交付與所有權移轉的時間差
既然交付義務獨立於所有權移轉義務，二者即可能存在時間差，由此所生的不同法效，可區分已交付未移轉所有權與已移轉所有權未交付兩種情形分別檢視。
1. 已交付未移轉所有權
（1）買受人為有權佔有人
【68】交付後，買受人即使尚未取得所有權，相對於出賣人也為有權佔有人，並取得對物用益。[95]出賣人對買受人不享有物權請求權，即便移轉所有權的請求權罹於時效，[96]買受人也無返還義務。[97]
【69】佔有連鎖情形，自買受人處取得佔有的第三人同屬有權佔有，可對抗出賣人的物權請求權。例如，買受人受領交付後，因取得對物用益，有權出租標的物（用益），此時，承租人取得的佔有即為佔有連鎖，得對抗出賣人。但若尚未取得所有權的買受人將標的物出賣於第三人並移轉佔有，則因買受人無權移轉直接佔有於後手，並非佔有連鎖，出賣人得對買受人後手主張物權請求權。[98]
（2）房屋買受人的期待權？
【70】實務中，與出賣人的其他債權人相比，已交付未登記的房屋買受人受特別保護，具體而言：其一，出賣人被執行時，買受人已支付全部價款並取得佔有，且未登記沒有過錯的，不得查封該房屋（《查封扣押規定》第17條）。其二，出賣人因金錢債務被執行時，買受人已支付全部價款（或支付部分價款但將剩餘價款交付執行），查封前買賣合同生效且買受人取得佔有，未登記非因買受人自身原因的，買受人可提出異議排除執行（《執行異議複議規定》第28條、《九民紀要》第127條）。其三，出賣人破產時，已向買受人交付但未登記的房屋不屬於破產財產（《破產案件規定》第71條第6項）。
【71】上述規範的適用要件雖寬嚴不一，但目的相同，均是為已受領交付但尚未登記的房屋買受人提供特殊保護，以對抗出賣人的其他債權人。以《執行異議複議》規定第28條為例，最高院認為，房屋是基本生活資料，應予優先保護，買受人已履行一定義務且通過佔有公示權利（雖然比登記的公示效力弱），即享有物權期待權。[99]
【72】「物權期待權說」以德國期待權理論為學術資源。然而，德國法上，並非處於任何權利取得階段的期待都可稱為期待權。成立所有權期待權的要求是：所有權取得必須如此確定，以至於僅讓與人自身已無從阻止其產生。[100]不動產所有權的期待權，則要求達成不動產讓與合意之後，買受人已為登記申請或為預告登記。[101]甚至有觀點認為，即使預告登記的確定性也未達到物權期待權的要求，權利人獲得的只是效力加強的債權。[102]可見，期待權的成立有嚴格的確定性要求。在買受人付款且佔有情形，因出賣人仍可不配合登記以阻止買受人取得權利，後者的權利遠未確定到「僅讓與人（出賣人）自身已無從阻止所有權產生」的程度，尚不足以成立物權期待權。
【73】「中間物權說」提供了另一種解釋。該觀點認為，物權取得是個動態過程，需經歷「債權、中間型權利、物權」三個階段，中間型權利的效力強於債權但弱於完全物權，已佔有並付款的買受人即處於中間權利狀態，其地位因佔有（自然公示）而強化。又因房屋買受人的生存利益比承租人更值得保護，得類推承租人佔有的物權化。因而，此類買受人的中間物權具有實質的物權屬性，可對抗出賣人的債權人。[103]反對觀點則認為，該理論只具有修辭學效果。承租人保護是基於政策考慮的弱者保護，而房屋買受人未必是弱者，不存在類推的正當性。付款則是買受人的給付義務，與房屋所有權的取得無關。而佔有並非房屋所有權的公示方式，若承認其公示效力，難免架空登記公信力，得不償失。[104]
【74】本文認為，「遺留問題策略說」似較為可採。該觀點認為，上述規則賦予買受人未經登記公示的優先權，而登記所要防範的恰是此類隱蔽優先權，為了不挫敗第三人對登記的信賴、維護交易安全，避免引發倒籤等道德危險行為，不宜一般性地賦予上述買受人優先保護，而只能以其為解決歷史遺留問題的權宜之策。[105]我國約2007-2008年才正式確立房屋登記制度。此前因登記制度不完善，適用的實為交付移轉房屋所有權。[106]《最高人民法院關於貫徹執行民事政策法律若干問題的意見（1984）》第56條強調「實際使用和管理房屋」，《城鎮房屋所有權登記暫行辦法（1987）》第9條與《城市房屋權屬登記管理辦法（1997）》第17條也未將轉移登記作為房屋所有權讓與的生效前提。由於登記公信力僅適用於有效初始登記的房屋，原《物權法》之前已經完成所有權移轉的房屋，即使未經登記，效力也不應被任意否定。
【75】查《異議複議規定（2015）》第28條，系源自《查封扣押規定（2004）》第17條，後者與《破產案件規定（2002）》均制定於原《物權法》頒布之前，當時登記制度尚不完善，上述規則有其合理性。但在登記制度已經確立的當下，預告登記已為買受人提供充分的風險規避手段，為維護登記的公信力，未登記的交易風險應由買受人承擔。因而，上述司法對策所提供的優先保護，應僅具過渡意義。
（3）房屋買受人期待權的擴張：商品房消費者的特殊保護？
【76】與交付未登記的房屋買受人相比，司法實務為商品房消費者提供的優待猶有過之。開發商被執行時，只要商品房消費者的買賣合同生效於查封之前、已支付超過50%價款、無其他住房且購房用於居住目的，就可提出異議以排除執行（《異議複議規定》第29條、《九民紀要》第125條）。不僅如此，支付全款的商品房消費者權利甚至優先於建設工程價款優先權（《建設工程價款優先受償權批覆》第2條、《九民紀要》第126條），[107]且該優先權的享有不以受領交付為前提。對此，最高院的解釋是，為保護消費者生存權而賦予其物權期待權。[108]
【77】然而，如上文所述，期待權有嚴格的確定性要求【段碼72】。此處的優待，與其歸因為商品房消費者的物權期待權，不如說是純粹的政策考量。最高院顯然對這種優待帶來的反體系效應有所認識，因而強調，缺乏公示的特殊保護突破了債的平等性與相對性，不僅對出賣人的其他債權人不公，也增加了通謀風險，應從嚴審查其適用條件。[109]
2. 已移轉所有權未交付
（1）出賣人為有權佔有人？
【78】就已移轉所有權未交付情形（如已過戶登記未交房），爭議焦點之一是，出賣人的佔有是否存在本權，能否對抗買受人的物權請求權？對此，我國臺灣地區學理與實務認為，交付是用益移轉的時點，交付前出賣人有用益權，可作為佔有本權對抗買受人的所有權，即使出賣人的交付義務已陷於遲延也無妨，承擔違約責任與價金風險並不影響其有權佔有。[110]本文認為，交付義務未屆期時，出賣人有權佔有應無疑問。但在交付義務陷於遲延時，即使出賣人收取用益，也應在交付時一同讓與買受人，相對於買受人似不應成立有權佔有。
（2）已登記未交付房屋買受人不得對抗仍佔有的原權利人？
【79】於此涉及的問題是，出賣人無處分權但買受人已登記為所有權人的，能否請求仍佔有房屋的原所有權人遷出？曾引發廣泛討論的「臧樹林與連成賢排除妨礙糾紛上訴案」系典型案例。該案裁判要旨為，買受人雖登記但未取得佔有，無權請求仍佔有房屋的原所有權人遷出，僅得請求出賣人承擔違約責任。[111]問題的實質是，原所有權人的佔有能否擊破買受人的善意，或者說，買受人是否有義務調查房屋的佔有狀態。肯定說認為，應類推買賣不破租賃保護原所有權人的佔有，買受人有義務調查房屋的佔有狀況，[112]否則無從善意取得。否定說則指出，該判決將佔有作為不動產物權的公示手段，有損登記的公信力。[113]本文認為，該判決與上文「已交付未登記」情形買受人的特殊保護（物權期待權說、中間物權說）有其共性，均系房屋佔有人的優待規則，但在房屋所有權移轉登記生效的公示要求之下，買受人不應負擔調查房屋佔有狀況的義務。
五、多重買賣的履行
（一）實務中的優先序列
【80】買賣合同與物權變動分離立場下，一物數賣原則上不影響買賣合同的有效性。由此產生的問題是，若數買受人均請求實際履行，是否存在優先序列？司法實務依交付、登記、付款、合同成立先後等因素確定履行順序，理由是，多重出賣有違誠信，在標的物價格上漲時，還可能導致出賣人與出價高的買受人惡意串通。[114]
【81】就表面文義而言，履行順位規則對債權平等原理的違反顯而易見，亦對所有權人的處分自由構成不當限制。因而，學界對上述規範多有質疑並傾向於限制其適用。[115]但與之形成鮮明對照的是，實務中對此類規則的適用不僅不予克制，反而大肆擴張，甚至溢出買賣之外，將其類推適用於各類其他標的（如股權、智慧財產權、企業整體）之多重轉讓【段碼82注116】，大有無邊漫延之勢，對債權平等的侵蝕令人擔憂。
本文認為，主張廢止這些規則固然可以一勞永逸，不過，既定規則下，如果能夠通過解釋手段，令其重回債權平等與處分自由的軌道，或許也不失為一條可行路徑。
（二）普通動產多重買賣
【82】就普通動產多重買賣的履行，《買賣合同解釋》第9條的規則是「交付>付款>合同先後」。實務中，該條還被類推適用於房屋多重買賣、權利（如股權、智慧財產權）與企業多重等情形的履行順序認定。[116]
1. 交付優先
【83】結合條文表述，此處的交付是公示所有權變動的交付。意思表示解釋層面，交付可推定為同時負載物權合意與履行意思，因而，該規則所表達的其實是：「通過受領交付已取得所有權者，法院將保護其所取得的所有權」，是對出賣人履行結果的描述。又由於誰可成為「先受領交付的買受人」未有限制，出賣人盡可依其意志自由選擇。如此，該規則可解釋為出賣人處分自由的曲折表達。
2. 付款、合同在先優先
【84】付款、合同訂立在先者優先規則，同樣可作為意思表示解釋規則予以限縮解釋。出賣人接受付款，可視作選定該買受人為履行對方。當然，僅此尚不足以拘束出賣人，還須同時具備一定的履行行為。因而，僅在付款同時負載履行意思與佔有改定合意（以移轉所有權或代替交付義務）時，該規則方可適用。合同訂立在先作為優先因素，同樣僅在得以意思表示解釋認定，出賣人與先買受人締約時一併達成佔有改定合意（以移轉所有權或代替交付義務）與履行合意時，始得適用。
（三）特殊動產多重買賣
【85】依《買賣合同解釋》第10條，特殊動產數買受人均請求實際履行的，履行順序為「交付>登記>合同先後」；若出賣人交付一買受人後，又為另一買受人登記的，則受領交付的買受人優先。
【86】特殊動產的所有權移轉，以登記為對抗要件（第225條）。就其生效要件，有交付生效說、[117]合意生效說[118]等不同立場。本文認為，為避免交付與登記的公示衝突，合意生效說或更可採。在此模式下，特殊動產多重買賣的履行順序，同樣可藉助意思表示解釋作限縮解釋：交付與登記作為優先因素的前提是，可推定雙方以交付或登記表達所有權讓與合意，且交付或登記同時負載履行合意；付款雖未被明定為優先因素，但仍不妨與動產多重買賣作相同解釋；合同訂立在先作為優先因素的前提也與動產多重買賣相同。
【87】至於交付與登記的衝突（一買受人受領交付後，另一買受人辦理登記的，受領交付的先買受人），限縮解釋的作業稍為複雜。由於受領交付的買受人不能對抗登記的買受人，除非後者為惡意，該項規則的適用範圍或可限縮為，僅在登記的買受人明知或應知受領交付買受人的權利時始得適用。
（四）不動產的多重買賣
【88】就不動產多重買賣，《物權法司法解釋（一）》討論稿第2條（未見於正式稿，但在實務中得到遵循）、[119]《國有土地使用權合同解釋》第10條、《北京市高級人民法院關於審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的指導意見（試行）》第13條第1款，均確立了大致相同的履行順序，即「登記>交付>付款/網籤/合同先後」，也有法院將動產多重買賣履行規則類推適用於房屋【段碼82注116】。本文認為，不動產多重買賣同樣適用出賣人自由履行原則，因而，仍採限縮解釋將上述規範視作意思表示解釋規範，此處不贅。
【89】有爭議的是，房屋先買受人受領交付而後買受人完成登記的，後買受人的履行順序應否優先？對此，實務中有不同立場。[120]本文認為，房屋買受人不必負擔佔有調查義務，否則不僅徒增交易成本、影響交易安全，調查義務本身亦將陷入兩難：買受人詢問時，佔有人是否有義務告知？[121]若有此義務，正當性何在？未盡告知義務是否須承受不利後果？若無此義務，調查應如何進行？
【90】另依《商品房買賣合同解釋》第10條，若出賣人與第三人惡意串通另行訂立買賣合同並交付使用，買受人得主張前述買賣合同無效。但實務中，後買受人僅明知出賣人一房二賣，即可能直接被認定為惡意串通。[122]最高院對此的解釋是，2003年該司法解釋出臺時尚無《物權法》，更無預告登記制度，先買受人無從規避風險。[123]若以此為由，在原《物權法》頒布且確立預告登記制度後，仍採如此寬鬆的惡意串通標準即喪失正當性。
六、舉證分配
【91】本條系請求權基礎規範，規範內容是買受人的原合同請求權，對應出賣人的交付與所有權移轉兩項主給付義務。買受人主張請求權，即應證明請求權的成立要件具備（買賣合同成立）。請求權未發生（買賣合同效力瑕疵）、已消滅或受障礙的抗辯或抗辯權，則應由出賣人主張並舉證。
（一）標的物交付義務的舉證
【92】出賣人主張交付義務已履行的，須證明交付義務的履行要件已滿足，如買受人取得佔有（赴償、往取）、貨交第一承運人以運交買受人（送付）等，交付推定具備履行意思。僅以發票作為交付證據，買受人不認可的，出賣人應另行舉證（《買賣合同解釋》第8條第1款），其他證據包括但不限於送貨單、接收單、入庫單、進倉單、交易習慣等。[124]買受人拒絕受領的，有義務證明拒收權的要件實現，如標的物存在重大品質瑕疵或權利瑕疵【段碼14-15】。
【93】合意以觀念交付代替交付義務的履行，要件有二：其一，觀念交付合意，其二，以觀念交付代替交付義務的合意【段碼34】。其中，觀念交付合意的存在由出賣人舉證。若舉證成功，得推定雙方同時默示達成以觀念交付代替交付義務的合意（清償合意）。買受人主張雙方未達成此合意的有反證義務。如可反證證明雙方雖合意以返還請求權讓與代替動產所有權移轉的交付要件，令買受人取得所有權，但仍約定出賣人有義務取得標的物佔有並移轉於買受人。[125]
【94】交付義務具有任意性，出賣人若主張雙方合意改變（如特約為行為義務）或排除交付義務，須舉證證明。但在無人佔有之物的買賣，得推定雙方有排除交付義務的合意，買受人可反證推翻。
（二）所有權移轉義務的舉證
【95】出賣人主張所有權移轉義務已履行的，須證明所有權移轉的要件已滿足。若舉證成功，則推定雙方同時達成默示履行合意。買受人主張雙方不存在履行合意，或因欠缺行為能力等無法產生清償效力的，有舉證義務。已交付未移轉所有權情形，房屋買受人主張執行或破產程序中的特別保護時（限歷史遺留問題）【段碼74】，須證明相應要件的具備，如價款支付、取得佔有、非因自身原因未登記等【段碼70】。
（三）多重買賣履行順序舉證
【96】為避免背離債權平等原則，多重買賣履行順序規則應作限縮解釋，可被定性為確定出賣人履行意思（選定履行對方）的意思表示解釋規則。但單純的履行意思尚不足以拘束出賣人，還須同時具備一定的履行行為。「登記、交付、付款、合同在先」等因素由主張「優先」履行的買受人舉證。其中，「登記、交付」常同時負載物權合意，舉證成功即可推定出賣人選定該買受人為履行對方。[126]「付款、合同在先」則與所有權讓與意思、交付義務無必然關聯，應由主張「優先」履行的買受人證明，雙方同時達成佔有改定合意（以移轉所有權或代替交付義務），由此合意可進一步推定履行意思的存在。出賣人或其他買受人對相反事實有主張與舉證義務。
注釋：
* 本文系國家社科基金一般項目「民法典編纂中請求權基礎的體系構建研究（18BFX110）」階段性成果，受中國政法大學錢端升傑出學者支持計劃資助項目（DSJCXZ180409）支持。
未特別說明之處，本文所提及的條文即為《民法典》條文。
[1]所有權的經濟價值由佔有決定，如耶林所言：「有所有權而無佔有，就像有寶藏卻沒有鑰匙，有果樹卻沒有採摘梯。」Rudolf von Jhering, Der Besitz, in:Jhering’s Jahrbücher für die Dogmatik des heutigen r mischen und deutschenPrivatrechts, Bd. 32, Jena: Verlag von GustavFischer, 1893, S. 43.
[2]Vgl. Wolfgang Ernst, Kommentar zum §§434-445, in: Historische-kritischeKommentar zum BGB, Band III, Tübingen: Mohr Siebeck, 2013, Rn.4.
[3]參見【意】彼德羅·彭梵得：《羅馬法教科書》，黃風譯，中國政法大學出版社2005年版，第285頁。
[4]參見劉家安：《買賣的法律結構》，中國政法大學出版社2003年版，第50-51頁。
[5]參見注2，Rn.29.
[6]另行給付無瑕疵物在德國債改之前即是種類買賣瑕疵的救濟方式（舊法第480條），但由於瑕疵阻卻特定化（第243條第1款），嚴格而言另行給付實為原給付義務的履行而非擔保責任。
[7]Vgl. Lars Ferenc Freytag, Grundstrukturen des Kaufrechts, Tübingen: MohrSiebeck, 2007, S.102.
[8]參見注2，Rn.38.
[9]參見韓世遠：《合同法總論》（第四版），法律出版社2018年版，第555頁。
[10]Vgl. Dietrich Reinicke/Klaus Tiedtke, Kaufrecht, 7.Aufl., München: LuchterhandVerlag, 2004, Rn.207.
[11]參見陳自強：《契約違反與履行請求》，元照出版有限公司2015年版，第177頁。
[12]參見注7，S.115.
[13]參見史尚寬：《債法各論》，中國政法大學出版社2000年版，第41頁。
[14]實務中有不同立場：其一，不具備交付條件，買受人即有權拒收，如廣東省廣州市中級人民法院（2014）穗中法民五終字第3861號民事判決書，參見國家法官學院案例開發研究中心編：《中國法院2016年度案例：房屋買賣合同糾紛》，中國法制出版社2016年版，第1-3頁。其二，房屋主體結構不合格或嚴重影響正常居住的質量瑕疵，買受人有權拒收，輕微瑕疵則不產生拒收權，參見廣西壯族自治區高級人民法院（2013）桂民提字第190號民事判決書。其三，未經驗收合格即交房為瑕疵交付而非未交付，如廣西壯族自治區來賓市中級人民法院（2015）來民終字第203號民事判決書，參見國家法官學院案例開發研究中心編：《中國法院2017年度案例：房屋買賣合同糾紛》，中國法制出版社2017年版，第1-5頁。
[15]以認為兩年內所有權仍歸屬於原所有權人為前提，若認為兩年內原所有權人雖得請求返還，但所有權已歸屬於買受人，則成立權利瑕疵。
[16]Vgl. Hans-Werner Eckert/Jan Maifeld/Michael Matthiessen, Handbuch des Kaufrechts,2. Aufl., München: C. H. Beck, 2014, Rn. 429.
[17]參見黃立主編：《民法債編各論》（上），中國政法大學出版社2003年版，第25頁（楊芳賢）。
[18]Vgl. Arne Oeckinghaus, Kaufvertrag und bereignung beim Kauf beweglicherSachen im deutschen und franz sischen Recht, Berlin: Duncker & Humblot,1973, S.63.
[19]爭議梳理參見注18，S.81ff.
[20]依《公約》規則，交貨僅指給付行為而不涉及給付效果，買受人取得佔有並非交貨義務的內容（第31條）。Vgl. Schlechtriem/Schwenzer/Schroeter/Widmer Lüchinger, Kommentar zumUN-Kaufrecht (CISG), 7. Aufl., München: C. H. Beck, 2019, Art. 31, Rn.2.
[21]Vgl.Karl Larenz, Lehrbuch des Schuldrechts, 2.Band,1.Halbband,München: C. H. Beck, 1986, S.22.也有觀點認為，發送買賣貨交第一承運人交付義務即履行完畢，參見Peter Schlechtriem, Schuldrecht Besonderer Teil, 6. Aufl.,Tübingen: Mohr Siebeck, 2003, Rn.17.
[22]參見全國人民代表大會常務委員會法制工作委員會編：《中華人民共和國合同法釋義》（第三版），法律出版社2013年版，第239頁。
[23]北京市第二中級人民法院（2011）二中民終字第12047號民事判決書。
[24]Vgl. Harm Peter Westermann, Kommentar zum §433, in: Münchener Kommentarzum Bürgerlichen Gesetzbuch, 8.Aufl., München: C. H. Beck, 2019, Rn. 43.
[25]參見金晶：「《合同法》第158條評註（買受人的通知義務）」，《法學家》2020年第1期，第178頁。
[26]新近《歐洲示範民法典草案》提供了第三種觀點，依其第IV.A-2:201條第2款規定，出賣人須將標的物交付第一承運人，並交付提取標的物的單證。參見克裡斯蒂安·馮·巴爾/埃裡克·克萊夫主編：《歐洲私法的原則、定義與示範規則：歐洲示範民法典草案（全譯本）》（第4卷），於慶生等譯，法律出版社2014年版，第46頁。
[27]參見王洪亮：《債法總論》，北京大學出版社2016年版，第107頁。
[28]參見王利明：《合同法研究（第3卷）》（第二版），中國人民大學出版社2015年版，第63頁。
[29]Vgl. Roland Michael Beckmann, Kommentar zu §433, in: J. von StaudingersKommnentar zum Bürgerlichen Gesetzbuch, Berlin: Sellier - de Gruyter, 2013,Rn.114.
[30]參見注20，Rn.36.
[31]參見注22，第247頁。
[32]參見江蘇省無錫市新吳區法院（2017）蘇0214民初4244號民事判決書。
[33]參見注16，Rn. 529.
[34]參見注20，Rn.75.
[35]參見注10，Rn.176.
[36]參見注29，Rn.212.
[37]Vgl. Schlechtriem/Schwenzer/Schroeter/Mohs, Kommentar zum UN-Kaufrecht(CISG), 7. Aufl., München: C. H. Beck, 2019, Art. 60, Rn.3.
[38]參見注13，第58頁。
[39]參見注21, Larenz書，S.94.
[40]參見注22，第239頁。
[41]參見史尚寬：《物權法論》，中國政法大學出版社2000年版，第548頁；謝在全：《民法物權論（下冊）》（第五版），中國政法大學出版社2011年版，第1167-1168頁。
[42]事實行為說，參見田士永：《物權行為理論研究》，中國政法大學出版社2002年版，第187頁。準法律行為說，參見Fabian Klinck,Stellvertretungim Besitzerwerb,Archiv für die civilistische Praxis 205(2005), S.494.
[43]參見注10，Rn.194.
[44]參見莊加園：「動產所有權變動中的『交付』」，《環球法律評論》2014年第3期，第63頁。
[45]《商品房買賣合同解釋》第11條以「交付使用」作為房屋買賣價金風險移轉的判斷時點，體系解釋之下，出賣人交付義務也應理解為「交付使用」。之所以使用「交付使用」表示房屋的佔有移轉，而未直接使用「交付」，似乎是因為編寫者認為，不動產的交付僅指登記。參見最高人民法院民事審判第一庭編著：《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件司法解釋的理解與適用》（第二版），人民法院出版社2015年版，第141-143頁。由此觀之，如果不是誤將不動產交付等同於登記，本不必繞道借用「交付使用」表述佔有移轉。但自交付義務的視角考量，「交付使用」的措辭恰可同時包含「佔有移轉+用益移轉」的含義，歪打正著。
[46]參見吳香香：「《合同法》第142條（交付移轉風險）評註」，《法學家》2019年第3期，第177-180頁。
[47]《公約》中送付買賣的交貨義務（第31條第a項）與風險移轉（第67條）均以貨交第一承運人為斷，此與《民法典》相同。
[48]北京市第一中級人民法院（2011）一中民終字第17033號民事判決書認為，房屋交付的實質判準是事實管領的移轉，交鑰匙不必然等於交房，參見國家法官學院案例開發研究中心編：《中國法院2014年度案例：房屋買賣合同糾紛》，中國法制出版社2014年版，第17-19頁。
[49]「遵義市紅花崗長徵鎮沙壩村紀念街村民組訴遵義明順房地產開發有限責任公司等商品房買賣合同糾紛案」中出賣人向買受人的承租人交付即履行交付義務，參見最高人民法院辦公廳編：《最高人民法院公報》（2018年卷），人民法院出版社2019年版，第533-542頁。
[50]參見王澤鑑：《民法物權》（第二版），北京大學出版社2010年版，第96頁。
[51]參見注20，Rn.20.
[52]參見最高人民法院（2014）民提字第7號民事判決書。
[53]Vgl. KurtSchellhammer, Sachenrecht nach Anspruchsgrundlagen, 3. Aufl., Heidelberg:C.F.Müller, 2009, Rn. 1114.
[54]參見陳自強：《契約之內容與消滅》（增訂四版），元照出版有限公司2018年版，第122頁。
[55]參見注45，第144頁。
[56]「指示交付」的表述不夠精確，易與藉助第三人完成的本義交付【段碼31-33】相混淆，本文採更嚴謹的「返還請求權讓與以代交付」之表述。
[57]混淆了簡易交付時間與合同生效時間，參見注44，第61頁。
[58]參見黃茂榮：《買賣法》（增訂版），中國政法大學出版社2002年版，第169-170頁。
[59]黃茂榮認為，出賣人應就其移轉的返還請求權的實現負擔保責任，參見注58，第280頁。
[60]參見劉家安：「論通過返還請求權讓與方式實現動產所有權移轉」，《比較法研究》2017年第4期，第148頁。
[61]參見朱慶育：「『買賣不破租賃』的正當性」，《中德私法研究》2006年第1卷，第42頁。
[62]參見【德】鮑爾/施蒂尓納：《德國物權法》（下冊），申衛星、王洪亮譯，法律出版社2006年版，第382-383頁。
[63]Vgl. Wolfgang Wiegand, Kommentarzu §931, in: in: J. von Staudingers Kommnentar zum Bürgerlichen Gesetzbuch,Berlin: Sellier - de Gruyter, 2017, Rn.12.
[64]參見全國人大常委會法制工作委員會民法室編：《條文說明、立法理由及相關規定》，北京大學出版社2007年版，第40頁。
[65]最高人民法院（2013）民提字第138號民事判決書認為，不能現實提取標的物的《貨權轉移證明》並非提取標的物的單證。
[66]參見楊震：「觀念交付制度基礎理論問題研究」，《中國法學》2008年第6期，第77頁。
[67]最高人民法院（2015）民提字第126號民事判決書認為，提單具有債權憑證與所有權憑證雙重屬性。
[68]參見注21，Schlechtriem書,Rn.16.
[69]參見莊加園：「基於指示交付的動產所有權移轉」，《法學研究》2014年第3期，第184-185頁。
[70]於此可認為單純物權合意即移轉所有權，參見注62，第382-383頁注55。
[71]參見【德】彼得·施萊希特裡姆：《評釋》（第三版），李慧妮譯，北京大學出版社2006年版，邊碼192a。
[72]Vgl. Bettina Heiderhoff/Frank Skamel, Teilleistung im Kaufrecht, JuristischeZeitung 8(2006), S.388.
[73]參見注72，S.389.
[74]Vgl. Andreas Thier, Aliud- und Minus-Lieferung im neuen Kaufrecht des BürgerlichenGesetzbuches, Archiv für die civilistische Praxis 203(2003), S.415.
[75]參見注71，邊碼134。
[76]參見注16，Rn. 402.
[77]參見廣東省深圳市中級人民法院（2011）深中法民二終字第498號民事判決書。
[78]參見最高人民法院民事審判第二庭編著：《最高人民法院關於審理買賣合同司法解釋理解與適用》（第二版），人民法院出版社2016年版，第121-122頁。
[79]相關爭議參見注26，第64-65頁。
[80]《公約》與《歐洲示範民法典草案》均不區分交付瑕疵物與交付他物，交付他物也是瑕疵履行。參見注71，邊碼134；注26，第60頁。
[81]參見注7，S.119.
[82]贊同物權行為理論者，如朱慶育：「物權行為的規範結構與我國之所有權變動」，《法學家》2013年第6期，第62-80頁；田士永：「《物權法》中物權行為理論之辨析」，《法學》2008年第12期，第93-102頁；葛雲松：「物權行為：傳說中的不死鳥」，《華東政法大學學報》2007年第6期，第102-118頁；孫憲忠：《中國物權法總論》（第四版），法律出版社2018年版，第313頁。反對觀點參見梁慧星：「我國民法是否承認物權行為」，《法學研究》1989年第6期，第56-62頁；王利明：「物權行為若干問題探討」，《中國法學》1997年第3期，第58-70頁；崔建遠：「從立法論看物權行為與中國民法」，《政治與法律》2004年第2期，第43-50頁；崔建遠：「從解釋論看物權行為與中國民法」，《比較法研究》2004年第2期，第60-76頁。
[83]參見最高人民法院民事審判第二庭編著：《理解與適用》，人民法院出版社2019年版，第626頁。
[84]參見崔建遠：「無權處分辨」，《法學研究》2003年第1期，第3-24頁。
[85]參見田士永：「出賣人處分權問題研究」，《政法論壇》2003年第6期，第93-100頁。
[86]參見注16，Rn.253.
[87]參見注29，Rn.120.
[88]參見注16，Rn.253.
[89]參見注58，第192頁。
[90]《公約》採寬泛的權利瑕疵標準，只要第三人提出權利主張（即使欠缺證據支持）就成立。據此，即使買受人已經善意取得，原所有權人提出權利主張的，同樣構成權利瑕疵。同時，出賣人免除權利瑕疵責任的要求也更嚴格，買受人明知尚有未足，還須同意受領有權利瑕疵的標的物。參見注71，邊碼163。
[91]爭議梳理參見注54，第303-307頁。
[92]參見注54，第306頁。
[93]不同觀點參見戴孟勇：「不動產鏈條式交易中的中間省略登記」，《交大法學》2018年第1期，第154-166頁。
[94]參見注78，第114頁。不同觀點參見賀劍：「民法的法條病理學」，《法學》2019年第8期，第83頁注37。
[95]應注意的是，送付買賣情形，貨交第一承運人即為交付義務的履行，不以買受人取得佔有為要，也就不存在買受人是否有權佔有的問題。
[96]北京市第一中級人民法院（2015）一中民終字第09710號民事判決書、廣東省高級人民法院（2007）粵高法民一終字第278號民事判決書認為，已實際佔有房屋的買受人要求出賣人辦理房屋所有權移轉登記的請求權不適用訴訟時效。
[97]參見注10，Rn.197.
[98]參見注54，第124-125頁。
[99]參見江必新、劉貴祥主編：《最高人民法院關於人民法院辦理執行異議和複議案件若干問題規定理解與適用》，人民法院出版社2015年版，第421-424頁。
[100]參見注53，Rn.113.
[101]參見注53，Rn.284.
[102]參見莊加園：「不動產買受人的實體法地位辨析」，《法治研究》2018年第5期，第135頁。
[103]參見陳永強：「物權變動三階段論」，《法商研究》2013年第4期，第127-135頁；陳永強：「未登記已佔有的房屋買受人的權利保護」，《環球法律評論》2013年第3期，第59-72頁。
[104]參見注102，第130頁。
[105]參見許德風：「不動產一物二賣問題研究」，《法學研究》2012年第3期，第94頁；注102，第137頁。
[106]參見最高人民法院（2010）民再申字第163號民事裁定書。
[107]房屋未建成時買受人的購房款返還請求權也優先於工程價款優先權，參見注83，第638頁。
[108]參見注99，第431頁。
[109]參見注83，第632頁。
[110]參見注58，第274頁。
[111]參見上海市第一中級人民法院（2014）滬一中民二（民）終字第433號民事判決書，該案被收錄於《最高人民法院公報》2015年第10期。
[112]參見董學立：「論『不動產的善意取得與無權佔有』」，《法學論壇》2016年第6期，第82頁。
[113]參見張靜：「不動產佔有公示效力否定論」，《蘇州大學學報（法學版）》2017年第3期，第67-79頁。
[114]參見注78，第162-163頁。
[115]參見程嘯：「論動產多重買賣中標的物所有權歸屬的確定標準」，《清華法學》2012年第6期，第61頁；周江洪：「特殊動產多重買賣之法理」，《蘇州大學學報》2013年第4期，第72頁；劉保玉：「論多重買賣的法律規制」，《法學論壇》2013年第6期，第22頁；戴永盛：「論特殊動產的物權變動與對抗（下）」，《東方法學》2014年第6期，第38-43頁；孫毅：「我國多重買賣規則的檢討與重構」，《法學家》2014年第6期，第114頁；李錫鶴：「多重買賣效力探討」，《東方法學》2015年第6期，第2頁；冉克平：「論機動車等特殊動產物權的變動」，《法學評論》2015年第4期，第153頁。
[116]動產多重買賣受領交付優先的，如最高院（2016）最高法民申1514號民事裁定書（返還請求權讓與以代交付）。將受領交付優先規則類推適用於房屋多重買賣的，如黑龍江省牡丹江市中級人民法院（2019）黑10民終1554號民事判決書。將付款優先規則類推適用於股權多重轉讓的，如福建省泉州市中級人民法院（2014）泉民終字第1375號民事判決書；類推適用於商標專用權多重轉讓的，如河南省高級人民法院（2018）豫民終972號民事判決書。將合同在先者優先規則類推適用於企業整體多重轉讓的，如山東省濟南市中級人民法院（2017）魯01民終8656號民事判決書（存疑）。
[117]參見注64，第37頁；注78，第175頁。也有較緩和的交付生效說認為，在交付與登記衝突時，仍以登記的效力為先，參見注115，程嘯文，第68-69頁。
[118]參見張雙根：「物權公示原則的理論構成」，《法學》2019年第1期，第59頁。
[119]參見韓松：「同一房屋多重買賣情況下買受人取得房屋所有權的順序確定」，《政法學刊》2012年第6期，第5頁。
[120]肯定者如，遼寧省瀋陽市中級人民法院（2007）沈民（2）房終字第725號民事判決書；否定者如，江蘇省高級人民法院（2017）蘇民申2983號民事裁定書。
[121]有觀點認為，佔有對抗登記，以佔有人的告知義務為前提，參見注113，第73頁。
[122]參見江蘇省高級人民法院（2014）蘇審二民申字第1477號民事判決書。還有學者主張，後買受人對前合同的單純知情即相當於先買受人的權利被公示，產生類似預告登記的效力，參見吳一鳴：「論『單純知情』對雙重買賣效力之影響」，《法律科學》2010年第2期，第107-116頁。
[123]參見注45，第129-130頁。
[124]參見注78，第154頁。以交易習慣認定交付的，如福建省廈門市湖裡區人民法院（2015）湖民初字第3403號民事判決書。
[125]黃茂榮認為，以觀念交付代替交付義務的合意，也應由出賣人積極證明，或者至少允許買受人單方保留權利，於無法藉助返還請求權取得直接佔有時，認定出賣人未履行交付義務，參見注58，第171頁。
[126]有觀點認為，登記、交付等可擬制為出賣人的意思表示，自動證明出賣人表達了選擇向該買受人實際履行的意思，參見注115，孫毅文，第127-128頁。
「法典評註」欄目由朱慶育教授主持/主筆，每周二與「民商辛說」欄目交替推送，發布法典評註及相關作品與信息。