本報記者 趙琳琳報導
今年以來，多家長租公寓機構接連「爆雷」，資金鍊斷裂、跑路等現象層出不窮，而近日，剛在美股上市不久的蛋殼公寓危機進一步升級，一時間輿論譁然，被推上風口浪尖。
11月6日，央視點名曝光了蛋殼公寓，披露其「深陷流動性危機」。隨後，有媒體爆出蛋殼公寓北京總部聚集數百人維權，包括租戶、供應商、保潔等多方主體，甚至爆發了肢體衝突。由於蛋殼公寓無法支付房東租金，導致租戶被驅趕，大批租戶在寒冬中無處可歸。
商業模式脆弱性加速
不僅如此，由蛋殼公寓引發的一系列問題還在進一步發酵，蛋殼公寓的困境也不單是蛋殼自身的遭遇，更暴露了整個長租公寓行業的隱患，及時完善相關監管規範迫在眉睫。
諸葛找房數據研究中心分析師陳霄在接受《中國產經新聞》記者採訪時表示，長租公寓的商業模式本身就具有脆弱性，通過「高進低出」、「長租短付」的模式長租公寓隱藏著不可控的風險，以較高的租金從房東手中收取房源，再以較低的租金出租，並且收取租戶租金的周期長於支付給房東的周期，這種模式的後果是一旦長租公寓因經營管理不善等原因導致資金鍊斷裂，則只能將矛盾轉嫁給房東和租客。加之目前長租公寓引入「租金貸」的模式，為租客提供房租貸款的一般為非銀行的金融機構，一旦租賃市場不景氣或者新增租戶減少的情況下，長租公寓機構將會面臨資金問題。
另外，盲目追求規模也進一步加強了長租公寓的市場風險。部分機構為了提高市場佔有率，存在盲目擴張等現象，而本身出租能力低、運營能力不足，尤其是資本市場發生重大變動時，可能出現出租率下降，導致現金流難以抵禦市場風險。
此外，本次疫情成為了長租公寓「爆雷」的催化劑，陳霄告訴記者，長租公寓存在著投入成本高，租金回報率低，回報周期長的特點。突發的疫情導致長租公寓出租率顯著下降，空置率上升，最終導致長租公寓現金流緊張。
百餘家長租公寓企業已消失
據貝殼研究院不完全統計，2017年至今，媒體公開報導的陷入資金鍊斷裂、經營糾紛及跑路的企業多達107家，「爆雷」時間發生在今年的企業佔比近四成，近七成是因為「高收低租」的模式導致。
公開數據顯示，全國目前已經註銷或吊銷（以工商登記為準）的長租公寓相關企業約有170家，佔相關企業總量的15%。
另據房東東數據，2019年53家長租公寓出現經營問題，資金鍊斷裂及跑路的共有45家，被收購的有4家，拖欠或拒付房租的有4家。
進入2020年後，長租公寓的發展再次受到挫折，僅上半年就有10家長租公寓發生資金鍊斷裂、跑路的事件。
11月中旬，在蛋殼公寓爆發破產危機後，陸續出現租戶被房東驅趕的現象，雖然蛋殼公寓已經發布消息闢謠破產傳聞，但是在爆發資金危機，房東未收到機構支付租金款項的情況下，只能對租戶通過斷水斷電、換鎖等方式進行驅趕。大批蛋殼公寓租客在寒冬時節無家可歸，造成的社會影響持續發酵。
對於此類現象，陳霄提示，租客不需要過於驚慌失措，要保持冷靜的心態，首先可以與機構協商解決方式，在尋求無果的情況下，也可以積極運用法律途徑維權。在遭遇房東驅趕時，租戶可以通過司法程序維護自身的合法權益。由於平臺責任導致租戶無法繼續承租導致的損失，租客可以要求平臺方承擔損失和相關賠償；即使公司破產也可以在未來的破產清算流程中依法按照比例獲得賠償。
租賃市場加強資金監管
面對近期長租公寓「爆雷」、跑路等現象，多地政府也緊急出手，陸續介入化解矛盾和風險。
9月11日，成都出臺《關於開展住房租賃資金監管的通知》，要求自9月11日起，新產生的租賃關係，承租人向住房租賃企業支付租金周期超過三個月的，住房租賃企業應將收取的租金、押金和利用「租金貸」獲得的資金，需要存入監管帳戶。
10月30日，西安推行住房租賃資金監管通知，該通知前已註冊的「託管式」租賃企業應於2020年11月14日前，選擇一家監管銀行籤訂住房租賃資金監管協議書並開設唯一監管專用帳戶，接受住房租賃資金監管。
11月17日晚，深圳市住房和建設局發布《深圳市住房和建設局關於切實規範住房租賃企業經營行為的緊急通知》，要求全市各住房租賃企業加強住房租賃行業監督管理、嚴格落實信息公示制度、切實規範從業人員管理、確保房源信息發布真實、依法從嚴處罰違法租賃行為、慎重選擇租金收取模式、建立健全糾紛調處機制等。
11月24日，西安市發布關於公開徵求《西安市住房租賃企業信用信息管理辦法》（徵求意見稿）意見的公告，將對西安市的住房租賃企業進行信用分級，並根據信用等級進行獎勵和懲戒。信用懲戒措施主要包括：凍結其「西安市住房租賃交易服務平臺」所有權限；向社會通報並發出交易風險提示；列入失信「黑名單」，通報相關部門實施聯合懲戒；將其法人代表、股東、相關負責人等列入失信人員名單等。
同日，重慶市住房和城鄉建設委員會、重慶市地方金融監督管理局等多部門聯合發布《關於實施住房租賃資金監管加強住房租賃企業合規經營的通知》，要求住房租賃企業應在主城中心城區範圍內的商業銀行開立唯一的住房租賃資金監管帳戶，該帳戶不得支取現金，不得歸集其他性質的資金。另外，凡是承租人向住房租賃企業支付租金周期超過三個月的，住房租賃企業收到的租金和以房屋租賃貸款方式獲得的資金均應納入監管。承租人向住房租賃企業支付租金周期在三個月以內的，由承租人自主決定是否將租金存入監管帳戶管理。
對此，陳霄認為，這是政府機構針對長租公寓近期「爆雷」現象頻出做出的積極反應，表明了政府對規範住房租賃市場秩序、堵住長租公寓監管漏洞的決心，同時也將「穩租金」作為調控的一個重要方向。
另外，從長租公寓機構本身來看，陳霄表示，隨著行業集中度不斷提升，加之在疫情的衝擊下，這種野蠻擴張的模式已經不適應當前的市場環境，未來長租公寓機構必將走向精細化運營道路，對機構的運營能力提出了更高的要求，在服務水平和產品設計等方面都面臨著創新和提高，行業將向著更加精細化、規範化的方向發展。