房東：「房子是我的，沒收到租金，我有權力收房子。」
租戶：「我的錢已經交了，怎麼辦？」
最近一段時間，長租公寓頭部玩家「蛋殼公寓」又陷入漩渦。
今年以來，由於疫情等多種因素影響，長租公寓跑路事件頻現。業務遍布全國的蛋殼公寓，更是接連傳出公寓斷網、拖欠合作夥伴帳款和房東租金的消息。
△11月17日 蛋殼公寓北京總部門口，數百人維權。圖源：《中國經濟周刊》
目前，深圳、成都、西安、重慶等多個城市先後發文，明確要求加強住房租賃資金監管。其中，深圳明確提出，不得通過「高進低出」「長收短付」等方式，哄抬租賃價格、加大企業資金斷裂風險、侵害房屋權利人和承租人的合法權益。
11月16日，深陷負面信息的蛋殼公寓再度在微博發聲稱公司並未破產跑路，隨後有傳言稱蛋殼公寓將被我愛我家收購。
作為全國長租公寓模式的第二大企業
蛋殼公寓到底發生了什麼？
長租公寓背後的「租金貸」模式
究竟存在哪些風險？
對此，《民生周刊》記者採訪了有關專家↓
蘇寧金融研究院高級研究員黃大智認為，長租公寓租金貸理論上是一種有利於金融機構、租客、長租公寓運營方三方的模式，不斷爆雷原因在於長租公寓過於激進的運營，通過租金貸回籠的資金，放大槓桿，將資金用於收房擴大規模，再加上惡性競爭導致的收房價格過高，甚至遠遠高於出租的租金。在缺乏有效的管理和運營下，資金流一旦斷裂，就會出現租金貸暴雷的情況。今年受疫情影響，對租房市場產生了極大衝擊，更是加劇了租金貸風險的暴露。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進則表示，對於租金貸來說，其實就是在慫恿租客利用貸款來進行長租。但是此類貸款資金本身又沒有用於日常的租賃運營，而是去盲目收購項目，所以導致企業本身利用此類貸款加大了槓桿，導致經營方面有問題，最終爆雷。
據悉，
現金流問題並非蛋殼獨有。
有機構統計，
2020年上半年，
媒體公開報導陷入經營困境的
長租公寓多達84家。
受疫情影響，
長租公寓入住率下滑、
租金收入下降，資金鍊問題被急劇放大。
爆雷不斷的長租公寓，路在何方？蘇寧金融研究院高級研究員黃大智：租金貸形式有很廣闊的發展前景，並不能因為目前租金貸頻頻爆雷而否定這一模式，當前出現的問題更多是因為發展過程中的激進和不規範造成。因此，監管應對此進行大力正對，鞭策租房中介和金融機構履行消費者保護的責任，保護租客權益，用規範的方式發展租金貸市場。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進:從監管角度看，後續對於租金需要有第三方監管，同時對於租金的去向需要進行明確，防範租金的違規使用。另外可以加大租金貸違規做法企業的處罰力度，後續也要限制其開展租金貸的業務。對於長租公寓來說，後續市場機會還是很大，但是確實需要激活市場需求，尤其是要讓租客真正願意租房，願意長租。
今年9月，
住建部發布《住房租賃條例（徵求意見稿）》，
將長租公寓「高收低租」「長收短付」「租金貸」等
高風險經營行為納入監管；
各地也在為住房租賃企業
提供金融、稅收、土地優惠，
支持合法正規的企業完善經營。
說到底，
長租公寓的經營模式
並不適合一刀切禁止，
但將風險控制在合理範圍內，
規模擴張速度與風險管理能力匹配
仍是必要和關鍵之舉！
記者：鄭智維
編輯：王迪
責任編輯：劉燁燁
【來源：人民日報社民生周刊】
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