鑫苑置業2020年第一季度總收入同比下降73.2%；淨虧損3910萬美元
出品|每日財報
作者|何洛
近期，有媒體消息稱，素有「房企第一美股」之稱的鑫苑集團，其總裁李尚榮已從鑫苑集團離職，而後加盟廣州雪松控股集團，而鑫苑集團總裁之位將由原中建七局董事長賀海飛接任。
值得注意的是，李尚榮於去年10月正式入職鑫苑，如今，不到一年李尚榮便與鑫苑分道揚鑣，而在此之前，鑫苑集團總裁為張立洲，更早之前的總裁為王信琦，同樣在未滿三年的情況下離開。
在《每日財報》看來，在總裁頻繁變動背後，凸顯的是鑫苑集團的是無限焦慮。想依靠外援實現成功轉型卻欲求不滿，求之不得。增收不增利的背景之下，2020年一季度的淨虧損，又讓負債高企的鑫苑集團流動性越發捉襟見肘。
轉型求外援，總裁輪流轉
公開資料顯示，李尚榮於去年10月才正式入職鑫苑集團，任職時間不到1年；在他之前，鑫苑集團總裁為張立洲，更早之前的總裁是王信琦。
與張立洲及王信琦兩位從萬達轉戰鑫苑的「前任」不同，李尚榮在入職鑫苑集團之前一直帶有的標籤是金融而非地產。
不過三位總裁入職的時間，都處於鑫苑集團一心「求變」謀轉型的重要節點。
2013年，鑫苑集團董事長張勇正推動鑫苑置業進行「組織再造、戰略重構」。同年，鑫苑高調聘請前萬達副總裁王信琦擔任CEO。
據《每日財報》了解，在王信琦任職期內，彼時鑫苑集團確立了「高周轉、高槓桿、高激勵和輕資產」模式布局全國，業績大幅增長。
公開數據顯示，2013年~2015年，鑫苑置業營收分別為8.977億美元、9.197億美元、11.64億美元，同比增速為-1.86%、2.45%、26.59%。然而鑫苑集團董事長張勇對這一成績並不滿意。
2016年，任職不到三年的王信琦離職，接任總裁一職的是同樣來自萬達的張立洲，這一階段，鑫苑開啟了全面推動國際化、產業化、智慧化發展的模式。不過在張立洲任職的3年時間裡推出的一系列多元化業務對鑫苑的營收貢獻極微，甚至處於仍在持續投入階段。2019年6月，張立洲離職。
2019年9月李尚榮接棒總裁一職。在鑫苑集團之前，李尚榮曾任建設銀行河南省分行黨委書記、行長，此後加盟京東金融，任職京東金融副總裁、農村金融事業部總經理。
地產與金融向來不分家，而信託又常常與房地產相互依賴，當時，鑫苑集團的資金狀況不容樂觀，本想依靠金融大咖李尚榮有效解決這一問題。
但在李尚榮的短暫帶領下，鑫苑集團業績未見起色。雖然物業板塊鑫苑服務(01895.HK)在去年10月份登陸港交所實現了資本版圖的擴張，但地產方面鑫苑置業卻在2019年卻呈現了增收不增利、短債大幅攀升。
增收但不增利，負債高企流動性吃緊
除了總裁一職頻繁變動引外界熱議之外，鑫苑集團這幾年的發展也是備受關注。
鑫苑集團於1997年在河南鄭州創辦,總部位於北京，目前集地產開發、產城運營、商業管理、物業管理等多元化業務於一體，其開發管理範圍輻射北京、上海、天津、鄭州、濟南、西安等16座城市。
地產方面，鑫苑置業2019年全年業績報告顯示，期內總收入為24.83億美元，同比增長11.95%；淨利潤為8303萬美元，同比卻減少21.63%；歸母淨利潤為6834萬美元，同比減少6.42%。
值得注意的是，在「增收不增利」的同時，鑫苑置業的合同銷售額進一步縮水，2019年，其合同銷售額約為21億美元，同比2018年的約23億美元下降6.2%。
另外，據鑫苑置業此前披露，2017年，其實現銷售額24.66億美元。由此可見，鑫苑置業的銷售額已經連續兩年下滑。
與此同時，年報顯示，2019年其毛利為5.6億美元，同比減少8.96%。與此同時，其毛利率與淨利率亦出現下滑，2019年銷售毛利率為22.57%，同比下降5個百分點；銷售淨利率為3.34%，同比下降1.4個百分點。
2020年一季度的業績也不盡人意，鑫苑置業在2020年第一季度的總收入為1.258億美元，而2019年第一季度的總收入為4.689億美元，同比下降73.2%；淨虧損為3910萬美元。
鑫苑置業的流動性也不容樂觀，自2013年以來，鑫苑置業經營活動現金長期處於淨流出的狀態，2017年短暫回正後繼續淨流出。截至2019年三季末，該公司經營活動現金淨流出19.95億元，主要由於銷售回款減少。
在負債方面，2016年~2018年，鑫苑置業資產負債率分別為77.17%、84.08%、84.48%，2018年資產負債率排進上市房企前五，債務規模達到188.44億元。據wind數據顯示，截至2019年三季末，鑫苑置業資產負債率已攀升至90.01%。
由於多數債務是在2020至2021年集中到期，鑫苑置業已經連遭標普、惠譽兩大評級機構下調評級，負債情況著實堪憂。此外，鑫苑置業旗下9家子公司的股權被全部質押融資，另有2家子公司部分股權被質押融資。
鑫苑服務發展失衡 難以走出舒適圈
說回去年12月份登陸港交所鑫苑服務，2019年10月，鑫苑服務成功登陸港交所。這家脫胎於河南本土房企鑫苑置業的物管企業，也與多數母公司分拆上市型物企「命運」一般無二，業務存在對母公司的高度依賴。
根據2019年報顯示，鑫苑服務期內實現全年營收5.34億元，其中來自母公司鑫苑地產集團的收入為4.39億元，關聯方收入佔比高達82.1%。可見其確實過度依賴母公司，自身造血能力不足。
據統計，鑫苑服務在管物業已分布到國內15個省、直轄市，35個城市。但就目前來看，鑫苑服務的戰略布局並不均衡，五大核心區域的版圖擴張中呈現出一定程度的區域失衡，尤以西南為甚。
基於高度依賴母公司鑫苑集團的原因，鑫苑服務的在管項目目前還是聚焦於河南一帶，難以走出大本營的舒適圈。
更麻煩的是，鑫苑服務還官司纏身。數據顯示，截至目前鑫苑服務企業主體鑫源科技服務集團有限公司，有多達700宗司法案件在身，裁判文書多達757封。其中多以服務合同、租賃合同、租賃經營合同糾紛等民事案件為主。
雖然物業服務公司服務糾紛比較常見，但如果案件宗數、金額較大積少成多，無論從企業形象還是資金狀況，都將給鑫苑服務帶來不可忽視的負面影響。
截止發稿前最新消息顯示，賀海飛將接替李尚榮，擔任鑫苑集團總裁一職。
據《每日財報》了解，賀海飛，1965年出生，陝西人，畢業於清華大學，高級工程師。1986年7月起，賀海飛歷任中建八局安裝公司技術員、分公司經理、中建八局機械化公司經理、副局長、黨委常委、董事、副總經理。
2008年3月起，任中建七局有限公司董事長、黨委書記；中國建築股份有限公司副總經濟師、中建方程投資發展有限公司董事長、黨委書記。2018年，賀海飛離開體制內，加盟了貴州宏立城集團，負責境外業務。
這位即將到任的新總裁又能給鑫苑集團帶來怎樣的發展變化，《每日財報》將持續關注。
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