文/微微一笑365南京二手房
近期，我們公布了六月南京熱門二手房房價漲幅TOP10的名單，其中位於玄武區丹鳳新寓成功吸引了我的注意，位於此次漲幅榜中第五的位置，6月掛牌均價為42171元/平，比上月漲了近2884元/平。
那這個小區房價為何會上漲呢？究竟是怎麼回事呢？我也親自去小區看了看。
地理位置優越，交通便利，小區小戶型成交火爆
丹鳳新寓是1998年建造的老破小，位於玄武區丹鳳街，地理位置優越，交通便利，緊鄰地鐵2號線珠江站。
周邊有金潤發超市、進香河集貿市場，還有很多小吃商鋪，一應俱全，滿足日常生活。
學區為同仁小學和人民中學，成績一直較為穩定。我在365二手房網查詢到，丹鳳新寓最新的掛牌價為39183元/平，該小區從3月份開始，掛牌價持續呈上漲趨勢。
目前在365官方網站上面，可以看見掛牌量還是比較大的。
丹鳳新寓多層與高層掛牌價格相差明顯。主要原因為多層的房源戶型偏大，主要都是100、120多平房源。
而高層中小戶型偏多，主要以50、60、70多平為主，對於剛需用戶群體，中小戶型房源更佔優勢。
從真正的成交數據來看，丹鳳新寓小區近3個月成交12套，近30天帶看30次。小區小戶型很吃香，其中一套49.75平，總價199萬，成交周期很短，成交周期僅有5天！
小戶型房源成交單價比較高。比如小區5月份成交的一套58平左右的小兩房，成交單價已經破接近4萬/㎡。
至於小區的大戶型房源，成交價就稍微低點，單價不到3.7萬/㎡。
據中介介紹，50多平、70多平左右的小兩室是成交最多的。掛牌量方面，小面積的戶型與大戶型的戶型要多一些。西區相對於東區成交多一些，因為戶型偏小，總價偏低。
了解完小區目前的房價情況後，再繼續看看小區內部環境如何！
實探丹鳳新寓：這裡配套齊全，但環境卻差強人意
我了解到該小區是1998年的房齡，如今已經過去20多年，是實實在在的老小區了。那小區環境如何呢？
第一站我先去丹鳳新寓小區西邊的1-10棟，小區周邊商鋪、銀行、幼兒園滿足日常居民需求。
當我到達小區門口之後，確實能感覺出來這個小區比較舊。小區門口雖然有門衛，但是大門敞開，進出比較隨意。
小區內部也有一些商鋪，滿足日常居民生活。
有專門停放電瓶車的地方，而且可以投錢充電，解決業主電瓶車充電難的困擾。
內部有小亭子，是傍晚或者吃完晚飯散步小憩的好去處。
主幹道雖然停放了很多私家車，但是道路還是比較乾淨整潔的。
目前該小區只有8棟、10棟加裝電梯，其他多層還沒有加裝電梯。
當然，小區也存在一些不足之處：
小區還保留了印象中七、八十年代常見的筒子樓形象，牆壁完全沒有翻新的痕跡，而且一層擁有多個住家戶，像極了電視裡放的中國早年筒子樓生活的場景。
小區沒有實行人車分流，是有車庫的，但是停車位還是比較緊張。
第二站去進香河路東邊11-14棟。據了解，12棟與13棟連在一起，有物業單獨管理，14棟也是單獨有物業管理，它們互相有專門的圍牆，無法互相串門。
當到達丹鳳新寓11-14棟小區門口時，不容易進入，因為丹鳳新寓東區住戶比較少，保安大叔認識大部分業主。
14棟是一個單獨圍起來的小區，裡面環境較小，但是樓間距大一些，採光比較好。
實探一圈下來的感受是，這個小區是真的有些年代感，而且環境差強人意，但是地理位置優越，周邊配套齊全，小吃非常多，是吃貨的「天堂」了。
小區房價上漲原因曝光，在周邊受歡迎
從中介那邊了解到丹鳳新寓這個小區，此房所在小區是1998年建造的房改房，小區共分為14幢，1-10棟在進香河路的西邊，配套幼兒園；11-14棟在進香河路的東邊，僅有一街之隔。
至於小區價格最近上漲的原因，中介也給出了相應的解釋，其中最主要的就是學校的原因。
中介告訴我，當時很多投資客之前選擇了這個小區，是因為有消息稱該小區的學區人民中學可能與金陵匯文合併，當時部分業主心態爆棚，房子的掛牌價有了很大的提高。
即使後來兩所學校已經闢謠，後面的業主因為前期已經有高價售出的房子，一時間還是不甘心把自己的房子價格調低，所以掛牌價依舊很高。
據中介說，實際上並不單單是這一個小區，周邊的小區只要是人民中學的學區房，掛牌都上漲了，除非一些誠心賣或者急用錢的業主，價格適當會低一些。
中介告訴我，丹鳳新寓這個小區在周邊比較受歡迎，主要是這個小區是1998年建成的，相對於周邊其他多層的小區房齡較算新的了。而且周邊有很多都是臨街的小區，是沒有小區環境的，這個小區好很多，至少是有環境，有小區綠化的。
嚴格意義上丹鳳新寓這個小區也算剛需偏改善，除了這些小區外，中介透露還有周邊的木馬公寓。
小區丹鳳新寓和木馬公寓的學區是相同的，但相比之下木馬公寓沒有小區環境，但是憑藉著自己小戶型總價低的優勢，不少家長會為木馬公寓買單。
從房產網站查詢到，小區近期成交的房源戶型多為40平、50平左右的小戶型，這類房源總價低，吸引了一部分剛需購房者。
這類小戶型房源成交價格也在上漲，同樣都是54㎡左右的面積，但是只是相差10天不到，總價漲了10萬多。
目前該小區掛牌均價38025元/㎡，從4月份一路小幅度增長。
最後，你覺得丹鳳新寓這個小區怎麼樣，覺得值得買嗎？還是考慮其他的小區呢，歡迎留言討論。