廣州首批租賃地塊「睇真D」
9月11日,廣州市開發區掛出了長嶺居YH-K2-4(下稱地塊1)和科學城KXC-K1-9(下稱地塊2)的出讓公告。其中,地塊1的出讓條件中首次提出將企業自持部分作為租賃住房,而另一宗地塊則將全部作為工業企業租賃住房用地。也就是說,廣州的首批租賃住房用地即將在開發區誕生。
■新快報記者 謝蔓
地塊 1
距離地鐵站較遠 需公交接駁
地塊1將在國慶長假後的10月11日出讓,將會有首批面向公眾的租賃住房。該地塊總佔地面積約17萬平方米,容積率為≤2.8,總起拍價為17.7億元,起拍樓面地價12604元/平方米。地塊涵蓋了中小學用地、體育用地與居住用地,將採取「最高限地價+競自持+搖號」的方式出讓,競拍到達最高限價的25.6億元後,進入「競自持」環節,自持部分將作為租賃用房,不可分割銷售。從最近兩次長嶺居出讓地成交情況來看,中冶拍得的地塊創下當時黃埔區地塊單價標杆,而今年萬科則以55%自持的方式奪地,可見房企對於該板塊拿地熱情較高。中冶地塊當時的樓面地價達到了約2.7萬元/平方米,而萬科地塊的樓面地價也達到了近2萬元/平方米。
根據規劃文件,該宗地塊由四部分組成,其中居住用地位於地塊的北端,中小學用地位於南端,而體育用地則位於地塊的東南端。廣州中原研究發展部認為,在「租售同權」的方針指導之下,未來自身規劃建設的教育資源將是項目的一大賣點。
外部配套方面,該地塊位於長嶺居板塊東端,正處於永和經濟開發區的北端,距離永和商圈約1.5公裡的距離,徒步來往需要約30分鐘路程,目前周邊配套相對缺乏。交通方面,地塊距離地鐵6號線相對較遠,目前需要公共運輸接駁,通勤效率不理想。地鐵21號線將於2018年年底前開通,有軌電車HP1線目前處於規劃階段,有望年內開工並於2020年之前開通,預計日後HP1線與地鐵接駁將大幅提高長嶺居板塊通勤效率。
根據廣州中原研究發展部對地塊的實地調查,該地塊西側為禾豐村,周邊有山林,自然景觀相對較好;東側緊靠主要交通幹道新豐路;南側為正在建設中的實地常春藤的項目。此外,目前地塊周邊多項目施工,因此來往貨車較多,有一定噪音、揚塵問題。中原地產表示,就目前地塊周邊的發展情況而言,長嶺居租賃市場仍未發展成型,並未出現品牌租賃公寓產品,只有早前已交樓的項目如奧園春曉、保利嶺南林語等,由私人少量放租,價格在26-33元/月/平方米之間。
蘿崗租賃市場現狀
酒店式服務公寓月租金最高70元/平方米
相比起長嶺居-永和板塊的情況,科學城由於發展起步早,並有地鐵6號線等,交通更便利,生活配套完善以及企業進駐多等優勢,租賃市場已發展成型,並且有明顯的「分層現象」,以針對不同客戶群。
該板塊租賃產品主要可以分為三類:第一類以蘿崗萬達及周邊公寓為代表,距離地鐵線1公裡範圍內,居住環境較好,價格在48-60元/月/平方米之間;部分由專業公司管理的酒店式公寓,租價甚至可達70元/月/平方米以上。第二類以蘿崗地鐵站周邊洋房為代表,該類產品為近年交樓私人住宅,憑藉距離地鐵近、優質小區內外配套等特點,得到科學城企業員工青睞,租金在28-30元/月/平方米之間。第三類以村建項目為主,周邊環境較差,主要供周邊園區上下遊員工日租、短暫停留之用。
另外,目前地塊周邊一手項目價格在2.1萬-2.4萬元/平方米之間,二手項目價格則在2萬-2.2萬/平方米之間。廣州中原研究發展部認為,作為官方規劃的「高端居住區」,該板塊價值近年從土地、住宅市場均得到充分體現,隨著近年土拍地塊項目相繼入市,預期未來板塊價值將進一步提高。
地塊 2
或作「築巢引鳳」之用
地塊2則位於黃埔區科學城板塊開泰大道以北、開達路以西,周邊為LG工業園區及員工宿舍區,總佔地面積7030平方米,將全部用於建設工業企業員工租賃用房,租賃對象須經黃埔區人民政府審核同意,項目建成後必須整體確權並自持,不得分割銷售,自持年限與土地出讓年限一致。
分析認為,地塊功能將更多體現為「築巢引鳳」,廣州多區也有類似規劃。南沙區2016至今,通過土地出讓「競配建」累計獲得17萬平方米人才公寓計容,增城區也早於2015年起便在經濟開發區內組織建設人才公寓,如「僑夢苑」人才公寓住宅項目等,僅限增城開發區企業員工、事業單位職員購買、租用。而黃埔為科學城、知識城等重點園區企業供應居住用地其實從2012年開始已早有先例。在目前各區「人才爭奪」的熱潮中,黃埔區於今年上半年提出「金鑲玉」激勵政策,其「人才10條」中就包括安居樂業工程。本次公開推出企業員工租賃用地,可視為對「金鑲玉」激勵政策的有力體現。
根據廣州中原研究發展部實地走訪發現,該地塊緊鄰園區一企業員工宿舍區,目前已圍閉並進行初步土地平整工作。該地塊以北300米處有公交站,距離地鐵6號線蘿崗站約1公裡,交通便利度高,一般生活、餐飲需求主要依賴周邊宿舍區底層商鋪以及臨時生活服務點。
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