9月11日廣州市開發區掛出了長嶺居YH-K2-4、科學城KXC-K1-9的出讓公告，其中YH-K2-4地塊出讓條件首次提出將企業自持部分作為租賃住房，而另一宗地塊將全部作為工業企業租賃用房。
本篇廣州中原研究發展部將為大家帶來長嶺居YH-K2-4踩地報告及周邊租賃市場調研分析。
地塊基本信息
該地塊位於黃埔區長嶺居板塊，毗鄰禾豐村，其總佔地面積為169572㎡，容積率為≤2.8，總起拍價為17.7億元。
涵蓋了中小學用地、體育用地與居住用地。此外，按照官方規劃要求，該地塊需要建設8.2萬㎡的集體物業並無償交給永和街禾豐社區經濟聯合社。
長嶺居YH-K2-4地塊情況（局部）
地塊採取「最高限地價+競自持+搖號」的出讓方式，到達最高限價25.6億元後，進入「競自持」環節，自持部分用作租賃用房，不可分割銷售；
從最近兩次長嶺居出讓地成交情況來看，中冶拍得地塊創下當時黃埔區地塊單價標杆，而今年萬科則以55%自持方式奪地，可見房企對於該板塊拿地熱情較高。
地塊四至情況
根據廣州中原研究發展部實地調研發現，該地塊目前仍存在草地、農作物和部分待拆除的建築物；
地塊內部部分區域起伏較大，現場仍有多臺挖掘機正在對土地進行平整工作。
從地塊周邊情況來看，地塊西側為禾豐村，周邊有山林，自然景觀相對較好；東側緊靠主要交通幹道新豐路；南側為正在建設中的實地常春藤的項目；
此外，目前地塊周邊多項目施工，因此來往貨車較多，有一定噪音、揚塵問題。
配套情況
根據規劃文件顯示，該宗地塊分為4部分組成，其中居住用地位於地塊的北端，中小學用地位於南端，而體育用地則位於地塊的東南端。
廣州中原研究發展部認為，在「租售同權」的方針指導之下，未來自身規劃建設的教育資源將是項目的一大賣點。
外部配套方面，該地塊位於長鄰居板塊東端，正處於永和經濟開發區的北端，距離永和商圈約1.5公裡的距離，徒步來往需要約30分鐘路程，目前周邊配套相對缺乏；
交通方面，地塊距離地鐵6號線相對較遠，目前需要公共運輸接駁，通勤效率不理想；
未來地鐵21號線將於2018年年底前開通，有軌電車HP1線目前處於規劃階段，有望年內開工並於2020年之前開通，預期日後HP1線將與地鐵接駁將大幅提高長嶺居板塊通勤效率。
租賃價值分析
作為《五年供地計劃》出臺後廣州首宗指定競自持作為租賃住房的用地；
廣州中原研究發展部在踩地過程中針對地塊所屬的長嶺居-永和板塊，以及發展相對成熟的科學城板塊租賃產品類型、租金等情況進行調研。
長嶺居-永和市場情況
有待成型，未出現專業品牌
2017年7月，黃埔長嶺居規劃開始二次環評，與2014年公布的規劃相比，本次片區規劃建設範圍將擴大4.6平方公裡，規劃人口從20萬增加至23萬，同時再次強調長嶺居 「高端居住區」的功能定位。
但就目前發展情況而言，長嶺居基礎設施（包括地鐵21號線、有軌電車HP1線）以及招商引資方面均處於初步階段，租賃市場仍未發展成型；
並未出現品牌租賃公 寓產品，只有早前已交樓的項目如奧園春曉、保利嶺南林語由私人少量放租，價格在26-33元/平米·月之間；
而該板塊發展相對較早的永和經濟開發區租賃市場比較活躍，距離本次出讓地塊約2.5公裡的開發區中心地段高層電梯公 寓租賃價格在24-27元/平米·月之間。
由於該片區多工業園、大型工廠，不少企業批量租賃公 寓作為員工宿舍或接待客戶之用。
廣州中原研究發展部走訪多個硬體設施較好的高層電梯公 寓，出租方均表示空置可供租賃的單位不多。
科學城租賃市場情況
發展成型，產品「分層現象」明顯
相比起長嶺居-永和板塊的情況，科學城由於發展起步早、交通便利（6號線）、生活配套完善以及企業進駐多等優勢；
租賃市場已發展成型並且有明顯的「分層現象」以針對不同客戶群。該板塊租賃產品主要可以分為三類：
第一類以蘿崗萬達及周邊公 寓為代表，距離地鐵線1公裡範圍內，居住環境較好，價格在48-60元/平米·月之間；
部分由專業公司管理的酒店式公 寓，租價甚至可達70元/平米·月以上，其主要客戶群為周邊企業大批量租賃作為中高層員工居住、接待客戶之用；
第二類以蘿崗地鐵站周邊洋房為代表，該類產品為近年交樓私人住宅，憑藉距離地鐵近、優質小區內外配套等特點得到科學城企業員工青睞，價格在28-30元/平米·月之間。
第三類以村建項目為主，周邊環境較差，主要供周邊園區上下遊員工日租、短暫停留之用。
地塊未來租賃前景
依賴基建與人口流入
競品多競爭大
假如本次土拍出現自持作為租賃住房的情況，考慮建設成本等因素，未來房企或採用專業管理等方式運營以提高其附加值；此外，在未來「租售同權」的大趨勢下，包括教育在內的各項配套將為項目加分。
另一方面，廣州中原研究發展部認為租賃價值與基建推進、區域招商引資、人口流入等因素存在密切關係，因此現時科學城臨近6號線一帶的租賃產品更加具有市場優勢，長嶺居板塊租賃市場則有待日後完善。
對於本次出讓的長嶺居YH-K2-4地塊而言，未來要盤活租賃部分對於基建推進（如長嶺居有軌電車建設效率），招商引資（科學城、永和開發區發展）依賴程度較高；此外目前市場上存在的競品較多，未來如何與已經發展成型的科學城板塊競爭，如何突出優勢贏得租客青睞，對於拿地房企而言具有一定挑戰性。
銷售價值分析
目前地塊周邊一手項目價格在2.1-2.4萬/平米之間，二手項目價格則在2-2.2萬/平米之間，而周邊租賃價格大概在30-40元/平米/月。
廣州中原研究發展部認為，作為官方規劃的「高端居住區」，該板塊價值近年從土地、住宅市場均得到充分體現，隨著近年土拍地塊項目相繼入市，預期未來板塊價值將進一步提高。
產品客戶群分析
針對長嶺居板塊未來發展布局，廣州中原研究發展部認為地塊日後產品客戶群其分析如下圖所示：
廣州中原研究發展部認為地塊核心客戶群為黃埔區科學城、開發區內企業中層和產業園的高素質人才，看中其周邊優質自然景觀和未來的配套設施；
另外由於未來公交、有軌電車可接駁地鐵6、21號線與市中心相銜接，因此對於部分經濟承受能力相對有限，或者願意「以時間換空間」的市區上班族而言，亦具有一定吸引力。
SWOT分析與總結
基於上述分析，廣州中原研究發展部對長嶺居YH-K2-4號地塊的SWOT分析如下:
值得一提的是該地塊配建條件較多，除村集體物業外，需建設12班幼兒園（0.36萬平米）、大型社區服務中心（0.2-0.3萬平米）、健身場所及遊園（0.89萬平米）、公交首末站（0.15萬平米）、中小學及體育用地（8.15萬平米），因此實際起拍成本則更高，由此可見該地塊拿地成本不低。