今年以來，隨著房地產調控持續、房企集中度上升、融資環境不斷收緊，內地房地產企業赴港上市再掀浪潮，但規模偏小、負債過高成諸多房企上市路上的絆腳石。10月29日，上坤地產集團有限公司通過港交所聆訊，並於今日(11月17日)正式在交易所掛牌上市，成為年內最年輕的內房股。上坤地產成功登陸港交所，得益於其穩健的財務機構、前瞻性的區域布局和優質的產品力。
在房地產行業增速放緩、宏觀審慎監管完善趨近的大環境下，房地產企業逐漸將發展重心從擴大規模轉向提高質量。而資本市場對於房企去化及回款能力、盈利能力、經營管理效率、抗風險能力也提出了更高的要求。中國房地產TOP10研究組通過系統研究和客觀評價，發掘了行業內綜合實力強、極具財富創造能力及投資價值、財務穩健的房地產上市公司，形成「中國房地產百強」研究成果，引領房地產行業投資的良性循環和健康發展，為投資者提供科學全面的投資參考依據。根據「2020年中國房地產百強企業」研究成果，上坤地產在本次研究中榮獲「2020中國房地產百強企業」稱號。
財務管理水平優異，償債能力顯著提升
隨著房地產金融宏觀審慎管理完善趨嚴，房企高負債實現規模擴張的模式將推出歷史舞臺，財務穩健合規的房企更有利於實現高質量發展。從上坤地產的招股說明書來看，通過嚴格的財務管控，在財務結構優化方面已取得顯著效果，這與當下監管要求不謀而合。最新的招股說明書顯示，上坤地產的淨資產負債率實現快速「三連降」，2017-2019年分別為684.9%、325.9%和118.8%，截至2020年4月末，淨負債率下降近45個百分點至73.8%，不僅符合「三道紅線」對淨負債率的監管要求，也明顯低於2020上半年上市房企94.8%淨負債率的平均水平。
與此同時，上坤地產通過增加貨幣資金、降低短期有息負債，其短期償債能力得到大幅提升，現金短債比從2019年末的0.82倍增至2020年4月末的1.4倍，現金短債比顯著高於2020上半年上市房企1.25倍的平均水平。我們認為未來上坤地產在銷售規模擴張帶動回款增長以及債務結構不持續優化的綜合作用下，短期償債能力將得到進一步提升。
上坤地產財務結構的優化得益於不斷完善的債務管控體系，通過密切監控債務水平及借款的到期情況，提高流動資金管理水平，將定期優化資產負債率納入集團的重要發展策略。
七成優質土儲布局於長三角，貨值充足保障業績增長
上坤地產土地儲備分布在長三角經濟區、珠三角經濟區以及中部核心經濟區，已布局上海、杭州、蘇州、寧波、武漢、合肥等一二城市及佛山、東莞、常州、溫州、金華等強三線城市。截至2020年7月，上坤地產總土儲約為412.9萬平方米，權益土儲約為302.0萬平方米，足以滿足其未來2-3年的發展需要。
長三角區域作為上坤地產深耕區域，土地儲備超過七成，佔比達70.2%。其中，土地儲備排名前三的城市分別為上海、寧波和杭州，土儲佔比為別達到14.5%、13.4%和12.2%。在深耕吃透長三角區域的同時，上坤地產將珠三角視為未來發展重點區域，計劃在珠三角建立公司「第二總部」。2019年以來，上坤地產以佛山、東莞為進入大灣區的突破口實現連續拿地，截至7月末在珠三角區域已獲取22.8萬平方米土儲。
上坤地產投資上除了順應城市發展規律，擅於把握城市發展輪動、踩準城市周期之外，還秉承著穩健審慎的拿地態度，以多元化方式、合理的成本獲取優質土地。2019年以來，上坤以較低的價格獲取佛山順德、佛山南海、蘇州吳江等地的優質地塊。
我們認為上坤地產土儲布局緊緊圍繞國家發展戰略，均來自於黃金城市群中經濟產業發達、人口持續淨流入且住房需求旺盛的優質一二城市及強三線城市。上坤布局城市整體去化壓力低、流速快，有助於公司實現業績快速增長及保證較高的資金回款速度。
盈利能力高於行業水平，優質產品力提升產品溢價
上坤地產近三年來的營收和利潤均保持較快增速。公司營收從2017年的12.01億元提升至2019年的75.35億元，年複合增長率為150.5%。截止2020年7月，上坤地產已布局的大部分城市均有項目預售，隨著銷售項目持續進入到結轉區間，結轉規模的提升將帶動營收穩步增長。
在土地成本持續增加、政策限價下銷售溢價下滑的背景下，行業整體呈現增收不增利的局面。而上坤地產兼顧盈利與規模，營收快速增長的同時，公司亦維持高質量的盈利水準，盈利能力位列行業領先水平。上坤淨利潤由2017年的0.35億元提升至2019年的6.77億元，年複合增長率為342.3%。淨利潤率也逐年提升趨勢，2017年、2018年、2019年分別為2.9%、9.8%、9.0%，截止2020年4月公司淨利潤率進一步提升至13.8%，高於2020上半年上市房企10.3%的平均水平，未來盈利能力有望繼續增長。
在毛利率方面，上坤地產2018年、2019年、2020年4月分別實現毛利率51.5%、40.8%和51.6%，上坤地產能實現較高毛利率主要得益於企業對產品力打造的執著追求。在地產行業利潤空間逐漸壓縮的情況下，以客戶需求為導向、更專注產品品質的企業更能獲得市場的青睞。上坤地產秉承著「產品適度領先、效率優先」的底層發展邏輯，在完善的客戶研究體系基礎上，打造出「四季系、樾山/半島系、雲系、S系」四大核心產品系，來滿足不同客群的精細化需求。
今年，上坤地產上海雲棲麓、蘇州雲棲時光、杭州山語四季等產品亮相後，在區域內均獲得高度關注，也取得較高的上客量。上坤地產的項目均價高於競品已是普遍現象，消費者願意為之付出的溢價來源於過硬的產品與服務品質。上坤地產不斷完善提升的產品體系能力及持續強化的產品力，不僅保證項目有良好的去化能力，同時還帶來了更高的溢價，成為其毛利率提升的「武器庫」。
運營體系持續迭代升級，高效運營驅動高質成長
上坤地產自成立以來一直致力於構建高效的運營團隊與體系機制，以實現公司的規範化管理。上坤地產以「儲、建、供、銷、存、回、結、融」 8大關鍵運營環節為基礎構建大運營體系，實現了以現金流高效為核心的「投資-產品-設計-融資-開發-成本-營銷-品牌-費用」9大價值鏈的高效協同。此外，上坤獨創的TVPC經營監控體系能實現對項目進度的有效監督及管理。在提升公司的運營效率、優化成本的同時，能適應公司的業務擴張計劃，進而提高地域覆蓋範圍及滲透率。
在運營決策和運營結果分析上，上坤地產堅持使用杜邦分析法，對每一項關鍵指標實現精細化的管理。通過重點關注淨利率、現金流回額、資本回報率等指標，上坤地產構建了一套以流動性指標、盈利能力指標為導向的科學管理體系，並持續貫徹到全員的經營意識中。例如在投前管理上，上坤將項目地塊分為兩類，分別是現金流型項目、均衡型項，並且明確各類項目的指標底線，包括營銷、設計、成本、財務、稅金以及最重要的淨利潤率和現金流指標，通過指標規範化，做到投前經營定位和企業的戰略目標進行匹配。
上坤於「三五戰略」開年成功上市，更為豐富的融資渠道將拓寬企業發展空間，這對上坤而言將是新的起點和助跑器。財務結構持續優化，償債能力不斷增強、盈利能力高於行業、土地儲備優質充沛是上坤成功上市的關鍵，這背後都得益於公司高效的運營機制、準確的戰略布局和高質量的產品打造。一方面，上坤地產土儲布局於房地產市場成長速度最快最穩健的區域，有助於成長型的企業實現"倍速發展」，這是上坤未來價值穩步提升的基本盤。另一方面，在新的市場環境下，通過「優質產品力+高效運營效率」的發展模式來提升核心競爭力，築造企業的護城河，這將是上坤實現價值拉升的增長點。
標籤： 房地產企業