2018-10-08 15:07:48 | 來源：中國法院網 | 作者：唐正旭
在執行實踐中，當事人有時私下達成以物抵債協議，這種以物抵債協議成立並發生法律效力必須同時符合四個要件，即必須有債權債務的關係客觀存在、必須有雙方當事人關於以物抵債的合意、抵債給付必須與原定給付不同、須債權人受領抵債給付以代替原給付。凡是不完全符合上述四個要件的以物抵債協議不具有法律效力，不能對抗人民法院的強制執行。湖南省永州市零陵區人民法院唐正旭法官評析的這個案件具有一定的代表性。
案情
2015年6月18日聶某、蔣某向楊某借款20萬元，約定月利息2%，借期一年。借款到期後，蔣某無力償還借款，遂於2017年3月10日，聶某、蔣某與楊某籤訂購房合同，合同約定：蔣某自願將位於零陵區百萬莊1號路七樓產權面積135平方米加頂樓隔熱層作價38萬元賣給楊某，抵償楊某借款本息27萬元後，待房產證、土地證過戶後，楊某再付清所有尾款11萬元。蔣某在2017年7月5日前沒有辦理好產權過戶手續，蔣某自願把8樓隔熱夾層作為違約金和利息抵給楊某所有。因蔣某在與楊某籤訂購房合同之前，已將房產抵押在信用社貸款，所以蔣某無法將房產過戶給楊某。在蔣某未按時履行還款義務時，楊某向法院提起民事訴訟，請求聶某、蔣某償還楊某借款本金20萬元及其利息，法院作出生效民事判決書支持楊某的訴訟請求，楊某已向法院申請執行，該案正在執行中。
法院在執行申請執行人張某與被執行人聶某、蔣某民間借貸糾紛一案中，查明被執行人蔣某名下在永州市零陵區百萬莊1號路有房屋一套，法院於2017年12月12日查封了該房屋。因被執行人不履行生效法律文書所確定的義務，法院於2018年6月29日拍賣被執行人蔣某所有的位於永州市零陵區百萬莊1號的的7樓房屋以及附屬8樓隔熱夾層。楊某認為涉案房屋附屬的8樓由聶某、蔣某作為違約金和利息抵給楊某，8樓隔熱夾層屬於楊某所有，故對法院一併拍賣8樓隔熱夾層的行為提出異議。
裁判
法院經審查認為，異議人所主張的8樓房屋依法不能辦理房屋權屬證書，僅系7樓房屋的附屬隔熱夾層，不能單獨進行交易；且法院生效民事判決書已經判決了異議人的借款本金及其利息，並進入了執行程序，異議人主張8樓房屋權屬亦沒有支付相應的對價，異議人主張8樓房屋的權屬沒有法律依據；在被執行人蔣某與異議人楊某約定該條款時，涉案房屋已經辦理了抵押登記，抵押人在抵押期間轉讓已辦理登記的抵押物的，抵押人未通知抵押權人的，轉讓行為無效。故異議人稱涉案房屋8樓屬於異議人所有的理由不成立，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十七條、《最高人民法院關於適用<中華人民共和國民事訴訟法>執行程序若干問題的解釋》第十五條規定，裁定如下：駁回異議人楊某的異議請求。
評析
本案中，蔣某與楊某達成的以物抵債協議欠缺部分生效要件，不能對抗人民法院的強制執行。
一、8樓隔熱夾層不能單獨進行交易
根據《中華人民共和國房地產管理法》第三十八條規定「下列房地產，不得轉讓：（一）以出讓方式取得土地使用權的，不符合本法第三十九條規定的條件的；（二）司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的；（三）依法收回土地使用權的；（四）共有房地產，未經其他共有人書面同意的；（五）權屬有爭議的；（六）未依法登記領取權屬證書的；（七）法律、行政法規規定禁止轉讓的其他情形。」8樓隔熱夾層系開發商出售7樓住房的時候一併出售，8樓隔熱層不屬於城市房屋規劃設計範圍內的房屋，只是7樓住房的附屬設施，不能依法登記領取權屬證書，8樓隔熱夾層與7樓住房具有不可分割性，8樓隔熱夾層不能單獨進入房地產市場進行交易，因此，蔣某與楊某籤訂的以物抵債協議約定以8樓隔熱夾層抵償借款違約金和利息的約定違反了法律規定，系無效的民事法律行為。
二、楊某沒有為取得8樓隔熱夾層支付相應的對價
楊某借給蔣某本金20萬元，約定月息按2%計算，在蔣某與楊某籤訂的以物抵債協議約定以8樓隔熱夾層抵償借款違約金和利息以後，楊某向法院起訴，要求蔣某償還借款20萬元及其利息，得到了法院的支持，並進入了執行程序，這表明楊某在籤訂以物抵債協議以後並沒有放棄借款利息，那麼楊某對以物抵債協議並沒有支付相應的對價。以物抵債協議是一個雙務有償合同，一方在沒有支付相應對價的情形下，有權要求另一方履行合同約定的義務。因此，楊某主張8樓隔熱夾層的所有權缺乏實體法依據。
三、蔣某處分8樓隔熱夾層沒有通知抵押權人
根據《中華人民共和國擔保法》第四十九條規定「抵押期間，抵押人轉讓已辦理登記的抵押物的，應當通知抵押權人並告知受讓人轉讓物已經抵押的情況；抵押人未通知抵押權人或者未告知受讓人的，轉讓行為無效。」本案中，蔣某在與楊某籤訂以物抵債協議之前已經將位於零陵區百萬莊1號路房屋設定了抵押，抵押權人為信用社，蔣某與楊某籤訂以物抵債協議的時候既沒有通知抵押權人信用社，又沒有告知受讓人轉讓物已經抵押的情況，事後無法辦理房產過戶手續的時候楊某才得知房屋設定了抵押的情況，因此，蔣某與楊某約定以7樓住房附屬設施8樓隔熱夾層抵償借款利息和違約金的約定具有隔熱夾層轉讓性質，因違反了《中華人民共和國擔保法》第四十九條規定而無效。
（作者單位系湖南省永州市零陵區人民法院）