作者：穆雲鵬 北京太古律師事務所 合伙人
導讀
以物抵債，以房屋抵償工程款項，是工程發包方與承包方建築施工公司之間常見的債務抵償形式。發包方與承包施工方籤署的《以物抵債》協議，只要不違背強制性法律、行政法規的規定，系雙方真實的意思表示，實踐中一般能夠得到法院的認定與支持。
承包施工方與發包方達成以物抵債的一致意見後，承包施工方應當及時主張對抵償工程款房屋物權的確認與變更登記，避免登記在發包方名下的房屋被其他債權人申請司法查封、強制執行，導致施工方合法權益的損失和以物抵債協議目的難以實現。
一、 結合近期探討的案例進行說明
1. 案情簡介
北京某工程公司（以下簡稱「北京公司「）承攬內蒙古某置業公司（以下簡稱「內蒙公司「）的地基建設工程，該地基工程竣工驗收後，由於內蒙公司不能按期支付工程款項，便與北京公司籤署《房屋抵償工程款協議》《購房協議》等，約定將所建房屋24套折抵所欠部分工程款項。但由於該工程項目出現延誤導致涉案房屋不能及時竣工，無法交付和辦理過戶登記。
內蒙公司與武漢某集團公司（以下簡稱」武漢公司「）也存在債權債務糾紛，武漢公司起訴內蒙公司等並申請財產保全，經一審、二審和再審，最高人民法院支持了武漢公司的訴訟請求，並由湖北省高級人民法院指定了湖北省某中級人民法院進行執行。
2. 初步法律建議
經初步討論，根據《全國法院民商事審判工作會議紀要》（又稱「九民紀要」）第124條，案外人依據另案生效裁判對金錢債權的執行提起執行異議之訴，以及《最高人民法院關於人民法院辦理執行異議和複議案件若干問題的規定》第26條的規定，作為案外人提起執行異議之訴依據的法律文書，判決、裁決執行標的物歸屬於案外人，或者向其返還執行標的且其權利能夠排除執行的，可以排除執行。
考慮到內蒙古當地政府重視該案件糾紛，傾向於維護髮包方、施工方以及部分購房者的合法利益，並逐級向國務院有關部門請示以維護當地的的社會穩定和秩序，我們初步建議：承包施工方向內蒙古當地法院提起確權之訴，並向湖北某中院提起執行異議申請和執行異議之訴，以排除湖北某中院的強制執行。
3. 進一步發現法律依據
經過反覆檢索和思考，發現以下問題：確權之訴能否另案提起以及提起過程能否阻斷強制執行？如果確實存在地方司法保護的現象，如何有效解決司法審判標準的不統一？
經不斷檢索發現，最高人民法院《關於執行權合理配置和科學運行的若干意見》第26條已明確規定，審判機構在審理確權訴訟時，應當查詢所要確權的財產權屬狀況，發現已經被執行局查封、扣押、凍結的，應當中止審理；當事人訴請確權的財產被執行局處置的，應當撤銷確權案件；在執行局查封、扣押、凍結後確權的，應當撤銷確權判決或者調解書。
最高人民法院《關於依法制裁規避執行行為的若干意見》第9條亦有規定，嚴格執行關於案外人異議之訴的管轄規定。在執行階段，案外人對人民法院已經查封、扣押、凍結的財產提起異議之訴的，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第204條和《最高人民法院關於適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉執行程序若干問題的解釋》第18條的規定，由執行法院受理。案外人違反上述管轄規定，向執行法院之外的其他法院起訴，其他法院已經受理尚未作出裁判的，應當中止審理或者撤銷案件，並告知案外人向作出查封、扣押、凍結裁定的執行法院起訴。
4. 最終法律建議與法律依據
鑑於上述最高人民法院《關於執行權合理配置和科學運行的若干意見》《關於依法制裁規避執行行為的若干意見》已確定了管轄和執行權配置、運行的路徑，我們最終建議北京公司向湖北某中級人民法院提起執行異議申請及後續的執行異議之訴，並在執行異議之訴中要求對涉案房產的進一步確權。
根據《最高人民法院關於人民法院辦理執行異議和複議案件若干問題的規定》第28條規定：金錢債權執行中，買受人對登記在被執行人名下的不動產提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執行的，人民法院應予支持：
（一）在人民法院查封之前已籤訂合法有效的書面買賣合同；
（二）在人民法院查封之前已合法佔有該不動產；
（三）已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩餘價款按照人民法院的要求交付執行；
（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記。
綜上，只有嚴格按照法律規定，不斷梳理、補充、強化涉案房屋查封之前已經合法佔有等證據事實，並充分說理論證，讓法律的事實與依據去說話，才能獲得法院採信，從而排除其他因素的影響與幹擾。
二、案件帶來的思考與啟示
我國《民法典》第214條規定，不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，依照法律規定應當登記的，自記載於不動產登記簿時發生效力。物權能夠確定物的歸屬，能夠發揮定分止爭的作用，是最完整、最根本的排他性權利。我國實行不動產登記要件主義，即不動產登記為不動產物權變動的生效要件。不動產登記能夠保障物權法律關係明確，具有權利表彰和宣示功能。
發包方、承包施工方等籤署以物抵債、以房屋抵償工程款項協議後，承包施工方一定要及時主張物權。現實中由於物權變動條件的不具備，物權登記的延遲與滯後，容易出現物的歸屬不明確、爭奪所有權的糾紛。
我國《民法典》第215條規定：當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或者當事人另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同效力。
該條實際說的是物權與債權相分離的原則，規定了即使物權得不到確認，仍然可以對行使債權加以保障。但現實中由於債務人其他債務糾紛，容易被其他債權人通過起訴、強制執行實現債權。並且案涉的不動產往往成為債務人的唯一可控財產，便成了眾多債權人的「必爭之地」。