2020-05-14 21:25 來源：澎湃新聞·澎湃號·政務
隨著疫情防控態勢逐步向好
企業復工復產的號角
已經全面吹響
然而
對於從事房屋租賃業務的
企業而言
退租欠費等問題
如何解決？
怎樣避免房屋租賃合同糾紛？
京法巡迴講堂
線上普法進行時
朝陽法院奧運村法庭孫琪法官
以「涉疫情房屋租賃合同糾紛
如何妥善解決」為題
為北京北辰實業集團
有限責任公司總部
及位於十個城市14家
轄屬企業共計113名工作人員
送上滿滿的「法律乾貨」
線上普法
提問回答
結合企業及職工關心的問題
孫琪法官進行了詳細講解
我來問
Qustions
&
法官答
Answers
新冠肺炎疫情及防控措施能否適用不可抗力的法律規定？
法官說
不可抗力指不能預見、不能避免且不能克服的客觀情況。考慮到本次疫情的突然爆發、疫情防控的嚴峻形勢以及各地採取的程度不同的防控措施，如果對合同履行產生實質性阻礙，導致合同目的無法實現，對於因此不能履行合同的當事人來說屬於不可抗力。疫情及防控措施雖對合同履行產生影響，但並非完全不能克服，繼續履行僅會對一方當事人明顯不公平或者不能實現合同目的，可以選擇適用情勢變更條款。
能否以受疫情影響為由提出解除合同及免除責任？
法官說
在疫情及防控措施影響下，部分承租商戶確實出現一定期間內無法使用租賃房屋的情形，但並非所有租賃合同都因疫情及防控措施導致合同目的無法實現。個案中，需要根據租賃房屋所在地區疫情開始時間、疫情防控措施等級、租賃合同期限、承租商戶受影響的具體程度等因素綜合判斷。考慮到本次疫情及防控措施對租賃雙方均造成一定程度的影響，建議儘量避免解除合同，以維護交易穩定，由雙方合理分擔損失，共渡難關。經查證確因疫情及防控措施影響導致合同無法履行，可依法解除合同並適用不可抗力條款，並考量當事人是否存在故意擴大損失、是否盡到及時通知義務等因素確定是否部分或全部免除責任。
承租人能否以受疫情及防控措施影響導致履約困難為由要求降低租金？
法官說
因疫情或防控措施導致承租人按照原合同租金標準履約困難，或者履約後果對其明顯不公的，承租人可以提出變更租金數額、支付方式、租賃期限等要求對於合同條款予以調整。建議租賃合同雙方充分考慮疫情及防控措施對於合同履行產生的影響及程度，協商變更合同條款，對相關損失合理分擔，促成合同繼續履行，實現雙方訂約目的。
疫情防控期間發生違反房屋租賃合同約定的行為，是否應當按合同約定支付違約金？
法官說
疫情防控期間，房屋租賃合同當事人出現的違約行為並非因疫情及防控措施所致，應當依約支付違約金。違約金數額以實際損失為基礎，當事人認為違約金過高可依法申請酌減。對於「過高」的認定，司法實踐中一般以超過實際損失30%作為參考標準予以判斷。通常而言，在承租人違約提前解除合同情況下，出租人的實際損失為出租人收回房屋至再次出租期間的租金損失以及為租賃房屋而支付的相關費用等；在出租人違約提前解除合同情況下，實際損失為承租人再行租賃房屋多支出的費用、為租賃房屋支付的中介費用、房屋裝修損失等。另外，還需要綜合考慮合同履約程度、當事人過錯程度、履行利益等多項因素對於違約金數額進行綜合判斷。
疫情防控期間，企業房產租賃會有哪些政策支持呢？
法官說
《北京市人民政府辦公廳關於應對新型冠狀病毒感染的肺炎疫情影響促進中小微企業持續健康發展的若干措施》（京政辦發〔2020〕7號）規定，中小微企業承租京內市及區屬國有企業房產從事生產經營活動，按照政府要求堅持營業或依照防疫規定關閉停業且不裁員、少裁員的，免收2月份房租；承租用於辦公用房的，給予2月份租金50%的減免。
《北京市關於印發的通知》（京政辦發〔2020〕15號）規定，符合首都城市戰略定位、不在疏解整治範圍內且經營困難的中小微企業、個體工商戶，承租京內市及區屬國有企業房產從事生產經營活動，按照政府要求堅持營業或依照防疫規定關閉停業且不裁員、少裁員的，免收2020年3月和4月房租；承租用於辦公用房的，2020年3月和4月給予租金50%的減免。
建議涉及國有企業房產租賃的出租人根據政策要求，審慎處理租賃糾紛，積極採取減免租金、調整支付期限等方式對於履約困難的小微企業租戶進行幫扶，協商解決租賃爭議，穩定租賃秩序。
線上普法結束後
大家紛紛反饋
營商環境需要法治來保護
公司下屬的酒店、寫字樓、公寓較多
疫情期間引發的租賃糾紛難題
急需解決
法官送來了一堂「解渴」的法治公開課
對於企業依法妥善解紛
及今後合同籤訂具有指導意義
供稿：朝陽法院
攝影：鄧亞楠
編輯：徐鵬俐 汪希
北京市高級人民法院
官方微信
原標題：《京法巡迴講堂 | 辦公租賃面臨退租欠費怎麼解？法官這樣說》
閱讀原文
特別聲明
本文為澎湃號作者或機構在澎湃新聞上傳並發布，僅代表該作者或機構觀點，不代表澎湃新聞的觀點或立場，澎湃新聞僅提供信息發布平臺。申請澎湃號請用電腦訪問http://renzheng.thepaper.cn。