文：小娜
如果你問你的朋友和親戚在買房子的時候他們最關心的是什麼，很多人首先想到的是房子的價格。其實這一點很容易理解，房價的高低直接關係到買房的能力，以及以後家庭的買房負擔。當然，如果從側面來看，購房者對於房價的高度關注，也證實了房屋的地位越來越重要。
在過去的二十年裡，我國的城市化水平從59.58%達到30.89%,和城市人口從3.9億增加到8.3億，不僅因為房子的價值可以帶來巨大的財富空間，更重要的是，這所房子是附加到戶口，教育、醫療和其他社會服務資源。
因此，無論是用6個錢包還是30年期的抵押貸款，買房已經成為一種必要。然而，在痴迷買房的過程中，購房者往往只關心房價的漲跌，關心是否要買房，卻很少關注未來買房可能出現的問題。筆者認為，承擔了如此高的槓桿，甚至掏空了家庭儲蓄，對可能出現或應該做的問題。
隨著時間的推移，特別是國家明確決定要長期堅持住房不投機的定位，推進房地產長效機制的建立，所以房地產市場的未來格局基本清晰。在購房問題上，十年後，人們主要關注的可能不再是房價，而是空置住房、高質量住房和高層住宅這三大"新問題"。為什麼這麼說？
房屋空置問題
首先是空房子的問題我們已經討論了很多空房子的問題，現在它開始顯現出來了。據不完全統計，我國有近4億套小產權空置房屋。按照三口之家的標準，只有空置房才能滿足12億人的住房需求。因此，不考慮目前住房資源分配的不平衡，僅住房存量就足夠了。
此外，中國社會科學院的《人口與勞動綠皮書》預測，隨著人口老齡化加速和出生率下降，中國總人口將在2028年左右出現負增長。因此，基於這兩個層面的考慮，未來不僅有自己的房子，還可以從祖父母、父母那裡繼承房子，這樣新的住房需求就會趨於疲軟。
馬雲在這一點上也直言不諱，他說二三十年後，一對年輕夫婦可能要管理五所房子，這些房子的價值會越來越低。此外，需要注意的是，城市發展的機會在未來二十到三年將在大城市和城市群，資源基礎的城市人口外流，中小城市不發達經濟體，和大量的空房，疊加的房地產稅，甚至空置稅的引入，持有太多的財產，或長期空置將成為一種負擔。
房屋的維修保養問題
高層住宅增加了單位土地面積的人口容量，解決了目前新城人口眾多的問題。隨著建築年齡的增加，一些質量問題開始暴露出來，如建築結構老化、機電系統老化、電梯故障、大面積漏水、回溼等。
一般來說，買房子的時候，我們的買家將支付維修基金的作用是提供金融支持維護未來的老年住房，但是隨著時間的推移，住房設施需要維護或更換，維護基金與貨幣的貶值，將會耗盡。到那個時候，要讓每個家庭都支付維修費用就不容易了，比如有的房子是租的，有的房子是空的，每個家庭的房地產面積不一樣，每個家庭要花多少錢就會成為爭論點。
轉手變現難度增加的問題
過去支撐房價上漲的人口、土地、貨幣、政策和其他因素發生了重大轉變。隨著這些負面因素的進一步強化，再過10年，房地產市場的問題將不再是房價的問題，房地產投資屬性也將大大減弱，居民的購房熱情自然會大大下降。
另一方面，隨著住房年齡的持續增長，一些現在看起來光鮮亮麗的高層住宅將開始面臨質量問題，導致房地產價格暴跌，最終甚至銀行貸款審批變得更加困難。所以，除非是一棟擁有優質土地和稀缺資源的房子，否則就不像以前那樣容易變現了。
因此，20年後，房價可能不會像今天那樣受到重視，而空屋、高層住宅和住房質量的問題可能會成為人們關注的重點。因此，對於購房者，從長期的角度來看，買房子的時候，他們仍應選擇一個大型房地產企業品牌，並妥善持有一定數量的房地產，而不是閉著眼睛買房子，或者房子總有一天會變成一個負擔。
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