在西安首套房首付瘋漲到40%還不一定能買到房的特殊時期，能買到好房子，簡直難上加難，一方面是房源問題，另一方面是咱剛需的首付壓力，面對這麼一大筆錢錢的支出，當然要物有所值，那在哪一片區買房子就顯得尤為重要，今天我給大家分析的滻灞版塊，無論在環境、交通還是後期配套上算得上可圈可點，我們一起來看看。
01規 劃
滻灞生態區成立於2004年9月，是西安市發展的「四區一港兩基地」之一，也是西安市「十一五」規劃的建設之一，規劃總面積129平方公裡，北至渭河南岸，南到繞城高速，西起西銅公路，東至西康鐵路，包括滻河、灞河兩河四岸的南北向帶狀區域，其中集中治理區89平方公裡。
整個區域布局呈「一心三翼」
一心是指：以滻灞半島、廣運潭生態景區為核心的滻灞中心區域，總面積約為50平方公裡。
三翼包括：繞城高速以北至灞河入渭口、總面積約34平方公裡的北翼(灞河下遊段);
隴海鐵路華清路以南至三環與繞城立交，長約9.4公裡、面積約25平方公裡的南翼;
隴海線路至西康鐵路的灞河段，全長約4.8公裡，總面積約18.3平方公裡的東南翼。
滻灞生態區計劃通過流域綜合治理、生態重建和開發建設，逐步在生態區範圍內建成若干城市組團。預計到2020年，人口達到55萬人，基本建成集生態、會展、商務、文化、居住等功能為一體的新城區，從而使得滻灞生態區成為生態環境優美，人與自然高度和諧，「宜居宜創業」的西安第三代新城。
近兩年針對滻灞的利好政策不斷：西安領事館區、滻灞自貿區、歐亞經濟論壇、絲綢之路國際區、西安金融商務區等城市配套的建設，都讓我們對這個區域的發展充滿期待。2017年滻灞生態區的投資佔比名列全市第一，可以說政府對這一片區的發展還是相當重視滴。
全運會召開 促進滻灞飛躍
除此以上利好政策外，2021年第十四屆全運會也將在滻灞板塊召開，俗話說「一個大賽事，帶動一座城。」2021年，全運會將在西安滻灞舉辦，這無疑是促進滻灞板塊飛躍的又一大盛事。
全運會（全稱「全國運動會」），是中國國內水平最高，規模最大的綜合性運動會。第十四屆全運會，是首次在中西部地區舉辦。西安奧體中心，佔地1300畝， 計劃2020年竣工。
02 配 套
說到滻灞，很多西安土著或許覺得滻灞環境這兩年確實還可以，但是配套就遠不如城南和曲江了，其實，我經過實地考察發現，這種想法該更新一下了，滻灞這兩年的發展速度，真的不能低估，無論是地鐵還是商業配套，都在快速迭代，積極落實中。
交 通
4條地鐵多路公交貫穿 助力滻灞軌交發展
西安地鐵1號線和地鐵3號線進入滻灞生態區，不只是拉大了城市骨架，更重要的是改變西安的城市版圖，將滻灞和城西、城南、高新區聯為一體，影響人數超過西安總人口30%以上，成為西安真正意義上的「軌道幹線」。
隨著地鐵6號線（在建中）的2020年建成通車，滻灞板塊的地鐵線路將更加完善。
除了以上3條地鐵線，受全運會影響，連接滻灞與北客站的地鐵14號線也將於今年4月30號開始動工開建。地鐵14號線一期工程（北客站--賀韶村）為東西走向，規劃東端起點為國際港務區，跨灞河後抵達北客站，待機場線開通運營後與其貫通。
除了以上4路地鐵線路布局滻灞板塊，為進一步完善板塊交通網絡，政府還審批通過了滻灞4、5、6號公交線路。滻灞4、5、6號三條公交線路主要連接地鐵站與居民小區、商業區、幼兒園、學校，線路的開通將加快區域內公交線路組網，使滻灞生態區自營公交線路達到六條，將有效提升區域公共運輸整體服務能力，方便市民出行。
滻灞4號線（滻灞中心地鐵站-桃花潭地鐵站）全長4.4公裡，由滻灞中心地鐵站始發，經東三環、環島路、金茂一路、灞柳一路、滻河東路至桃花潭地鐵站。
滻灞5號線（廣泰門地鐵站-泘沱社區-廣泰門地鐵站）全長5.8公裡，由廣泰門地鐵站始發，經廣安路、北辰大道、滻灞二路、滻灞一路、廣運潭大道至廣泰門地鐵站（順時針環線）。
滻灞6號線（滻河地鐵站-西工大附小龍湖分校-滻河地鐵站）全長4.4公裡，由滻河地鐵站始發，經長樂路、沁水路、高樓路、滻河西路至滻河地鐵站（逆時針環線）。
商 業
大型商業入駐 宜居氛圍漸濃
大型商業往往是一個區域經濟發展水平的體現，也是便民生活必不可少的一部分，很多西安本地人都覺得滻灞的商業配套相對來說較弱，但近幾年不斷有大型商業入駐該板塊，這一片區的「商業羽翼」已逐漸豐滿。
華南城華盛奧特萊斯
地址：西安市港務區港興路中段
簡介：西安華盛奧特萊斯位於西安國際港務區，是西安華南城內項目。西安華盛奧特萊斯位於西安華南城2號交易廣場一、二層，首期經營面積近7萬平方米，經營範圍涵蓋國內外品牌服飾、鞋類、箱包皮具、內衣、床品、童裝等，規划進駐品牌逾300個。
砂之船（西安）奧萊
地址：西安市灞橋區世博大道
簡介：砂之船（西安）奧萊2017年9月30日開業，引進600餘國際國內品牌，50餘家特色餐飲，另配套有UME影院、3座主題兒童樂園，以及融合三大超級概念的超級兒童館、超級運動館和與袁家村強強聯手共築的超級農莊，名品多、貨品多、折扣大，是砂之船（西安）奧萊的主要特色。
Ulife西安港進口商品直營店
地址：西安市灞橋區國際港務區西濱大道1號
簡介：直營店選用具有歐洲風情建築的獨立商業體，使用獨立商業4000平方米，一期1000平方米，已於2015年6月28日投入試運營，主要經營進口食品、酒類、生鮮、母嬰用品、日化產品等五大類民生商品,產品來自23個國家，共2500多種單品。
麥德龍
地址：西安市未央區滻灞生態區北辰路958號
簡介：麥德龍將在滻灞生態區建設西安市第二家連鎖商場，佔地約40畝，商場建築面積4000平方米，提供超過13000種商品，是世界500強企業麥德龍中國第56家門店。
學 校
12所中小學覆蓋 教育配套逐漸完善
除了商業配套，教育配套曾經也是滻灞板塊的一個硬傷，但是隨著多家品牌地產的入駐，政府公辦學校的開建，目前滻灞片區已開辦了12所中小學校。隨著各大品牌樓盤逐步引進民辦學校，預計該片區在不久的將來學校總數將達到16-20所，其中不乏國際學校或附設國際班。
小學配套：滻灞絲路學校
地址：位於西安滻灞生態區南部雁鳴南路與草甸路十字西南角
簡介：滻灞絲路學校佔地約39畝，建築面積約2萬平方米，包含3棟綜合教學樓、1棟師生公寓和1棟餐廳，配備了300米跑道田徑場、籃球場、排球場等體育場所。學校規模1400人，將設小學班18個，初中班12個。
滻灞第二小學
地址：滻灞生態區滻灞半島內金橋六路1769號
簡介：滻灞第二小學是由西安市滻灞生態區管委會建成的一所公辦小學，由享譽全國、歷史悠久的省級示範小學——後宰門小學誠正教育集團全面負責管理。學校育人目標是：培養「有個性特徵、有專長特點、有中華韻味、有生命華彩」的風華少年。
中學配套：滻灞一中
地址：位於西安市滻灞生態區世博東路
簡介：西安市滻灞一中是陝西省一所內地西藏班初中學校，是經西安市教育局批准，滻灞生態區管理委員會舉辦的公辦性質義務教育學校。學校佔地73畝，建築面積35000平方米，目前，學校設16個教學班，8個西藏班，8個本地班，在校學生近600人。
第三十四中學
地址：西安市未央區北辰大道與滻灞二路十字路口
簡介：學校佔地120餘畝，擁有圖書館、教工閱覽室、學生閱覽室、語音室、音樂舞蹈教室、書法美術教室、理科實驗室以及可容納1200名學生住宿的學生公寓。學校擁有自己的天文臺，為學生科技活動的展開提供了一個好的平臺。
醫 療
滻灞生態區現有第四軍醫大學唐都醫院、西安中醫腦病醫院、西安市骨科醫院等醫院，後期將擴建升級西安中醫腦病醫院和西安市骨科醫院，還將啟動前海人壽三甲綜合醫院和西安醫學院臨床教學醫院兩家三甲綜合醫院建設。
第四軍醫大學唐都醫院
級別：三級甲等
地址：西安市灞橋區新寺路1號
特色門診：神經外科、胸腔外科、骨科、神經內科。
西安中醫腦病醫院（在建）
級別：三級甲等
地址：西安市灞橋區礦山路368號
特色門診：腦病
看了滻灞板塊的綜合配套，或許你已有感這個板塊正在快速發展中，但我
還是想客觀的給大家說一下滻灞的弱勢所在，畢竟買房子還是要全面考慮比較好些。
滻灞板塊區域弱勢
人口少：綜合來看，滻灞板塊屬於新興發展區，目前在這一片區居住的人口相對較少，說白了，就是人氣不夠，而這一片區的商業發展，還是需要人氣來帶動的，隨著這兩年多家房企在此處拿地蓋樓，預計隨著後期入駐人群增多，將改善這一問題。
人文氣氛弱：相對於城南、曲江，滻灞在人文環境方面還是相對薄弱，畢竟是新興區域，這裡尚沒有年代悠久的大學、名校雲集的中小學或是文化氛圍濃的居住環境，相對而言，這裡的學校多為新成立院校，在人文氣氛方面相對薄弱。
公交線路較少：雖說滻灞4、5、6路公交線已獲批建成，但是與發展成熟的片區相對，這幾路公交線還是略顯單薄。
基礎商業配套欠缺：我去滻灞踩盤的感覺就是想吃碗麵得找半天，這和大型商業配套無關，由於這一片區入住率相對較低，所以很多項目周邊的日常生活配套還有待完善。
03 現 狀
近年來，滻灞板塊已成為品牌房企的集中營，截至目前已經有近10多家全國性品牌房企入駐，如綠城、恆大、龍湖、萬科、綠地、中海、中鐵、高科等等，區域品牌房企的聚集，在給這一片區增加房源，增加熱度的同時，也促使片區房價不斷提升。
滻灞房價走勢圖（2017.4—2018.2）
（數據源於西安搜房網）
從上圖可以看出，從2017年4月到2018年2月，滻灞板塊的房價走勢整體穩步上升，從2017年4月的均價7106元/平已增長至2018年2月的均價9769元/平。
目前，滻灞區域內龍湖香醍璟宸、自然界·雲棲、恆大御龍灣、冠昌金玉灣畔等樓盤，整體品質居於上成，住宅均價基本在12000元/㎡左右。
目前區域內較新的二手房價格直逼新房，如中海悅墅、綠地國際生態城、龍湖香醍國際社區、御錦城等二手房均價基本上在11000元/㎡左右。
綜合來看，滻灞板塊房價已逐漸提升，而在2020年地鐵6號線開通、14號線的開工建設等利好消息刺激下，區域的房價將依然保持穩定增長。
04 推 薦
目前，滻灞板塊內已經集結了很多住宅項目，如楓林·九溪、龍湖香醍璟宸、紫薇花園洲、御錦城、灞業·大境等。我將在售項目進行了梳理：
從上表可以看出，目前滻灞板塊在售項目較多，價格在西安整個片區來看相對較低，剛需客群可以重點關注一下這個片區，畢竟隨著地鐵線路的逐步建成完工，住在滻灞不僅能享受相對較好的環境配套，也能享受到較便捷的軌交優勢。
根據近期西安市物價局官網公布的商品住房價格公示名單，這一片區即將開盤的樓盤有紫薇花園洲、龍湖香醍璟宸等。
紫薇花園洲
位於世博大道與歐亞大道十字向東500米，佔地210畝，總建築面積約28萬㎡，產品涵蓋疊拼別墅、洋房、小高層、高層。
項目點評：位於滻灞核心位置，有地鐵3號線務莊站和砂之船奧特萊斯商業，且距離滻河、世園會不遠，整體環境較好。
缺點：部分高層離地鐵太近，存在噪音幹擾。
龍湖香醍璟宸
位於滻灞灞橋區沁水路，緊鄰滻河，佔地面積約58354平方米，總戶數為683戶。
項目點評：龍湖香醍璟宸是龍湖地產在滻灞片區打造的高端住宅，涵蓋洋房和高層，距已開通的地鐵1號線長樂坡站較近；戶型設計較佳。
缺點：位置相對較偏，目前商業配套尚不齊全。
御錦城
位於滻灞滻河東岸（東三環與長樂東路交匯處西北角），佔地面積約1334000平方米，總戶數為30000戶。
項目點評：御錦城佔地2000餘畝，建築面積300萬平米，項目共分10期開發，社區內包含3所幼兒園、2所小學、1所中學在內的一站式教育體系，1所大型醫院、31萬平方米綜合商業、12000平方米大型主題會所。臨近地鐵1號線滻河站。
缺點：樓盤位置靠近三環，接近電廠，對人休息和身體健康有影響。
楓林·九溪
位於滻灞國際港務區迎賓大道西側，佔地面積約71000平方米，總戶數為3580戶。
項目點評：楓林·九溪總佔地面積710畝，分為A、B、C三個地塊，總建築面積約80萬㎡，容積率為2.37，建築密度為27.98%，綠化率約36%，產品類型豐富，定位高端，有高層、別墅、洋房、公寓、商業等多元生態。
缺點：樓盤對面有汙水處理廠，位置有點偏，出行略有不便，周邊配套目前來看尚不齊全。
天悅東都
位於滻灞長樂東路地鐵一號線長樂坡站附近，佔地面積約53333平方米，總戶數為1930戶。
項目點評：天悅東都項目佔地80畝，總建面26萬平米，共8棟樓，5棟兩梯四戶，3棟兩梯五戶。小區綠化率30%，共兩期開發。項目周邊四醫大、西京醫院、等三級甲等醫療配套；黃河、西光等重點中小學及華潤萬家超市；距地鐵1號線長樂坡站及生態濱河公園較近。
缺點：據已購房業主反映，樓盤宣傳的四大科技配套（VIP刷卡電梯、新風系統、廚房垃圾處理系統、直飲水系統）或為噱頭，小區綠化較差。