我是北京房姐，資深房產投資專家。目前已為10000+人提供買房最佳解決方案。房姐不像其他自媒體遮遮掩掩的讓你摸不清頭腦！房姐屬於實戰派只說對你最有用的操作和建議。
以下內容選自【北京房姐】公眾號| 粉絲問答，買房問題請在公眾號提問
提問：你好，房姐，本人剛畢業不久，家裡想給我買房，請問要注意哪些點？
回答：今天整理了一下小白易踩的幾大坑：
1：再次強調不要購買公寓、商鋪、寫字樓等非住宅產品，存在很大的不確定性，再加上稅費的影響，保存功能和住房是無法相比的。
2：不要購買旅遊地產，不要碰三亞、騰衝、滇池、清邁、柬埔寨等地的房地產。買下它就是個大洞，數以百萬的房子就可能砸在自己手中。還有個帶文旅項目也都別碰。
4：除非你對自住有很高的需求，不要買別墅，別墅的特殊性決定了它就是個消費品。別墅本身的回報率很低，購買別墅只會佔用自己的資金，增加風險。幾年下來別墅漲幅回報率跟你理財投資差不多甚至更低。
3：不要只要求"量"而不求"質"，同樣的首付，你想買兩套郊區住宅還是一套中心區的房子？郊區的住房不是那麼容易租，漲幅也小，賣也不是那麼容易！看到新樓盤數量很多，但價值很難上升。
4：不要濫用你的首貸款資格,每個人都有30%的首付機會。我們必須珍惜從銀行獲得70%貸款的機會。不要隨隨便便地利用你的貸款資格，在你的能力範圍內，儘可能多地從銀行借出籌碼，購買一套總價值儘可能高的房子。
5：不要被房子的"外觀"所迷惑。影響購房的宏觀因素順序是：地段，學區，房齡，地鐵，配套，環境。單套房的因素包括：戶型、朝向、樓層。先看看因素是否滿意，然後在篩選出一套房源。
6：買房子猶豫不決，錯過機會。投資要計算回報，所以你需要考慮買房的時間節點。趁著今年形勢橫盤陰跌的時候趕緊上車。
一個好房子的特點之一是它流動性強，出手快。
流動性來自核心購買力的需求和住房供應的擠壓效應。
只有那些持續有人口流入有產業支撐的城市，房子才擁有巨大的需求，才具有長期的投資價值。
提問：新人首問：預算500，在朝陽想找一二手房，房齡儘量新，主要傾向大兩居、三居，主要考慮以後孩子上學和出行開車便利或者近地鐵。我們家一位在南四環上班，一位在通州上班。目前在看豆各莊、東壩一帶。請推薦目前可以跟進的盤。謝謝姐
回答：你好，豆各莊目前是價格窪地，並非價值窪地。 板塊選擇上優先常營 朝青 東壩 通州。 東壩：奧園、常青藤 常營：柏林愛樂、蘋果派、萬象新天 朝青：國美第一城、炫特嘉園、青年匯佳園 通州：京貿國際城西、百合灣、bobo自由城、運河灣
提問：您好！ 北京戶口首套，剛需買房！ 考慮東部和東北部，已看過樓盤:期房 華樾北京，禹州朗廷灣。現房，京貿公館，運河銘著。 擁有首付大概200左右！如果不夠可以去借款最多可能承受300。 問題如下。 1.想了解華樾北京如果自住，是否有那麼高的價值？78000的房價著實比較高。工作不在望京。是否還有升值空間？ 2.我考慮通州是因為未來的發展，這個考慮是否正確？通州是否已經到頂？ 3.禹州朗廷灣是期房，低密度1.6低樓層，小三居！但是項目北側是通州區殯儀館，再有5萬的房價是否划算？這個房子是否值得買？買了是否將來好出手？ 4.京貿公館和運河銘著，都是存有一些工抵房！這種房子是否可以買？
回答：華樾北京肯定是偏貴的，3年內會跑輸大盤 看好通州未來發展，只是當下價格已經提前透支，需要等一波拉平再入 禹州朗廷 火葬場的事情，已經有外遷的準備，但時間待定，這個一旦搬走利好很大。如果只看新盤，可以考慮入 運河銘著和運河銘著不建議買
提問：房姐您好，朋友推薦關注了您的號，學習了很多，您太專業了。新人首問： 家庭情況是非京籍，娃兒1歲多，父母幫帶，兩人在國貿附近上班，子彈大概800，首房首貸，年入大概50，
請教房姐： 1、綜合考慮養老、學區、上班以及保值或者升值，有無合適的小區或者區域推薦？ 2、如果僅考慮上班、保值升值，有無合適的樓盤或者區域推薦？ 3、惠新西街附近如何？有比較新的小區推薦麼？ 4、買多大戶型合適？ 期盼房姐能回復我，謝謝房姐
回答：1. 推薦你看看 珠江帝景 自住品質+學區 都還不錯 2. 惠新西街次新很少基本都偏貴，保值角度 羅馬家園這幾個同類型物業可以淘下 3. 你們總價看到1300左右，這樣月供還能承受。 4. 大戶型的話 看看 7*180 ,6*210
提問：目前狀況，在北苑世華泊郡120小三居，15年因原因錯誤將小營路保利一套2居賣了（老上火），年收入稅後8-90. 想在北京購置一套房，現在手中現金700，還有一些美元，需要時間兌匯，想把現在的房子dy貸款，總預算900左右，全款購房，長期持有。 有兩種方案考慮：
方案1. 想在4環附近（朝陽東北）購置一套較好小區的2居，資產保值投資兼顧以後退休在城裡自住，離醫療更近點，購置後先出租，感覺世華那邊生活配套還不方便。 方案2. 在東壩首開常青藤4期買個160平米的一樓（有個負一層），用於將來退休後自住，一樓方便，空間更大點，先租出去，主要考慮將來那邊地鐵開了，還有個安貞醫院分院也在建，退休居住也還行。合適時間將世華的房子置換到城裡，出租投資兼顧保值。
3. 問題：1. 今年購房合適嗎？2. 哪個方案推薦？有其他更好方案推薦嗎？3.如第一個方案，選哪個區較好，我初步看瞭望京東湖渠附近的上京新航線，華彩，主要覺得離地鐵近，離公園近，東湖灣小區高檔，都是大戶型資金不夠。望東站的寶星，融科橄欖城，保利公園（地鐵較遠，但有個別90平米的小房子戶型還不錯），大西洋新城（感覺周圍太嘈雜），還想買回小營路的保利香檳，優點是小區很保值，因為周邊好小區不多，開車到城裡更方便，離地鐵較遠。你還有什麼小區推薦？不考慮太舊太低端的小區。
回答：今年當然可以買。東壩價格偏高了，性價比不高，方案二更好，像 寶星，融科橄欖城可以看，大西洋新城D區的可以挑選下，華彩不推薦。保利香檳在亞運村還不錯，買回去也可行。還有雙井富力城、樂城國際的兩居也可以淘下
提問：新人首問 房姐你好，本人廣州白雲區有一套3居2009年的房子 目前市場價約450w，在北京海澱萬柳有一套1居學區房滿5年，老二明年上小學用，市場價大約650W 有大約100W貸款未清，目前在海澱萬柳附近租房居住, 老大在萬柳上小學今年升初中，仍然會在海澱，本人在望京上班，手中子彈300W, 家庭年收入稅後200W 問題1.我家這種情況房子應該怎麼規劃，
租在海澱？朝陽購房投資？(短期內居住朝陽比較困難)，另外我的資金應該怎麼倒騰能最優化利用(包括手頭錢，廣州房產，北京蜂鳥房產) 2.想改善居住條件，但兩個孩子都要在海澱上學是否仍然還是租房比在海澱買房更合適？3. 我廣州的房子，是賣掉或是抵押貸款來增加手中子彈在北京購房？廣州房產的上升空間怎麼樣 3. 北京蜂鳥的一居是明年孩子上小學後賣掉增加子彈買套大的或者現在就手上買小一點的？ 感謝！
回答：廣州現在還處於低位，可以長持。 蜂鳥就用作學區功能，萬柳周邊的價格太貴，你置換後的居住品質也沒租房高。而且大頭資產都在學區房上，風險過高。 建議將兩套房產抵押出來，再加上部分消費貸，投資一套望京比較合適，因為你的月供能力強，增加些槓桿更合理。
提問：您好，我住在北京西四環世紀城，租的房子。兩個孩子在人大附小上小學，中學應該也在海澱上，所以想在西四環附近海澱區範圍買一套大一點的房。打算賣掉通州合生濱江帝景房子（一層下躍帶院子，估計還貸後有600萬）及昌平望都家園一套房（一層帶院估計500萬），購買酈城二手房190平米或保利和光逸境新房187平米，價格都在1800左右。酈城交通方便，接送孩子比較近，但小區老，二手房；保利新房精裝但是屬於豐臺區，而且出門堵車。
想聽聽您的建議，同時也在考慮是否等兩年再置換，不知道通州的房價有沒有可能再漲一些，過兩年再賣是否更划算。另外有沒有其他合適的樓盤也請您給推薦一下，（我們夫妻兩人年收入在五十萬，春節過後可以拿出300萬左右買房，購買1800萬的房子是否會壓力很大）非常感謝！
回答：酈城的問題就是小區東側近四環線 噪音影響，外立面刷的塗料 看起來顯舊，保利和光逸境位置還不錯，就是價格有點高，願意長持也可以入。你兩套都出掉加手中資金共1400左右，貸400 月供大概2.5W上下，你們自己評估下對生活是否有影響。如果不著急改善，可以緩一緩再入，通州還是有上漲動力的
提問：您好！我們夫妻都是五十歲的北漂一族，在北京豐臺有自住房一套，約價值580，還有一套小面積的loft商住房，在石景山區，目前我們夫妻年收入在100左右，目前手頭有200。孩子研究生畢業，已在北京工作，很快解決北京戶口。想改善居住環境的同時，兼顧孩子未來的婚房。目前有兩個想法：1、在門頭溝區預付定了西山燕廬的161平方米的房子一套，但是得賣掉目前在豐臺（四環邊）的住房，用孩子的指標，還要貸款約400；
孩子結婚就只能住石景山區買的商住loft房；2、想退掉西山燕廬的房子，買青龍湖附近的房子，還想賣掉商住的loft，雖然很難賣；當然也需要貸款約300；但是可以留下豐臺的現有住房，給孩子留下未來的婚房。或者您還有沒有更好的建議，很矛盾，想聽聽您給的專業建議。謝謝。
回答：1. 西山燕廬比較適合門頭溝本地人，不建議買給孩子做婚房，位置偏 2. 青龍湖比門頭溝好一點，但也不是好選擇。
買房地段很重要，太偏的位置只能自住了，保值效果比較差, 屬於跑輸大盤的產品。 買新盤 石景山可以考慮禧悅學府、中海寰宇天下。還有亦莊的幾個新盤也不錯。二手就可以看看朝陽 朝青、雙井、百子灣板塊
提問：房姐你好，一直在你的回答感覺倍受啟發，最近看房看的頭疼，特來求助，期盼給予指點。目前手裡現金220，消費貸可以搞60，感覺如果買新房只能五環外的普宅，五環內可以接受468萬左右的普宅，問題是：1、孩子不到1歲，用考慮學區房麼？東西城入手值麼？2、亦莊有沒有投資價值，新盤超420有點費勁，買二手的可以麼？3、五環裡哪能既保值還能有學區？
回答：1. 如果未來3-4年有資金支持置換學區房，就不用考慮學區，否則還是考慮比較好。東西城看你的需求，考慮學區入手沒問題，投資的話不推薦 2. 亦莊可以入,一些盤也帶學區還不錯，例如禧瑞天著上建華還有遠洋或者經開汀塘也不錯 3. 亦莊就挺好 或者回龍觀板塊
提問：關注您很久了，新人首問哈北京戶口，工作在海澱。天通苑北苑有一套三居，經適房滿五唯一目前無貸款，出租中，租金不高不到一萬。目前孩子在朝陽上小學四年級，學校一般。可以去海澱不買學區房上學，但對應小學一般並且初中有一坑校。問題：1. 天通苑的房子是否應該出手?自住可能性不大，朝向不錯但出售價格一般，139平不超過500萬; 2.考慮給孩子換學校的話，您覺得目前形勢下，去海澱上那個一般學校拼個搖號呢，還是把天通苑出手，換望京陳經綸學區或者海澱稍微好點的學區?3.海澱換個稍微好點的學區的話，
總價500萬左右，不知您推薦哪些小區?轉學的話，可能要一年內換房完畢; 4.如果不考慮買學區房的話，天通苑出手後，500萬左右您推薦哪些小區? 5. 因限購目前只能有一套房，有啥破限購的方法嗎?6.需要給老人買個房住，總價不超過150吧，因為北京限購，您覺得北三縣買燕郊還是大廠合適?要交通便利的~如果能破限購的話，在北京買個小房子，您推薦哪些?不好意思問題有點多，這些問題困擾很久了，希望能得到您的解惑答疑。謝謝!
回答：海澱買無坑的學區500有點難，而且居住體驗很差，建議直接拼搖號。 天通苑建議繼續持有，500的投資盤選擇並不多，可以抵押掉TTY用來盤活資金，辦工作居住證破限購。大廠和燕郊都可以買，一定要離主幹道近，在北京只能看下大興的黃村板塊
提問：【新人首問】房姐好，請您指點。 目的：想婚前使用SFSD資格在北京買房，子彈160-180，自住+保值投資。 1.究竟要不要在北京買 男友在西安買了房子，計劃六七年後回西安，覺得在北京是過客沒必要買房，若投資還不如理財，我也擔心經濟不景氣，若自己失業了，因為房子陷入經濟困難，影響感情。
2.該買啥房 上班地點，三元橋望京東，北七家未來金茂悅沙河贏海中海寰宇，哪個更合適？新房有溢價，心動那個通勤方便，價格也能夠著，很擔心賣沒了，尤其金茂悅清退那套5層77小兩居，我該立刻下手還是看二手房下半年再入手？二手房，推薦哪兒呢？ 以上，請房姐指點，謝謝。
回答：長期看你的理財收益應該跑不贏北京房價的漲幅，擔心失業影響就降低槓桿，儘可能房租能抵大部分月供（這涉及倒你的選籌） 以你的情況新房不建議看的，既然是投資為主，為何還要選擇溢價標的，大概率也會跑輸大盤。 建議看二手公房+高租金的標的，團結湖、勁松、北工大 緊湊兩居 才是正確的選籌
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