近期位於後湖的中城信達後湖裡項目出了報規信息,雖然顯示它的公示時間是2020年7月8日至7月18日,不過我上個月去看的時候它已經在熱火朝天的施工,站在附近一眼就能看到那個大工地。
今年後湖供應量挺大,新房和老盤加推輪番上演,但是板塊整體去化率不如往年,所以此項目若在今年開盤面市還真有種「生不逢時」的感覺,今天我們就一起看看這個地鐵旁的純新盤吧!
兩區域交匯處 隸屬江漢區
中城信達後湖裡位於江漢區綠柳路與秋桂街交匯處,隸屬於江漢區,此區位是江岸區和江漢區的分界地。項目和已售罄的福星華府峰境和君薈天地屬於同一個區域。
雖然中城信達後湖裡地處兩個行政區的插花地帶,但是周邊發展成熟,配套齊全,算是主城區當中居住較為便利的位置。
項目不臨近主幹道,距離地鐵約300米,是板塊當中除了已售罄的君薈天地之外距離地鐵站點最近的新房樓盤。比去年已售罄的星悅城5期·棠頌和福星華府三期峰境以及在售的星悅城六期璽樾都要近一截。
去年君薈天地和福星華府峰境在售時價格相差4千多元,所以中城信達後湖裡的價格充滿猜想。
地鐵是最大優勢 學校需「捨近求遠」
中城信達後湖裡周邊有6號樓楊汊湖站、石橋站,它距離目前已開通的石橋站C出口約200米左右,小區門口的地鐵6號線的地下連通通道,不過暫時沒有地鐵口開設在門口位置。
項目周邊都是公交小站點,站內的公交車較少。大型的公交車站點需要至姑嫂樹或者後湖大道,從項目出發需要步行400-500米左右。主幹道上的公交車可通達武漢三鎮,轉乘也比較方便。
項目雖然不臨主幹道,但是和主幹道之間也距離很近,姑嫂樹能快速和二、三環線接駁,後湖大道能連接姑嫂樹和金橋大道和解放大道,自駕出行通達性也很好,不過上下班尖峰時間段,姑嫂樹路和武漢大道容易出現擁堵。
距離中城信達後湖裡最近的小學是育才漢口花園小學,大約和項目之間相距650米,但是由於項目屬於江漢區所以需要「捨近求遠」的對口的江漢區的小學和中學。
距離項目大約100米有漢口花園的集貿市場,距離項目約230米有中百倉儲,400米左右建有區域最大的菜市場—姑嫂樹菜市場。
項目1公裡範圍內有中百倉儲和南國北都商超,2公裡內還有新唐萬科廣場和金橋永旺。買菜購物選擇多樣非常便利,不過周邊都不是大型商超。
後湖超大型的商業配套較少,商超人氣都比較一般,可以通過地鐵至菱角湖萬達商圈或者地鐵轉乘至武廣商圈以及武漢天地商圈。
距離項目約700米有武漢市中心醫院後湖院區(三甲醫院),這段距離在一個步行可達的範圍內。
項目所在的板塊配套方面比較齊全,但是商業配套和教育配套的等級不算高,商業配套和醫療配套在步行範圍內。
項目基本信息
據數報規的數據顯示,中城信達後湖裡項目總規劃面積約72975.29平,總建築面積約369869.17平,計容建築面積約263000.0平。商業建築面積約32800.0平,住宅建築面積約2263.37.17平。
其中普通商品房住宅面積約212512.69平(含還建房44000平),公租房約13824.48平,項目還帶有一個佔地面積約3780.0平的九班制幼兒園。整體容積率約3.6,建築密度約24.96%,綠地率約30%。
項目住宅總戶數2390戶,普通商品房住宅戶數2143戶,公租房247戶,機動車停車位2745個,其中地面停車2輛,地下停車位2745輛,非機動車停車位1765輛。
整個項目為11棟建築,有超高層和高層產品。
關於土拍
2019年7月30日,江漢區P(2019)095號住宅、商服、公園與綠地、軌道交通地塊,由武漢中城長信置業有限公司以底價競得,成交價約24.985億元,樓面地價9500元/平方米。查詢天眼查獲悉,武漢中城長信置業有限公司為中城與信達聯合注資公司。
P(2019)095號地塊位於江漢區綠柳路與秋桂街交匯處東北部,土地面積72968㎡,規劃用地性質為住宅、商服、公園與綠地、軌道交通用地。
地塊要求:
1、地塊成交後,該項目建成住宅將全部用於政府徵收還建安置,由武漢市土地整理儲備中心中央商務區建設分中心統籌對接相關區政府用於還建安置。相關區政府以成本價對上述安置房源進行回購,該房源交付時間不晚於土地出讓合同籤訂之日起30個月內。
2、競得人須在江漢區範圍內,以不高於24500元/平方米(含精裝)的價格,集中籌集不少於約400套4.5萬平方米的產權調換安置房源,提交武漢市土地整理儲備中心中央商務區建設分中心對接江漢區政府徵收還建安置,交房時間不晚於2019年12月30日。
3、項目內需配建一所9班幼兒園,用地面積不少於3780平米,建築面積不少於2730平米。
該地塊是去年9月出讓,當時地塊現場掛牌出讓,起拍樓面地價9500元/平,出讓最高價362940萬元,最高樓面地價13800元/平,而項目是底價成交。
從公示的數據上去看項目公租房+還建房的面積佔總住宅面積的25.5%,也就是1/4以上。一般公租房和還建房的面積都不大,所以很有可能戶數上公租房+還建房的套數佔比不止1/4,因此小區應該定位不會是高端改善產品而應該是整體偏剛需性質的樓盤。
綜合點評
①中城信達後湖裡位於主城之中的成熟板塊,不過周邊待開發的地塊較少,沒有多少想像空間。
②項目距離地鐵約200多米,算是個正兒八經的地鐵盤,雖然不臨主幹道,但是和主幹道也比較近,自駕和軌交出行都比較便利。
③中城信達後湖裡周邊商超、醫療配套都在步行可達的範圍之內,只是教育配套裡的小學稍遠一點,就讀的是江漢區的學校。
④項目戶型信息還未出,從住宅面積和套數去計算戶均面積大概在百平上下,項目有1/4建築面積的公租房和還建房,所以整個小區大概率定位偏剛需。
⑤雖然同屬於後湖板塊,但是臨近姑嫂樹區域的樓盤供應沒有百步亭區域那麼多,除開中城信達後湖裡之外僅有美聯城觀、星悅城、君怡公館三個項目有新房供應,中城信達後湖裡臨近地鐵、商超和醫療配套讓樓盤加分不少。
但是進入今年的年中之後,樓市整體去化率很一般,不少樓盤去化率不足4成,所以中城信達後湖裡這個純新項目若在今年面市,除非定價非常驚喜,否則估計很難再現去年的火爆場面。
作者:Q小樓