企業銷售房產兼裝修行為按「銷售不動產」徵稅

2020-12-16 中華會計網校

    國家稅務總局納稅服務司今天就納稅人關心的熱點問題進行了解答。明確企業銷售房產兼裝修行為，向對方收取的裝修及安裝設備的費用，應一併列人房屋售價，按「銷售不動產」稅目徵收營業稅。

    國家稅務總局納稅服務司有關負責人進一步解釋稱，根據《國家稅務總局關於銷售不動產兼裝修行為徵收營業稅問題的批覆》規定，納稅人將銷售房屋的行為分解成銷售房屋與裝修房屋兩項行為，分別籤訂兩份契約（或合同），向對方收取兩份價款。鑑於其裝修合同中明確規定，裝修合同為房地產買賣契約的一個組成部分，與買賣契約共同成為認購房產的全部合同。因此，根據《營業稅暫行條例》第五條關於「納稅人的營業額為納稅人提供應稅勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產向對方收取的全部價款和價外費用。」對納稅人向對方收取的裝修及安裝設備的費用，應一併列人房屋售價，按「銷售不動產」稅目徵收營業稅。

    包銷房地產應如何繳納營業稅？該負責人說，根據《國家稅務總局關於房產開發企業銷售不動產徵收營業稅問題的通知》規定，在合同期內房產企業將房產交給包銷商承銷，包銷商是代理房產開發企業進行銷售，所取得的手續費收入或者價差應按「服務業」稅目中的「代理業」項目繳納營業稅。在合同期滿後，房屋未售出，由包銷商進行收購，其實質是房產開發企業將房屋銷售給包銷商，對房產開發企業應按「銷售不動產」稅目繳納營業稅。包銷商將房產再次銷售，對包銷商也應按「銷售不動產」稅目繳納營業稅。

    由於房屋租賃合同未能執行，按合同規定取得的違約金是否要繳納營業稅？該負責人明確稱，不徵收營業稅。依據是《營業稅暫行條例》規定，上述單位未提供營業稅應稅勞務，按照合同規定從房東處取得的賠償金收入，不屬於營業稅徵收範圍，故不徵收營業稅。

    針對公司受託拆除建築物取得收入如何繳納營業稅？該負責人說，根據《國家稅務總局關於政府收回土地使用權及納稅人代墊拆遷補償費有關營業稅問題的通知》第二條規定，納稅人受託進行建築物拆除、平整土地並代委託方向原土地使用權人支付拆遷補償費的過程中，其提供建築物拆除、平整土地勞務取得的收入，應按照「建築業」稅目繳納營業稅。其代委託方向原土地使用權人支付拆遷補償費的行為屬於「服務業——代理業」行為，應以提供代理勞務取得的全部收入減去其代委託方支付的拆遷補償費後的餘額為營業額，計算繳納營業稅。

    此外，就公路經營企業收取的高速公路車輛通行費收入應如何繳納營業稅？該負責人稱，根據《財政部、國家稅務總局關於公路經營企業車輛通行費收入營業稅政策的通知》規定，自2005年6月1日起，對公路經營企業收取的高速公路車輛通行費收入統一減按3%的稅率徵收營業稅。

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    」，用於納稅人收取款項但未發生銷售貨物、應稅勞務、服務、無形資產或不動產的情形。「未發生銷售行為的不徵稅項目」下設601 「預付卡銷售和充值」、602「銷售自行開發的房地產項目預收款」、603 「已申報繳納營業稅未開票補開票」。使用「未發生銷售行為的不徵稅項目」編碼，發票稅率欄應填寫「不徵稅」，不得開具增值稅專用發票。
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  • 房地產開發企業需要關注的31個發票及增值稅等問題
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  • 繼承房產，或可免徵契稅
    延伸閱讀一、定義：契稅，是以所有權發生轉移變動的不動產為徵稅對象，向產權承受人徵收的一種財產稅。應繳稅範圍包括：土地使用權出售、贈與和交換，房屋買賣，房屋贈與，房屋交換等。房屋買賣的契稅計稅價格為房屋買賣合同的總價款，買賣裝修的房屋，裝修費用應包括在內。對於承受與房屋相關的附屬設施（包括停車位、汽車庫、自行車庫、頂層閣樓以及儲藏室）所有權或土地使用權的行為，按照契稅法律、法規的規定徵收契稅。
  • 未來繼承房產，或可免徵契稅
    延伸閱讀一、定義：契稅，是以所有權發生轉移變動的不動產為徵稅對象，向產權承受人徵收的一種財產稅。房屋買賣的契稅計稅價格為房屋買賣合同的總價款，買賣裝修的房屋，裝修費用應包括在內。對於承受與房屋相關的附屬設施（包括停車位、汽車庫、自行車庫、頂層閣樓以及儲藏室）所有權或土地使用權的行為，按照契稅法律、法規的規定徵收契稅。
  • 什麼是發生應稅行為?房地產企業增值稅納稅義務發生時間一文講完
    因此，如果再以收訖銷售款項或者取得索取銷售款項憑據的當天作為銷售方的納稅義務發生時間，就會造成增值稅的徵收與抵扣相脫節，即：銷售方尚未申報納稅，購買方已經提前抵扣了稅款。此外，為使納稅人開具增值稅普通發票與開具專用發票的徵稅原則保持一致。本條規定：如果納稅人發生應稅行為時先開具發票的，納稅義務發生時間為開具發票的當天。需要注意的是，以開具發票的當天為納稅義務發生時間的前提，是納稅人發生應稅行為。