精裝修已經是大勢所趨，加裝地暖不但能夠提升項目溢價率，還可以切實提升住宅舒適度，對開發商而言可以說是雙重利好。但實際運作中，房企的態度如何呢？
房企對地暖的態度——曖昧。究其原因，部分房企深陷地暖「質量門」是開發商們看空地暖的重要原因。
地暖與中央空調、新風、水處理等舒適系統，同為需要安裝的產品，但卻又整合了多種產品。但是地暖則不同，地暖系統中，佔據成本最大頭的鍋爐，大約也只佔40%左右的成本。
你找到了壁掛爐企業，並不能完全解決地暖系統方案的問題。你還需要採購或與地暖服務商確定地暖盤管、主管道、分水器、保溫板、溫控器等等眾多產品。如果說中央空調的採購是購買「品牌機電腦」，那地暖採購就是自己採購配件，組裝一臺電腦的過程。
另外，一些極其細微的不規範施工，都會對地暖或其他精裝部分造成破壞。地暖系統不但需要優質的產品，更需要可靠的施工。
下面，為你分享地暖招標指引及案例分析，讓你少踩坑！
本文從招標四個階段、三個關鍵路徑來做招標指引及案例分析：
招標四個階段：招標準備階段、招標過程階段、定標籤約階段、招標復盤階段；
招標三個關鍵路徑：招標策劃指引、招標外部關鍵溝通路徑、招標內部溝通關鍵路徑。
以下是正文：
目錄
第一章：招標準備階段
一、合同需求及招標圖紙
二、招標策劃及計劃
三、投標單位確定、考察及審批
四、招標文件編制及審批
第二章：招標過程階段
五、發標、投標疑問及答疑
六、回標、開標及清標
七、詢標問卷
八、技術標評標及述標
九、商務約談及承諾
十、最終報價
第三章：定標籤約階段
十一、定標報告及匯報
十二、中標通知書及未中標感謝函
十三、合同組卷及審批
十四、合同交底
第四章：招標復盤階段
十五、招標復盤
後記
正文如下：
第一章：招標準備階段
一、合同需求及招標圖紙
1.1、合同需求
合同需求通常是區域/項目公司工程部根據項目主控計劃及時間節點提出，合同需求通常需包括以下內容：
1)、合同需求來源：項目總體施工計劃；
2)、工程概況：
a、工程名稱及工程地點：北京市XX項目地採暖招標工程，昌平區XX路；
b、招標範圍：按精裝總包標段劃分，Ⅰ標段 18層小高層住宅11-14#樓，計4棟小高層，共432戶；Ⅱ標段 18層小高層住宅15-18#樓，計4棟小高層，共432戶；Ⅲ標段 6+1層洋房30-37#樓，計8棟洋房，共324戶；Ⅳ標段 6+1層洋房45-50#樓，計6棟洋房，計204戶。合計1392戶；
c、標段劃分建議：地採暖分包工程建議分兩個標段，建議小高層Ⅰ、Ⅱ標段為一家中標單位；洋房Ⅲ、Ⅳ標段為一家中標單位；從現場管控和工程進度角度來說，不建議一家單位中標；
d、招標範圍：
承包方式：地暖系統工程，包括但不限於：地採暖工程圖紙深化設計、供貨、安裝、調試、試運行、驗收、質保期內保修等全部工作；
包深化設計、包工、包料、包工程質量、包工期、包安全、包文明施工、包系統調試、包質檢驗收及竣工驗收(含系統檢測等)、包壁掛爐及地暖兩次升溫調試等。
e、開竣工日期：2020年7月1日～8月14日，絕對工期45天；
f、中標人要求：略
g、技術規範及工程界面：略
1.2、招標圖紙
招標圖紙需讓專業分包單位進行深化設計，經集團規劃設計院會籤確認後，可作為招標圖紙使用。
二、招標策劃及計劃
招標策劃、招標計劃貫穿於整個招標過程，從招標準備環節開始，至招標復盤環節結束；招標策劃成果文件是指導招標全過程的規劃和計劃；
招標策劃會明確了招標小組部門/成員工作範圍及職責，規定了成果文件提交的時間節點和質量要求；
招標是一個規劃性、計劃性、協調性極強的工作，考慮周全的招標策劃是招標成功的前提條件之一，可操作強的招標計劃是招標工作順利進行的保障。
2.1、招標策劃
招標策劃主要明確如下內容：招標範圍及概況、招標小組成員及分工、招標計劃(時間表)、標段劃分、投標單位、招標圖紙、招標工程量清單等；
招標策劃明確職責分工：集團運營負責協調集團內部招標小組相關部門按時提交成果文件，招標重要節點各部門負責內容如下：
1)、招標準備環節：
合同需求：區域公司工程部主責；
招標圖紙：集團設計院主責，區域公司設計部配合；
投標單位確定及考察：集團成本招採組、區域工程及區域成本
招標工程量清單編制：集團成本過程組主責，集團成本招採組配合；
招標文件編制及流程審批：集團成本招採組主責；
2)、招標過程環節：
投標疑問及答疑：集團成本招採組主責商務及招標界面，區域工程負責工程界面及技術回復，區域設計負責圖紙答疑；
清標：集團成本招採組主責；
詢標問卷及回覆：集團成本招採組主責；
技術標述標：區域公司工程部主責，集團成本招採組組織參與；
商務約談：集團成本招採組主責，集團成本過程組參與；
3)、定標籤約環節
定標報告及匯報：集團成本招採組主責，過程組參與
合同交底：集採成本招採組、過程組，區域公司工程部、成本部，中標單位
4)、招標復盤環節
招標復盤會議：集採成本招採組主責並出具XX項目地採暖工程招標專項復盤報告，招標小組參與。
2.2、招標計劃：
三、投標單位確定、考察及審批
投標單位確定原則：工程類招標，投標單位數量不得低於2n+n，新入圍投標單位不得低於n+1，n為擬定標段，引入優秀的新供應商資源可有效激活競爭機制，及時了解市場價格行情及新工藝等情況，避免原合作單位/投標單位應付投標；
3.1、投標單位確定
1)、原合作單位：3家；
2)、原投標單位；6家；
3)、新入圍單位：集團OA發布公告內推投標單位及請熟悉靠譜的地產同行推薦正在合作且合作良好的供應商4家；
3.2、投標單位考察
1)、單位考察範圍：原合作單位、原投標單位無需考察；新入圍單位需進行考察、入庫審批之後才能參與投標；
2)、單位考察重點：招標項目所在地或附近有在施項目業績，可以看地採暖盤管施工現場，看現場施工工藝、施工工序及現場管理水平；
3.3、投標單位審批
新入圍單位考察合格後，需發投標單位審批流程，明確投標單位概況、來源、相同或類似項目業績、年營業額、擬派項目經理概況等；
四、招標文件編制及審批
4.1、招標文件編制
招標文件編制重點：投標須知、技術要求、招標工程量清單
1)、招標文件、合同文本等選用公司通用標準版本；
2)、招標文件中技術要求、界面範圍等依據合同需求編制；
3)、招標工程量清單由諮詢公司或者原中標單位編制，請原投標單位或新入圍單位覆核，發標後請各投標單位依據招標圖紙覆核；
4)、招標文件合同附件需明確合同價格形式、付款方式、質保金比例及質保期，違約責任等合同重要條款：
合同價格形式：本次招標為按戶型固定單價包幹，結算按實際施工戶型調整，固定單價，暫定總價；
付款方式：本工程無預付款；進度款：每月按雙方核對已完合格工程量，支付至已完成合格產值的70％；合同內所有工程施工完成後並驗收合格，付至合格工程量對應合同價款的80%；
工程竣工驗收合格後(壁掛爐及地暖一次綜合升溫調試完畢)，結算完成，支付至結算價的97%，餘款3%作為質保金，兩年保修期期滿後無質量遺留問題14日內發包人將剩餘保修金無息返還給承包人。
5)、招標文件務必要明確：技術標、商務標必須分別做兩個文件上傳，裝訂(如需)；嚴禁商務標、技術標混做一個文件及裝訂為一個文件，技術標評估人員是不能接觸商務標的，如發現技術標裡有商務標明確按廢標處理。
4.2、招標文件審批
1)、招標文件編制完成後審批前，建議先做一個招標文件重點內容提要，郵件發招標文件審批人，線下先溝通、確認：招標範圍、工程界面、招標工程量清單無誤後再發線上審批流程；
2)、招標文件流程發起審批後，徵得部門負責人同意後，招標文件及招標圖紙可郵箱發送投標單位先行覆核招標工程量清單；
3)、如招標文件在審批過程中出現修訂或審批意見，可打回不重走流程，上傳修正版招標文件；如時間不允許，則將招標文件審批意見匯總，投標答疑階段作為附件一併發送各投標單位；
4)、招標文件審批流程結束後，即可發標；
第二章：招標過程階段
五、發標、投標疑問及答疑
5.1、發標：
投標單位在招採平臺接收招標邀請及招標文件審批流程完成後即可發標；
注意：招採平臺設置回標時間和審批版招標文件回標時間如不一致，則需明確告知投標單位，按招採平臺回標時間為準，由於招標文件是預先走審批流程，是按預計時間明確發標、投標疑問及答疑、回標時間，如招標文件在約定回標時間之前尚未審批完成，則需在招採平臺明確順延投標疑問提交、答疑及回標時間；或者線下用企業郵箱(抄送部門負責人及審計經辦人)發送投標單位授權經辦人，保證及時回標，投標單位有相對有效的回標時間；
5.2、投標疑問及答疑：
關於投標疑問及答疑，需把控如下原則：招標人需在規定時間內匯集、匯總所有投標人提出的投標疑問，按招標策劃職責分工組織相關部門經辦人及負責人，按通用部分、專用部分全部回復投標人所提疑問並修正招標工程量清單(如需)，發送給全部投標人；
投標疑問正式發送前需和相關部分負責人溝通一致，確認無誤後郵件發送集團內部相關責任部門經辦人及負責人，然後在招採平臺發送；
1)、圖紙、技術要求和招標清單要求不一致；
2)、投標單位申請增加主要材料同檔次品牌；
3)、工程界面約定不明；
4)、招標工程量清單量差偏大；
5)、對招標圖紙的深化建議：
6)、關於總包配合費等費用；
7)、關於調試節點及調試費；
1)、圖紙、技術要求和招標清單要求不一致；
a、地暖盤管外包套管材質及規格型號要求不一致
投標單位疑問：招標文件明確，在廚房分集水器附近加熱管排列密集的部位，當加熱管間距小於100mm 時，加熱管外部應設置套管。但圖紙、技術要求和招標清單對套管材質、規格型號要求描述不一致，請貴司予以明確：
招標圖紙：廚房區域預埋φ 25PVC 套管；招標技術要求：地暖工程技術標準，7.2 施工要點：當分集水器布置在廚房時，加熱管需設置PVC套管；
招標工程量清單：經過廚房的加熱管需套包塑金屬波紋套管φ 35；
回覆：按招標工程量清單要求執行，招標工程量清單為溝通後確認的最終做法；
2）、投標單位申請增加主要材料同檔次品牌；
投標單位疑問：
招標文件列明的地暖盤管品牌：金牛、偉星、中財、聯塑、川路；投標是否可增加上述同檔次品牌：瑞好？
招標文件列明的分集水器、溫控器品牌：曼弗德、牧樂、曼瑞德、億林、鑫帆；投標是否可增加上述同檔次品牌：海林？
回覆：地暖盤管可增加「瑞好」品牌，分集水器、溫控器可增加「海林」品牌；
3）、工程界面約定不明；
a、鍋爐及配套煙管誰負責安裝調試？
投標疑問：燃氣鍋爐及配套煙管，招標文件及招標工程量清單明確為甲供；但安裝未明確說明，是鍋爐廠家安裝還是地暖施工單位安裝？由於本工程工期要求較緊，為了有效避免工序交叉，保證工程順利進行，建議燃氣壁掛爐及煙管附件的安裝由壁掛爐供應商直接負責。回覆：壁掛爐及煙管為甲供材，地暖施工單位負責貨到現場的卸貨、保管、安裝調試及試運行；
b、煙管孔洞是否預留？封堵修復是那方負責？
投標疑問：現場壁掛爐煙道孔是否已預留？若未預留是由哪家單位開孔及封堵修復？建議地暖單位負責內部封堵，外牆或精裝單位負責外牆修復，請明確；
回覆：現場已預留 120mm 直徑孔洞，而且結構設計也只允許開 120mm孔洞，無需開洞；煙道與預留孔洞之間封堵由地暖施工單位完成，外牆無需修復；
c、開槽後誰來修復？
投標疑問：清單中 PPR 主管含開槽，請明確是否包含開槽後修復？
回覆：包含開槽後修復。
d、分室溫控器款式及顏色
投標疑問：招標文件地暖工程技術標準中要求溫控面板款式和顏色需符合甲方要求，此費用含在投標報價中，請明確具體要求顏色與款式。
回覆：溫控器要求液晶顯示屏，顏色同精裝交付開關面板一致，請提供封樣時提交溫控器樣品，此費用請投標人在投標報價中綜合考慮。
4）、招標工程量清單量差偏大；
投標疑問：招標工程量清單中，以下戶型個別數量與招標圖紙偏大較大，請貴司覆核修正：
H4戶型，PE-RT地暖管道清單數量為 389 米，圖紙核算數量為 489 米；
H5戶型，包塑金屬波紋套管清單數量為12 米，圖紙核算數量為 32 米，控制信號線清單數量為 37米，圖紙核算數量為45 米；回覆：已覆核，詳見調整版招標工程量清單；
5）、對招標圖紙的深化建議：
a、提醒鍋爐煙管過長可能影響排煙效果
投標疑問：招標圖紙中部分戶型鍋爐加長煙道過長，其中 G1、G5 戶型水平管為 3.3m，有兩個水平彎頭，等效長度 6.6 米(彎頭等效1m)，請貴司確認甲供鍋爐是否可在該長度下滿足排煙進氣要求？
回覆：已提請鍋爐廠家根據戶型情況提供解決方案；
b、提醒地暖盤管過長可能影響供暖效果
投標疑問：G2、 G6 戶型客臥管長 44 米，客餐廳管長 92 米，管長差48米，管長差太大會造成水路不平衡，引起某路不熱，建議臥室管路帶客餐廳部分，縮小管長差；
回覆：本項目為分室溫控系統。通過各房間溫控和執行器自動調節平衡。
6)、關於總包配合費等費用；
a、關於總包配合費：
投標疑問：本項目是否需要繳納總包配合費，若需請明確總包配合費繳納比例？
回覆：不需要繳納總包配合費，但需向精裝總包繳納安全文明押金及水電費，具體比例參考貴司以往合同費用標準；
b、關於鍋爐二維碼費用：
投標疑問：本項目開通燃氣需要鍋爐二維碼，請明確二維碼費用由哪家單位負責？
回覆：鍋爐二維碼及相關費用由鍋爐供應單位負責；
7)、關於調試節點及調試費；
a、關於調試用氣：
投標疑問：請貴司確認地暖供熱調試時是否已開通天然氣？
回覆：地暖調試可在天然氣開通後調試，地暖調試天然氣費用由小業主自行承擔，調試費用含在投標報價中。
b、關於升溫調試：
投標疑問：請貴司確認是需要調試到室內達到設計溫度還是僅需要供回水管道有溫升即可？
回覆：升溫調試為達到室內設計溫度。
六、回標、開標及清標
6.1、回標、開標
目前招採平臺網上回標居多，回標前一天儘量電話同各投標單位確認一下回標形式及回標時間，以防有粗心回標單位忘記在招採平臺上傳回標文件；
通常回標時間截止後即可開標，本次開標結果如下：
6.2、清標
清標包括商務標和技術標清標：
1)、商務標清標重點：
a、主要材料品牌、規格型號是否同招標規範技術要求一致；
b、不平衡報價；
c、綜合單價明顯偏高偏低部分；
d、算術誤算；
e、商務偏離：比如付款方式偏離，質保金比例偏離等；
f、履約保函格式偏離：非招標文件提供文件，設置賠付前置條件，村鎮級銀行/擔保公司提供履約保函；
2)、技術報清標重點：
a、主要材料品牌、規格型號是否同招標規範技術要求一致；
b、技術偏離：投標技術規格和招標規範技術要求不一致；
本次招標技術偏離主要還是投標答疑範圍之外，主要材料及設備品牌偏離：有投標單位自行選擇合作良好的供應商；
七、詢標問卷
詢標問卷通常分通用部分、專用部分：
通用部分重點是：貴司須確認已清楚了解所有工程圖紙及招標技術規範的要求，全部內容已包含在投標總價之內。
專用部分重點是：要求撤回或修正商務偏離，調整算術誤算部分，調整不平衡報價部分等；
八、技術標評標及述標
技術標處理通常分兩大塊：技術標評標(權重40％)，技術標述標(權重60％)；
8.1、技術標評標
1)、技術標評標主責：技術標評標通常由區域工程公司部負責評標，限定時間內出具技術標評標報告，請明確技術標合格及不合格單位；
2)、技術標評標要點：
a、管理人員、勞動力配置是否合理；
b、施工組織計劃是否合理，是否專項搶工進度計劃；
c、投標主要材料設備品牌及規格型號是否滿足招標技術規範要求；
d、主要材料封樣：品牌、規格型號是否滿足招標技術規範要求，主要材料是否提交檢測報告；
e、工藝工法是否有實操性；
f、公司資質資信文件是否滿足招標要求；
g、工程質量保障措施是否合理；
h、承諾書是否完善；
8.2、技術標述標
1)、擬派項目經理必須到場，不接受項目經理視頻述標；
2)、項目經理對工程質量及進度管理思路；
3)、項目經理對工藝工法描述；
4)、本招標項目重點難點分析；
5)、是否熟悉項目情況；
6)、項目經理配合態度，是否可以加班趕工；
7)、燃氣壁掛爐安裝及調試方案；
8)、成本保護等方案。
九、商務約談及承諾
9.1、商務約談
商務約談內容如下：
1)、關於合同總價、招標圖紙、招標範圍、招標工程量清單確認；
2)、關於合同違約條款：主要材料品牌及規格型號供貨違約、工程質量不滿足合同要求、工期不滿足合同要求、未及時支付建築工人工資等罰則強調及確認；
3)、關於付款方式明確和確認；
4)、施工現場條件明確和確認：如現場不提供臨時宿舍、庫房，需投標單位自行考慮；
5)、總包管理費、安全文明押金及水電費繳納方式明確和確認；
6)、項目實際工期可能延長或縮短的明確和確認；
7)、地暖及燃氣壁掛爐系統調試方案等明確和確認。
9.2、承諾
地暖分包單位承諾函主要內容：工程質量和安全、工期、合同範圍及界面、招標工程量清單確認、主要材料品牌及技術規格、保證按時支付建築工人工資、甲供材保管及成品保護、地暖系統調試方案、質保期維護維修等；
a、關於合同範圍及界面
a.1、本合同承包範圍：鍋爐安裝(含鍋爐前給水管閥門至鍋爐進水口連接)，地暖幹法模塊鋪裝，集分水器、地暖管道等的安裝、調試、驗收、維保等。
a.2、我司在投標報價中已充分考慮停電、停水、二次搬運、施工場地不足等所需措施的一切費用，並已考慮各種非不可抗力因素可能影響施工所增加的費用。
a.3、我司在投標前已對現場進行認真詳細踏勘，充分了解一切可能影響報價的因素，對現場的施工條件等已完全明白，有關因素在投標時已經考慮，所有措施已包含在合約投標單價內。
a.4、施工前與精裝總包做好樓地面移交確認，移交後的地面平整度如不能滿足模塊版施工要求的由地暖施工方負責，模塊板鋪設前做好結構面清理和修補。
a.5、本合同價格已包括施工現場水電費、安全文明押金等費用；施工現場不提供倉庫及宿舍，我司理解並承諾合同價格已包括相關費用。
十、最終報價
招投標雙方經招標關鍵溝通路徑(投標疑問及答疑、詢標問卷及回復、技術標述標及商務約談)之後，投標人已經對招標項目情況非常清楚和了解，此次的最終報價分幾種情況：
已確定擬中標單位，最終約談後，出具最終報價及承諾；
未確定擬中標單位，最終約談後，需按招標約定合理低價規則來確定；
不管是哪種情況，都嚴禁在商務約談時直接約談價格，必須按照招標程序密封報價並開標；
第三章：定標籤約階段
十一、定標匯報及定標報告
11.1、定標匯報
定標匯報注意事項：
1)、評標報告；
2)、招標策劃；
3)、開標記錄及最終報價對比分析表；
4)、投標單位情況，擬中標單位概況；
5)、技術標評標報告；
6)、最終約談記錄；
7)、最終報價及承諾函。
11.2、定標報告審批
本招標項目定標報告格式：
1)、工程概況；
2)、地暖標段劃分建議：
3)、最終報價對比分析；
4)、地產相同或類似項目業績；
5)、技術標評標結論；
6)、定標建議。
定標報告需明確內容：明確投標單位概況：邀請幾家，回標幾家，最終約談幾家，明確技術標廢標情況；
十二、中標通知書及未中標感謝函
12.1、中標通知書
中標通知書合同實質性主要條款來源：
1)、中標價(工程價款)：來源於中標單位最終有效投標報價(最終投標函及其附件)；
2)、工程範圍：來源於招標人與中標人最終確認的合同承包範圍(招標文件、最終約談記錄)；
3)、工程質量標準：來源於招標文件約定工程質量標準或者中標單位自行提升或承諾質量標準(招標文件、最終約談記錄，如招標文件約定招標工程質量標準為合格，中標人為提升中標機率承諾本工程質量標準為達到結構長城杯，驗收魯班獎標準)；
4)、建設工期：來源於招標文件或經承發包雙方最終約談、確認的合同工期。
中標通知書明確的合同實質性主要條款不得與承發包雙方最終確認的投標文件(最終投標函及其附件)相悖。
12.2、未中標感謝函
建議給未中標單位發感謝函，以便於維護投標單位，保證投標單位的參與積極性；只有更多投標單位參與投標，才有可能有更多選擇；
未中標感謝函主要明確以下幾點：
1)、告知招標結果；
2)、明確投標保證金退還方式及時間；
3)、明確投標封樣展板退還方式及時間。
十三、合同組卷及合同審批
13.1、合同組卷
籤發中標通知書以後就必須及時進行合同組卷：
1)、合同協議書、合同條件、技術要求等執行招標文件版本，
2)、合同往來函件組成部分：來源於投標疑問及答疑、詢標問卷、商務約談記錄等；
3)、承諾函；
4)、最終報價清單；
合同組卷後，合同完整PDF版應及時郵件發送中標單位，並限定時間要求對方確認合同格式及內容。
13.2、合同審批
合同組卷完成，發中標單位確認後，流程審批之前建議先做一個簡單的合同要點提示，線下會議宣貫，避免線上審批重複審閱合同；
合同上線審批時需明確合同價格形式(固定單價合同、固定總價合同等)、付款方式(進度款及質保金比例等)；
合同審批過程中，如有合同審批意見，則需按審批意見如實修改、修正，並在重新發起界面逐一回復修改內容；
合同審批完成後，及時列印裝訂，雙方籤字蓋章後5個工作日內進行合同交底工作。
十四、合同交底
合同交底意義：招標活動從區域公司工程部提交合同需求開始，到招採經辦人組織合同交底結束；歷經招標準備、招標過程、定標籤約三個階段；合同籤訂後，招採經辦人組織區域工程部、成本部及中標單位進行合同交底，對合同承包範圍、工程界面、主要材料封樣、付款方式、合同變更等合同關鍵節點進行宣貫落實，是招標工作中一個有效的閉環節點。
1)、工程界面：
本合同工程界面需注意事項：甲供材工程界面(詳見本節第6項)；溫控器線管為精裝總包按圖施工，地採暖施工單位負責穿線及溫控器面板安裝，溫控器為液晶顯示屏，進場安裝時必須按照我司精裝工程部同事要求色卡提供，經確認後方可批量進場安裝。
地暖分包單位負責通過北京市質監部門驗收，並配合本工程的整體竣工驗收。
地暖分包單位在精裝總包單位組織下，向業主方及物業管理公司移交全部地採暖系統、技術資料、驗收合格文件或牌證、門匙及專用工具。
2)、主要材料封樣：
本工程需要封樣的材料為：
a、地暖幹法預製溝槽模塊板(高強度、高密度XPS保溫板)：每批貨物進場時，隨機留樣板，阻燃等級及強度送質檢站檢測；主要檢測阻燃等級(B1級)、強度和密度；
b、地暖盤管：檢測材料品牌和管材噴碼生產日期，管材壁厚不小於2.0mm；
c、分集水器；
d、金屬軟管；
e、溫控器；
f、角閥；
3)、付款方式：
本合同付款方式為：無預付款，進度款每月按雙方核對已完合格工程量，支付至已完成合格產值的70％；合同內所有工程施工完成後並驗收合格，付至合格工程量對應合同價款的80%；工程竣工驗收合格後(壁掛爐及地暖一次綜合升溫調試完畢)，結算完成，支付至結算價的97%，餘款3%作為質保金，兩年保修期期滿後無質量遺留問題14日內甲方將剩餘保修金無息返還給乙方。
申請進度款時必須提交施工現場進度報告及已付款記錄，主要材料檢測證明資料等；
履約保函為進場前必須提供。
廚房：
4)、甲供材界面：
本工程鍋爐及配套煙管為甲供設備，鍋爐廠家負責將貨物運輸至施工現場指定卸貨地點(車輛能夠抵達的地方)車板交貨，不負責卸貨；地暖施工單位需負責鍋爐及配套煙管的卸貨、接收、保管、安裝及調試；並負責鍋爐的場內二次搬運及安全的運輸至安裝地點，鍋爐及配套煙管貨到現場後由業主、監理及承包商共同參與開箱驗收並籤署書面驗收單、接收單，鍋爐安裝完畢後由地暖分包單位與鍋爐廠家聯合完成調試。
5)、地暖調試：
本合同約定了地暖系統兩次升溫調試(升溫至設計溫度)，第一次地暖升溫調試節點：竣工驗收後，甲方協調開通燃氣，合同範圍內所有戶型均進行壁掛爐及地暖升溫調試；第二次升溫調試節點：小業主收房後，根據小業主具體要求另行升溫調試(調試用天然氣由小業主自行承擔)。
通常地採暖合同明確為施工過程中地暖施工單位在分集水器安裝壓力表，交付小業主確保無滲漏保壓交付；
地暖盤管如遇到釘子等異物刺入，常規保壓交付無法正常檢測出來，但升溫調試可以檢測到，大範圍、大面積精裝交付，如交付前未進行全面、系統的升溫調試，待小業主收房時做正常升溫調試有大面積漏水事件，則事件影響和損失較大；
如合同未明確約定升溫調試節點和次數，也未及時協調開通天然氣，為避免集中交房風險，則需提前使用電鍋爐進行地暖盤管升溫調試，人力物力投入較大不說，效率也不高；
本合同明確約定了地暖升溫調試的時間和節點，並明確工程部負責人需協調開通燃氣，避免被動選用電鍋爐升溫調試的弊端。
第四章：招標復盤階段
十五、招標復盤
建議每次招標結束後進行招標復盤，梳理招標流程，總結招標經驗，提高招標效率，避免錯誤重複等；
招標復盤建議從招標關鍵溝通路逕入手：
1)、投標疑問及答疑，針對招標文件，投標人問，招標人答
2)、詢標問卷及回復，針對投標文件，招標人問，投標人答
3)、技術標述標，針對投標文件，招標人問，投標人答
4)、商務約談，針對招標文件及投標文件，招標人問，投標人答
5)、合同交底，針對合同，招標人、中標人共同交底；
流程：合同籤訂及合同交底後進行招標復盤，從合同需求環節開始復盤，至合同交底結束；
案例：本次招標復盤，總結經驗如下：
本次重點復盤投標答疑環節；
15.1、投標疑問及答疑環節：
本招標項目投標疑問較多，投標單位疑問很專業，所提問題不僅局限於招標文件、技術要求和招標工程量清單界面和範圍不一致等問題，對招標工程量清單認真細緻的覆核，對投標範圍及非投標範圍內圖紙問題提出異議及修改建議，這樣的投標單位，不管投標價格高低，首先公司實力和投標態度值得稱讚，比什麼都不提，什麼都不問的投標單位態度強很多，這樣的單位通常是新入圍投標單位較多，也是為什麼要必須引入新投標單位原因；
1)、圖紙、技術要求和招標清單要求不一致；
復盤意義：招標圖紙為專業分包單位深化設計，技術要求從合同需求附件修訂，招標工程量清單為諮詢公司或者專業分包單位編制，三個責任人，提交的成果文件不一致可以理解，但招採經辦人未在招標文件審批之前就相關不一致進行確認、修訂，有直接責任，此類問題可以列項，作為以後招標文件審批前必須要明確的內容：主要材料或工藝做法，圖紙、技術要求和招標工程量清單必須一致。
2)、投標單位申請增加主要材料同檔次品牌；
復盤意義：招標的意義就是為了尋找市場上成熟、優秀的供應商進行資源互補、合作共贏，不同省市、不同規模的供應商基本都有自己成熟穩定的供應鏈和採購資源，招標文件技術要求約定的主要材料品牌通常是籤約單位採用品牌或市場認可的主流品牌，建議招標文件增加投標單位可自行申報招標文件約定同檔次品牌範圍；可有效拓展新生產廠家資源及有效降低採購成本。
3)、工程界面約定不明；
復盤意義：建議做一個工程界面表格，直觀醒目，把招標工程範圍內所有涉及到的工程界面全部列入，明確主責、配合方，明確招標範圍所包含內容，避免合同履行過程中因工程界面約定不明增加變更籤證，導致結算費用非合理性增加。
4)、招標工程量清單量差偏大；
復盤意義：投標單位認真細緻的覆核完招標工程量清單後，提出工程量缺漏項及偏差較為常見；經兩方背靠背認真覆核後，如發現招標工程量清單確實存在缺漏項及偏差，則應據實調整；
5)、對招標圖紙的深化建議：
復盤意義：地暖等專業分包工程，通常需專業分包單位進行深化設計，本項目G2、G6戶型確實存在管長差太長問題，最終籤約時已調整為按投標單位建議改為臥室帶餐廳，客廳單獨一個迴路，後續項目改為找兩家深化設計能力較強分包單位進行深化設計，並及時調整不合理部分；
6)、關於總包配合費等費用；
復盤意義：此項為招標文件遺漏，招標文件未明確專業分包是否需要繳納總包配合費，以後招標文件需明確合同承包範圍；關於需向精裝總包繳納的安全文明押金及水電費，水電費是常規需要考慮計取，但安全文明押金則是灰色地帶，可交可不交，精裝總包為便於統一協調及管理，通常會要求納入精裝總包管理單位繳納安全文明押金，建議在招標文件中明確，要求分包單位按以往常規金額繳納，避免結算調整；
7)、關於調試節點及調試費；
復盤意義：關於地採暖調試，招標文件未明確約定地暖調試節點、調試結果及調試天然氣費用；本項目燃氣壁掛爐為地暖單位安裝及調試，為避免交付風險，合同籤訂時已明確竣工交付前，由地產公司統一開通天然氣，進行燃氣壁掛爐和地暖綜合升溫調試至設計溫度；小業主收房後，根據小業主具體要求另行進行升溫調試(調試用天然氣費用由小業主自行承擔)。
15.2、關於高強度XPS預裝溝槽鋁板模塊
本次招標洋房部分高強度、高密度XPS預裝溝槽鋁板模塊總價為：XXX萬，佔比合同價59％；
由於項目特殊，使用幹法地暖模塊，除了必須滿足抗壓強度不低於1.2Mpa，表觀密度不低於45kg/m3，最重要的技術參數必須滿足：阻燃等級B1級；
高強度XPS預裝溝槽鋁板模塊，目前尚未大規模、大範圍使用，本次招標初次開標時，有新入圍投標單位報價明顯偏低，還以為其有新供應商資源，技術標述標時要求提供高強度XPS預裝溝槽鋁板模塊檢測報告原件才發現有重大問題：
初次提供檢測報告為過期檢測報告；第二次提供檢測報告為B1級(D級)，但規範明確規定B1級為B、C級，D級為B2級；投標單位將失誤推責給材料生產商，說供應商提供檢測報告有問題，未認真核查；
該情況說明該投標單位有如下問題：
一則是不熟悉高強度XPS預裝溝槽鋁板模塊，無幹法地暖模塊項目業績，未注意檢測報告防火等級；
二則是熟悉高強度XPS預裝溝槽鋁板模塊，未想到地產公司招採人員會認真複查檢測報告，故意降低地暖幹法模塊防火等級，以求低價中標。
不管是任何原因，招投標階段出現類似問題，投標單位都不適合繼續參與投標。
後記：
只說一個點：為什麼要專門復盤「投標疑問及答疑」？
招投標的目的是什麼？想明白這個問題就可以看明白為什麼專門復盤「投標疑問及答疑」。
本次招標幹法地暖成本指標：88.90元/m2
附件一：單戶地暖報價明細：
說明：關於材料品牌/產地，由於採購規模和採購渠道不同，不再明確具體信息；
附件二：《北京市綠色建築和裝配式建築適用技術推廣目錄（2019）》
推廣綠色建築適用技術第25項：高強度XPS預製溝槽地暖模塊
25.2、技術簡介：通過改善 XPS 板生產工藝，提高抗壓強度，預製溝槽，採用鋁箔強化傳熱，將供熱管道與 XPS 板整合為一體，構成供熱模塊。
25.2、標準、圖集、工法：《輻射供暖供冷技術規程》JGJ142、北京市《地面輻射供暖技術規範》 DB11/806。
25.3、適用範圍：採用地面輻射供暖的各類建築。
25.4、應用工程：北京市海澱區北京添福家中醫康復醫院、大興區魏善莊保利首開項目。