綺惠說法 | 被遺忘的房屋，產權歸誰？

（此處已添加小程序，請到今日頭條客戶端查看）

作者：洪良友

在不少國家，如果房屋被遺忘多年，產權可能會落入他人手中，港劇《法證先鋒》中就有這麼一幕：業主徐世達失蹤多年，租客馮初九、古永強與陳玉鳴見其多年未有露面，便在佔有該房屋20多年後向法院申請「逆權侵佔」。期間，三人向律師諮詢得知：無論是業主親屬還是其本人出現，只要他們過去沒有對房屋進行管理，就不影響「逆權侵佔」，即成為房屋所有者。

由此可知，所謂「逆權侵佔」，就是指即便未經房屋所有權人同意，他人在佔有該房屋一定時間後，也可以申請成為房屋的所有者。法律上將該制度稱之為「時效取得」，比如在澳洲，如果土地被他人連續霸佔多年，霸佔者就可以申請成為合法擁有人。在英國、加拿大、美國部分州等也有類似的規定。

乍一看，「逆權侵佔」似乎是不正義的：「有恆產者有恆心」，所有權人對其財產有自由使用、處分之權利，無論該房屋被空置多久，其產權不容侵犯，甚至有權將佔有者驅逐，否則無異於鼓勵「公開搶劫」。比如在疫情期間，西班牙有老人到子女家中躲避疫情，回歸後卻發現房屋被流浪漢強佔，但此時報警也無濟於事——因為在西班牙，房屋被佔有48小時後，警察沒有權利將佔有人驅逐，而尋求法院救濟又費時費力。

我國法律沒有採用這一制度，所以此前這一事件，在法律上處理起來並不複雜。

但在民法典編纂前，有許多學者就建議增加「時效取得」制度。從英美國家的實踐來看，設置時效取得主要是基於以下理由：

（1）鼓勵物盡其用，避免社會資源浪費；

（2）懲罰冒失的、任由土地或樓宇被他人侵佔而不聞不問、沒有盡到與其權利相應義務（沒有支付物業費、房屋維修與保護等）的業主；

（3）維持財產上已建立起來的、穩定的佔有狀態、保護交易安全。特別在戰爭年代，財產更迭非常頻繁，也較為混亂，允許初始所有權人擁有「永恆產權」，將使佔用人為應付原權利人多年後提起的訴求而疲於奔命，也增加司法管理成本。

此前廣州地鐵六號線拆遷，一個商鋪被列入拆遷範圍後，從未收取租金、本已消失4、50年的香港舊業主就突然出現，使商鋪經營者即將到手的上百萬元拆遷款瞬間落空。按照不動產屬地管理原則，該糾紛只能適用我國大陸，而非香港法律進行審理，這位香港業主也該慶幸自己買的是大陸的房子。

現代社會中，「人地矛盾」的問題正越來越突出——富人佔用大量房屋而閒置，窮人則租房生活，擠在地下室甚至露宿公園、街頭，因此提高閒置成本/房屋使用率就成為一個不得不面對的問題，但「時效取得」可能鼓勵不法分子惡意霸佔他人財產，甚至殺人越貨。而且，促進物盡其用也未必要通過「時效取得」的方式來解決，如法國即採用房屋「空置稅」的方案，英國、澳大利亞等則是「空置稅+逆權侵佔」疊加適用，高額稅費多年累積下來，其實就和重新購房沒有太大區別了。

新近出臺的民法典沒有採用時效取得的規定，至於空置稅，也因其爭議較大，且受客觀因素制約（房地產信息尚未全國聯網）而遲遲未能出臺。在「住房不炒」「嚴打炒房」的政策基調下，我國法律對炒房者仍然是是較為友好的，至於在未來究竟採用何種方案，就需要視自身國情、社會發展條件等來決定。