大鬍子說房
江南佳麗地，金陵帝王州，南京出場向來自帶三分貴氣與四分繁華。
這份貴氣似乎也呈現在南京的樓市裡，二手均價在3.2w，排在全國第八，與杭州不相上下。只低於北上廣深四大一線城市，與三亞廈門這兩座有錢人休閒旅遊的城市。
在同類強二線城市裡，杭州與南京幾乎是笑傲江湖的存在。
崛起的阿里巴巴成就了杭州的樓市，那什麼成就了南京的樓市呢？
有人說，南京的GDP表現不錯，今年擠進全國前十已經沒有懸念！但排在其前面的重慶、蘇州、成都，與3w的房價尚有距離？
有人說，南京的人均GDP高！但蘇州的人均GDP也不低？
也有人說，南京是科教第三城，大學生多，城市支撐力足夠！但同樣是強二線，武漢的大學生也不少？
南京樓市的底氣在哪？是泡沫過大？還是天生貴氣如此？
南京樓市離不開均衡二字，如果說重慶是均衡的房價低，那南京就是均衡的高房價。
核心四區鼓樓區、建鄴區、玄武區、秦淮區均價已經在4w附近及以上，稍差的城區棲霞區與雨花臺區均價已經2.9w，更偏的浦寧二區均價2.2w-2.7w，就連距離市中心60公裡的遠郊溧水房價都過1.2w。
市中心、次中心與郊區的價格梯度拉開的並不大，整體來看，南京高價高的很均勻。
為什麼會產生這種均衡的高房價？
有一點不得不提，那就是南京早期的地鐵帶動思維。
我們都知道，「地鐵一響，黃金萬來兩」，對於房地產來說，地鐵是最好的興奮劑。南京官方深諳此道，在早期藉助全運會和青奧會，通過城際鐵路的名義去申報市域線，從而大量鋪設地鐵線路，所以南京也成為我國第一個區縣全部開通地鐵的城市。
而大量鋪設地鐵有什麼好處？很簡單，地鐵能夠帶動片區房價上漲，房價上漲又會間接帶動地價上漲，政府土地出讓金也會愈來愈高，並且只要將土地財政的收入再度用來修地鐵就可以再次延續地價上漲，形成完美的閉環。
南京的土拍是根據市域線路進行的，先對郊區土地進行土拍，通過優質學校與商業的外遷炒高房價，倒逼市中心房價上漲，這樣就可以獲得更高的土地出讓金，進而去鋪設更多的地鐵。所以南京的土地財政依賴度非常高，2019年高達107.41%，與這種發展模式脫不開關係。
從市區到郊區，南京不缺地鐵，所以局部哪哪價格都不低，也就造成了整體房價均衡化的高。
如果對這種均衡化追根溯源，會發現隨著地鐵蔓延的，是南京的城市規劃。
東西南北，南京不斷有新的規劃出臺，從大方向來說，南京北有江北新區，西有河西新城，南有南部新城，東有東部新區。
河西新城不用多說，作為南京政府越過明城牆打造的新市區，曾經也是許多老南京人鄙夷的對象，但如今河西的漲幅已經說明了一切，奧體打破了許多老南京人的固執。
在河西新城的教育下，南京人對於新區是十分認可的。並且南京老城區面積過於狹小，持續面臨著功能外遷的需要，南京不可避免的需要新城與新區。
比如，南部新城作為大校場搬遷後空出的「城區」土地，又承接南京南站交通樞紐位置，雖然周邊規劃還未落地，市場認可度非常高。
江北新區更是，作為江蘇省欽點的集全省之力打造的新區，國家級新區頭銜，外加自貿區利好，被稱為南京未來發展的戰略空間，軌道規劃與五橋開通又為江北點一把火，江北核心區目前市場熱度非常高。
其次是城東的東部新城，紫東地區是最近東部大熱門，作為長三角一體化先導區、寧揚鎮同城化核心區，紫東地區背靠仙林湖的大學城資源與麒麟科創園等高新園區，主要規劃為居住區與文旅中心。
南部新城作為城區最後一塊空地、江北是江蘇欽點的政策高地、紫東地區是寧揚鎮同城化的戰略核心，如果細化來看，還有龍潭新城、燕子磯新城、板橋新城、青龍山新城、空港新城等等，每個版塊都在鼓吹自己是下一個河西。
但哪個板塊才是真正的下一個河西呢？
南京新城規劃足以讓人迷失，但是更神奇的是，這些新城新區板塊的新盤價格仍在持續攀升。
11月，新房市場持續引爆，即使8成首付，熱門樓盤依舊是日光。同時，土拍市場也是一片火熱，江北新區又拍出地塊，毛坯限價已經超過目前雙限限價，未來價格將再創新高。
南京樓市似乎有再度火熱的趨勢，這種趨勢下，南京真的值得購入嗎？到底是市場推動？還是價值如此？
要回答這個問題，最終還是要回歸於南京的基本面。
南京的經濟活力並不差，並且發展速度飛快。看看今年GDP數據就知道，儘管今年疫情壓力如此之大，南京依舊完成追趕武漢與天津的目標，成功擠進全國前十。更加亮眼的是，南京前三季度依舊保持著3.3%的經濟增速，僅次於南通，排在全國第二。
沒有杭州網際網路崛起的轟轟烈烈，也沒有合肥賭對半導體的風光，南京走的是一條低調的高質量轉型之路。
7月21，世紀經濟研究院推出《2020年中國城市高質量發展報告》中，四大一線城市包攬得分前四，南京緊隨其後，排名第五，成為強二線中評分最高的城市。
這與南京這幾年大力發展先進位造業和現代服務業，調整產業結構，淘汰落後產能離不開關係。隨著產業結構不斷調整升級，南京服務業和高新技術業早已成為城市新的經濟增長點。
2019全年新增高新技術企業1562家、增長50.1%，總量達4680家；入庫科技型中小企業6685家，比上年翻一番；新增備案新型研發機構102家，累計備案210家。 新能源汽車：南京產量佔據全省一半以上； 集成電路：聚集了臺積電、紫光集團、中電科55所、華天科技等企業，以江北新區為核心，重點打造具有國際影響力的集成電路產業基地，有望成為繼上海、北京之後的第三大集成電路產業重鎮； 人工智慧：南京綜合實力排名進入全國前十； 軟體和信息服務產業：做大做強「一谷兩園」即中國（南京）軟體谷、南京軟體園、江蘇軟體園，打造全省第一、全國前三、全球有影響力的產業地標；
南京的高質量發展之路早已碩果纍纍，並且南京作為我國科教第三城，也為南京產城融合創下基礎。由2個獨角獸企業，孵化為如今的15個，南京科創等綜合實力在不斷提升。
2019年，南京市市長在作政府工作報告時，首條即提「提升省會城市功能和中心城市首位度」，連用三個形容詞：「以國家和省全力支持南京建設發展為動力，理直氣壯講首位度、全力以赴幹首位度、名副其實增首位度。」
昨日，南京都市圈再度擴容，迎來溧陽市和金壇區兩個都市圈「新成員」，南京的首位度也愈發受到重視。
無論是經濟，還是政治，南京的關注度都在回升。南京的綜合實力與輻射能力都要遠勝於蘇州，要論江蘇省的未來，還是南京。
當下江蘇，南京當得起這份關注！