以無形破有形，創新之門無邊無界。2018年8月30日，由中國商業地產門戶網站——贏商網主辦的「2018年中國商業地產創新大會」在北京望京·凱悅酒店隆重舉行。「創」商業地產新結構，「革」商業地產慣性思維之藩籬，千餘名開發商、品牌商、投資商嘉賓代表共聚一堂，聚焦行業熱點，以創新為商業地產賦能。
商業存量市場中有很多是投資型物業，為了更好的管理和運營，就需要專業商管團隊介入，去盤活、優化，解決投資型物業的生存、資金回報等難題。沙龍環節以「存量時代的商業創新模式」為主題，向開發商和品牌方等眾多商業地產行業大咖發出邀請，一同探究存量時代下的發展和機遇。
主持嘉賓：
城智更新研究院院長、佰仕會創始人 陳方勇
對話嘉賓：
多彩投首席戰略官 張森華
盈石（北京）資產管理有限公司常務副總裁 周睿
九宜城高級合伙人 趙曉萍
和昌資管執行總裁 張維棟
華夏幸福商業事業部招商運營中心總經理 胡泊
榮鼎集團副總裁 邵晨
仁恆發展（天津）有限公司商業管理分公司總經理 王一沛
城智更新研究院院長、佰仕會創始人 陳方勇
關於現在是商業地產存量時代的觀點，我有不同的看法。據贏商網統計，國內5萬㎡以上的購物中心有6000多家，據說未來還要增加2000家，這是一個很恐怖的數據。換句話說，其他物業還沒到存量時代時，商業地產就已在存量時代掙扎，這是我對這個行業的理解。
不管是商業地產還是存量資產，這是一個系統的綜合的工程，不是解決某一點就能改變整個行業。我期待有一天，在座各位的價值跟資產價值能捆綁在一起，那是大家所期待的美好未來。
多彩投首席戰略官 張森華
從民宿、酒店到公寓領域，多彩投在商業實體空間也佔有30%左右的份額，所以我們一年會為上百個實體項目提供金融融資服務，以及其他一些服務，如馬術場館建設、電競館等等。
在這些比較創新的商業實體中，跟租戶類似都是做運營的，以前「二房東」模式沒有資本關注，風口變了後，不管是平臺還是VC/PE都開始往這個領域投資，因為盤活大型商業地產很看重運營這一塊。
談到公司會留多少空間給創新，張森華表示，作為一個網際網路融資平臺，多彩投做得都是比較創新的產品，如媲美明星婚禮的一個婚禮堂，這種場館具備網紅特徵，同時又有較好的盈利能力。
盈石（北京）資產管理有限公司常務副總裁 周睿
整個行業內，大家都在講房地產市場的黃金時代已經過去，資本們開始動搖是否到了收購項目的階段。
可行業都忽略了一條很重要的規律，當我們去評估一個商場，客流量、租金等數據可能會呈現一個優質的資產，然而當市場環境變化、消費者轉場，這些數據所呈現出來可能是一年前營運的動作，此時做出來的所有動作到明年才能看出實際經營呈現出來的效果，這是資本和運營之間隔著的一層紗。
我們到底能允許商業項目拿出多少做創新？在我看來，如果是個低頻高流量（客流基數大、到訪頻次低）的購物中心，可以適當把創新的比例放大一點，到20%以上；反之，若是高頻低流量（客流基數小、到訪頻次高）的社區型或區域型項目，創新比例應該控制在10%上下。
九宜城高級合伙人 趙曉萍
2017年，中國購物中心在一線城市新引進品牌佔比超過20%。所有創新都是圍繞著人，我們做商業時，一定要研究消費者的需求，以人為本，才能贏得市場。現在品牌方選址考核的因素之一也是商場氣質是否與它吻合，所以前期定位時，我們第一件事情就事研究透消費者。
和昌資管執行總裁 張維棟
我們在看一個項目創新時，更多是看項目整體價值的成功，如果這個創新業態能給我項目帶來整體成功，其實沒有給它設一條線。大家在算帳投入多少錢，租金多少年能收回來，這是比較普通的一種創新。舉例，大家買住宅會做新風除霾，客戶為了健康買單，並不好權衡幾年收回成本。在一個商業項目中做全場新風除霾，這個帳永遠算不出來，每年都會花錢，不好去評估。所以這一類是我們基於物業條件本體做創新時不好去評估的。
另外一種創新是現在與一些新興業態合作時，前期商戶提到資金壓力較大，希望資本方能投一些，可能在這個時候投資的測算非常嚴格，但不好一概而論，更多還是基於我們對項目本體成功判斷當中決定投多少。
華夏幸福商業事業部招商運營中心總經理 胡泊
我覺得資本應該是規範現在商業地產發展的一個工具，能讓商業地產走上正軌。做地產開發的要的是現金流，而做商業地產要的是回報率，這兩個財務制度截然不同，也讓我們對資本有一個重新的認識，只有認識後，才會改變財務制度，才能讓商業地產繼續發展。
今天所討論的創新都是為了一個商業項目持續發展和持續經營，持續發展和持續經營離不開商業地產項目兩板斧：創新力、運營力。一個項目能否支撐這兩板斧要從三個維度看，看創新的空間、時間和財力，空間是租賃面積、時間是租期、財力是錢，三個重要的點能否支撐所謂的創新，如果三個點完全可以支撐，可以完成商業地產的持續發展。
但是時間、空間、財力是現在商業地產持續發展資本對我們要求最大的，能否滿足資本的要求，也就是說資本要求你的回報率以三個重點做創新時，能否滿足當年他的回報。
榮鼎集團副總裁 邵晨
對於創新這個主題，資本的介入，我認為對於整個開發商業，是非常好的助力，在一定程度上或很大能量上也助推了整個創新的發展，它是一個積極的作用。
首先在做購物中心的初衷，希望能達到一個什麼樣的效果，創新並不是難事，創新在很大程度上我們有非常好的頭腦風暴機會，發現非常好的點子，有很好的主題，我們試圖建立一個IP，在很多人意識裡這就叫創新。
創新本身很容易，我們可以這麼理解，但是創新最難的點是能夠真正持續發展。我們經歷了痛苦的研發過程，整個用了一年半的周期，從拆改到最後推翻重來，要達到什麼效果？就是創新業態最難的一點，難在能夠持續不斷地吸納更多人、更多客戶給它產生足夠多經濟效益，讓它有持續發展非常良性的過程。
仁恆發展（天津）有限公司商業管理分公司總經理 王一沛
存量資產和資本的合作，我們有很多可以學習的地方。創新，要麼是沒發生過的，要麼是沒有過的或沒有發展過的東西。
五年以後，80後應該進入40歲，00後已經25歲，就開始變成熟了，因為消費能力強了。我們要尊重這個時代的價值，80後比較懷舊和復古的，90後喜歡文創，00後的父母有些是70後，非常有文化，00後自己決定能力很強，他的變化在購物中心裡一旦實現的話，可能全樓都會變化，創新的話樓都會創新，這是顛覆性的。大悅城是基於城市的發展和商業生意的空間，我們未來關注也是這方面，比較關注還是中產階級這一塊。
商業地產，包括商業空間，是一個非常典型的形式浮於功能非常高級的產品，創新比較關注三個要點：體系、文化、需求。商業地產要想成功有三個因素：人、環境、服務。我比較關注這幾點。