【法律貼士】以房抵債的協議是否產生法律效力？關鍵在於這5個法律要點

「以房抵債」實質上屬於以物抵債，又稱代物清償。通俗地講，就是債務人將自己的房產交給債權人，抵償自己所欠債權人的債務。以房抵債的現象在日常生活中並不少見，特別是有些債務人因為急需用錢，動不動就把自己的房產抵押上，且註明「如果到時還不上錢，將自己的房產直接抵償給債權人」。雖然這種約定可能是當事人自己當時的真實想法，但這種約定並不被法律所認可。

涉及這一問題的法律主要包括：

1、《中華人民共和國物權法》第一百八十六條規定：「抵押權人在債務履行期屆滿前，不得與抵押人約定債務人不履行到期債務時抵押財產歸債權人所有。」第二百一十一條規定：「質權人在債務履行期屆滿前，不得與出質人約定債務人不履行到期債務時質押財產歸債權人所有。」

最高人民法院在張洪周、許昌市投資總公司再審審查與審判監督民事裁定書【(2019)最高法民申1822號】中認為：「鄭房他證字第××號房屋他項權證記載：張洪周對案涉房產享受34萬元的抵押權，履債期限為2015年2月4日至2015年8月4日。上述登記內容與楊帆與張洪周籤訂的《鄭州市房地產抵押合同》中對於債務履行期限的約定相一致，據此可以認定雙方就債權履行期限予以了明確。2015年3月1日，楊帆與張洪周籤訂《以資抵債協議》將案涉房產以資抵債抵給了張洪周。楊帆與張洪周就案涉房產籤訂《以資抵債協議》的時間在他項權證登記的債務履行期限屆滿之前。因此《以資抵債協議》的約定實質上就是抵押權人張洪周在債務履行期屆滿之前就與抵押人約定抵押物的所有權抵歸抵押權人所有，違反了物權法一百八十六條關於流質禁止的規定，一二審法院據此認定《以資抵債協議》無效符合法律規定。張洪周主張該協議為楊帆主動要求籤訂故不違反法律規定的申請理由，缺乏法律依據，不能成立。關於張洪周《以資抵債協議》實質為債的更改，故不是流質禁止契約的主張，無論該協議性質如何，首先不能違反法律的強制性規定，現由於張洪周在先就案涉房屋設定抵押權的基礎上，又在債務履行期限屆滿前約定案涉房產抵歸其所有，其效力已因違反物權法的流質禁止規定而被否定，其主張亦不能成立。綜上，因《以資抵債協議》無效，二審判決據此認定張洪周對案涉房屋不享有對抗執行的實體權益，並無不當，亦不存在張洪周主張的適用法律錯誤的情形，張洪周的相關申請理由不能成立。」

2、《中華人民共和國擔保法》第四十條規定：「訂立抵押合同時，抵押權人和抵押人在合同中不得約定在債務履行期屆滿抵押權人未受清償時，抵押物的所有權轉移為債權人所有」。

最高人民法院在符宇民間借貸糾紛再審民事判決書【（2019）最高法民再311號】中認為：「《中華人民共和國物權法》第一百八十六條規定：『抵押權人在債務履行期屆滿前，不得與抵押人約定債務人不履行到期債務時抵押財產歸債權人所有』；《中華人民共和國擔保法》第四十條規定：『訂立抵押合同時，抵押權人和抵押人在合同中不得約定在債務履行期屆滿抵押權人未受清償時，抵押物的所有權轉移為債權人所有』；《最高人民法院關於適用<中華人民共和國擔保法>若干問題的解釋》第五十七條規定：『當事人在抵押合同中約定，債務履行期屆滿抵押權人未受清償時，抵押物的所有權轉移為債權人所有的內容無效。該內容的無效不影響抵押合同其他部分內容的效力』。上述規定均適用於債務履行期屆滿前，債權人與債務人約定不履行到期債務時抵押財產歸債權人所有的情形。案涉《抵債協議》是在借款到期後，玉中公司未償還借款本息的情況下，經重新協商並經對帳後籤訂，並非債務履行期限屆滿前，債權人與債務人約定不履行到期債務時抵押財產歸債權人所有，因此《抵債協議》不屬於上述法律規定的無效協議。《中華人民共和國合同法》第七十七條第一款規定：『當事人協商一致，可以變更合同』。本案中，在玉中公司不能按期向符宇償還借款的情況下，雙方約定將借款合同關係轉變為商品房買賣合同關係，玉中公司將其所有的商品房出售給符宇，符宇以其對玉中公司的借款本息充抵購房款，屬雙方協商一致變更合同，該變更並未違反法律、行政法規的強制性規定，合法有效。」

3、《最高人民法院關於適用<中華人民共和國擔保法>若干問題的解釋》第五十七條規定：「當事人在抵押合同中約定，債務履行期屆滿抵押權人未受清償時，抵押物的所有權轉移為債權人所有的內容無效。該內容的無效不影響抵押合同其他部分內容的效力」。

最高人民法院在長春信義消防工程有限責任公司建設工程施工合同糾紛再審審查與審判監督民事裁定書【（2018）最高法民申4541號】中認為：「中興公司與信義公司於2001年3月26日籤訂的《施工協議》第六條約定：『甲（中興公司）乙（信義公司）雙方共擔風險，甲方同意將中興超市二期工程三層3340平方米麵積，以每平方米3000元計算，作為支付給乙方消防工程全部費用的抵押物，甲方無能力償付該工程款時，此面積歸乙方所有，乙方有權出售該抵押物，具體位置……』依據上述約定，中興公司以中興超市二期工程三層3340平方米房屋為案涉工程款的支付提供抵押擔保的意思表示明確，該條款中關於中興公司無力支付工程款時，此面積歸信義公司所有的約定，違反了《中華人民共和國擔保法》第四十條關於『訂立抵押合同時，抵押權人和抵押人在合同中不得約定在債務履行期屆滿抵押權人未受清償時，抵押物的所有權轉移為債權人所有』的規定。依據《最高人民法院關於適用〈中華人民共和國擔保法〉若干問題的解釋》第五十七條第一款關於『當事人在抵押合同中約定，債務履行期屆滿抵押權人未受清償時，抵押物的所有權轉移為債權人所有的內容無效。該內容的無效不影響抵押合同其他部分內容的效力』的規定，《施工協議》第六條應屬無效約定，一、二審法院對該協議的效力認定並無不當。」

上述法律規定所提到的「約定無效」的情形都是在「債務履行期屆滿前」這個時間節點上，即債務履行基屆滿前就已約定債務人無法償還債務時，直接將自己的房產歸為債權人所有，這是無效的。

那麼，什麼情況下「以房抵債」的協議發生法律效力呢？主要包括以下兩種情形：

1、貌似「禁止流抵」的情形，但以房抵債卻有效的協議。雙方當事人基於同一筆款項先後籤訂《商品房買賣合同》和《借款協議》，並約定如借款到期償還借款，《商品房買賣合同》不再履行；若不能償還借款，則履行《商品房買賣合同》。那麼，在合同、協議均依法成立並已生效的情況下．應當認定當事人之間同時成立了商品房買賣和民間借貸兩個民事法律關係。該行為並不違反法律、行政法規的強制性規定。

最高人民法院在湯龍、劉新龍、馬忠太、王洪剛訴新疆鄂爾多斯彥海房地產開發有限公司商品房買賣合同糾紛案二審判決書【（2015）民一終字第180號】中認為：「本案爭議的商品房買賣合同籤訂前，彥海公司與湯龍等四人之間確實存在借款合同關係，且為履行借款合同，雙方籤訂了相應的商品房預售合同，並辦理了預購商品房預告登記。但雙方系爭商品房買賣合同是在彥海公司未償還借款本息的情況下，經重新協商並對帳，將借款合同關係轉變為商品房買賣合同關係，將借款本息轉為已付購房款，並對房屋交付、尾款支付、違約責任等權利義務作出了約定。民事法律關係的產生、變更、消滅，除基於法律特別規定，需要通過法律關係參與主體的意思表示一致形成。民事交易活動中，當事人意思表示發生變化並不鮮見，該意思表示的變化，除為法律特別規定所禁止外，均應予以準許。本案雙方經協商一致終止借款合同關係，建立商品房買賣合同關係，並非為雙方之間的借款合同履行提供擔保，而是借款合同到期彥海公司難以清償債務時，通過將彥海公司所有的商品房出售給湯龍等四位債權人的方式，實現雙方權利義務平衡的一種交易安排。該交易安排並未違反法律、行政法規的強制性規定，不屬於《中華人民共和國物權法》第一百八十六條規定禁止的情形，亦不適用《最高人民法院關於審理民間借貸案件適用法律若干問題的規定》第二十四條規定。」

2、債務到期後，當事人達成以房抵債的協議，在不違背當事人自願和法律的前提下是有效的。

最高人民法院在吉林鑫城房地產綜合開發有限責任公司、湯東鵬房屋買賣合同糾紛再審審查與審判監督民事裁定書【（2018）最高法民申1774號】中認為：「鑫城公司在未清償案涉借款的情況下，與湯東鵬籤訂《商品房買賣合同》，屬於債務到期後雙方達成以房抵債合意，而非鑫城公司主張的雙方系再次籤訂了擔保合同。此時，案涉7套房屋並非抵押物，故本案並不適用《最高人民法院關於適用<中華人民共和國擔保法>若干問題的解釋》第五十七條規定的禁止流質條款。案涉《商品房買賣合同》依法成立並生效，對雙方當事人均具有約束力，當事人應當按照約定履行自己的義務，不得擅自變更或者解除。」

來源：法務之家

哈爾濱仲裁委員會（簡稱哈仲，英文簡稱HRBAC）是哈爾濱市人民政府依據《中華人民共和國仲裁法》的規定，於1996年8月組建的哈爾濱地區唯一的常設民商事仲裁機構。

哈仲根據當事人的仲裁協議，受理國內外平等主體的公民、法人和其他組織之間的合同糾紛和其他財產權益糾紛，主要包括買賣、贈與、借款、租賃、融資租賃、承攬、建設工程、運輸、技術、保管、倉儲、委託等合同糾紛。

您籤訂合同時需要在合同中簽署仲裁條款

標準仲裁條款如下：

凡因本合同引起的或與本合同有關的任何爭議，均提交哈爾濱仲裁委員會，按照該會的仲裁規則進行仲裁。仲裁裁決是終局的，對雙方均有約束力。

補充仲裁協議示範文本：

雙方因 XX 合同產生糾紛，現提交哈爾濱仲裁委員會，按照該會的仲裁規則進行仲裁。仲裁裁決是終局的，對雙方均有約束力。

約定送達條款：

本合同籤訂人所填寫的地址信息，將作為通知、信件、法律文書等一切書面文件的送達地址。若按該地址送達的相關文件無人籤收或被拒絕籤收，則文件退回之日視為送達之日。

哈爾濱仲裁委員會停車位置示意圖：