【裁判要旨】關於以房抵債協議的效力問題，應適用合同法關於買賣合同和合同法總則的規定。合法的以房抵債協議是否產生原合同約定的給付義務消滅以及房屋所有權轉移的法律後果，取決於以房抵債協議是否已經實際履行。
中華人民共和國最高人民法院
民 事 裁 定 書
（2016）最高法民申2800號
再審申請人（一審原告、二審上訴人）：江蘇中磊建設集團有限公司，住所地江蘇省淮安市淮安區運河嘉苑七號樓。
法定代表人：宣永燦，該公司董事長。
委託訴訟代理人：王長江，北京市中倫文德（南京）律師事務所律師。
委託訴訟代理人：吳玉寶，北京市中倫文德（南京）律師事務所律師。
被申請人（一審被告、二審被上訴人）：淮安市寶隆置業有限責任公司，住所地江蘇省淮安市淮安區關天培路155號14幢101室。
法定代表人：談玉明，該公司董事長。
再審申請人江蘇中磊建設集團有限公司（以下簡稱中磊公司）因與被申請人淮安市寶隆置業有限公司（以下簡稱寶隆公司）建設工程施工合同糾紛一案，不服江蘇省高級人民法院（2016）蘇民終255號民事判決，向本院申請再審。本院依法組成合議庭對本案進行了審查，現已審查終結。
中磊公司申請再審稱，一、案涉工程竣工驗收合格之日即2011年12月30日是雙方合同約定的實際竣工日，中磊公司的工程價款優先受償權的行使期間應從該日起計算，原審法院以2011年3月20日為起算點，事實認定錯誤。二、二審判決以未經質證的案外人與寶隆公司的另案訴訟等事實作為本案據以作出判決的事實，剝奪了中磊公司的辯論權利。綜上，根據《中華人民共和國民事訴訟法》第二百條第二項、第四項、第六項、第九項的規定，請求：一、確認寶隆公司與中磊公司以房抵債的協議有效；二、確認中磊公司在寶隆公司欠付工程款的範圍內享有工程價款優先受償權。
本院經審查認為，關於中磊公司主張工程價款優先受償權的起算時間問題。《最高人民法院關於建設工程價款優先受償權問題的批覆》第四條規定，建設工程承包人行使優先權的期限自建設工程竣工之日或者建設工程合同約定的竣工之日起計算。本案中，建設工程備案資料中載明，最後交付的28、29號樓的竣工日期為2011年3月20日，2011年4月20日並完成了分戶驗收工作，而2011年12月30日則是竣工驗收日期。由於工程價款的支付並不以竣工驗收為前提，工程價款優先受償權的行使期間也並不一定以竣工驗收為起算點。中磊公司申請再審主張適用前述司法解釋第十四條第一項「建設工程經竣工驗收合格的，以竣工驗收合格之日為竣工日期」的規定，但是該規定的適用前提是實際竣工日期難以確定。本案中，因為建設工程備案資料中已經明確載明了竣工日期，該證據足以證明實際竣工日期，因此，原審法院以實際竣工日期作為案涉工程價款優先受償權行使期限的起算點，並無不當。中磊公司的此項理由不能成立。
關於中磊公司主張其與寶隆公司之間以房抵債協議應為有效的主張。與本案裁判結果聯繫起來考慮，中磊公司的目的是，通過請求確認以房抵債協議有效且寶隆公司以房抵債的行為能夠發生相應債務即435萬元和409.17萬元工程款債權消滅、中磊公司取得該房屋所有權的效果，其實質是請求確認以房抵債協議的效力以及以房抵債協議履行效果發生效力。對此，本院從如下兩個方面分析。
一是關於以房抵債協議的效力問題。以房抵債協議主要特徵是雙方當事人達成以債務人轉移房屋所有權替代原合同所約定的金錢給付義務的協議。由於以房抵債協議在現行法上系無名合同，在法律適用上，首先應適用或者類推適用最相類似的合同類型的法律規範。雖然以房抵債協議的目的在於以債務人轉移房屋所有權替代合同約定的原給付義務，但在外觀上與房屋買賣合同最為接近，因此，應當適用合同法關於買賣合同的規定。其次，由於以物抵債協議為無名合同，即使不適用合同法關於買賣合同的規定，也應適用合同法總則的規定，或者說，在合同法關於買賣合同無明確規定的前提下，就以房抵債協議的相關法律問題，應適用合同法總則的規定。所以，關於以房抵債協議的效力問題，也應適用合同法關於買賣合同和合同法總則的規定。
案涉以房抵債協議系雙方自願達成且無證據證明該協議具有合同法第五十二條規定的無效情形，因此，案涉以房抵債協議應認定為有效。原審法院認為，案涉以房抵債協議約定的部分抵債房屋已經抵押給案外人、在本案訴訟前寶隆公司已與案外人達成調解協議並辦理了過戶手續以及部分房屋被人民法院查封為由，認定案涉以房抵債協議損害了第三人的合法權益。對此觀點，本院認為，即使寶隆公司在本案訴訟前已經將案涉房屋設定抵押並與抵押權人達成調解協議辦理過戶手續，在性質上也與一房二賣最相接近，由於中磊公司的工程款債權系真實有效，且無證據證明寶隆公司與中磊公司以惡意侵害第三人債權為目的，根據《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第八條關於出賣人一房多賣買受人可以解除合同的規定，案涉以房抵債協議應為有效協議。
二是以房抵債協議的履行效力問題。本案中，中磊公司請求確認以房抵債協議有效的另外一個目的是，其與寶隆公司之間因以房抵債協議的籤訂產生寶隆公司相應工程款債務消滅以及中磊公司取得房屋所有權的法律效果。對此，本院認為，合法的以房抵債協議是否產生原合同約定的給付義務消滅以及房屋所有權轉移的法律後果，取決於以房抵債協議是否已經實際履行。本案中，因以房抵債協議所涉及的部分房屋已經變更過戶至案外人名下、部分房屋已被人民法院查封，案涉以房抵債協議，在事實上或法律上均不能實際履行。中磊公司在本案中提出的訴訟請求，在表面上是請求確認以房抵債協議的效力，但實質上是請求確認以房抵債協議的履行效力，或者是請求繼續履行以房抵債協議。如果是請求以房抵債協議的履行效力，因雙方當事人尚未履行房屋所有權的過戶手續，所有權不發生變動、原合同約定的工程款債務亦不消滅，中磊公司的該項主張應予駁回。如果中磊公司意在請求寶隆公司繼續履行以物抵債協議，因法律上和事實上不能履行，中磊公司的此項主張亦不能支持。
綜上所述，案涉以房抵債協議合法有效，因雙方未實際履行所以不發生房屋所有權變動的法律效果；由於在事實上或法律上不能履行，中磊公司請求繼續履行該協議亦不能支持。原審法院認定案涉以物抵債協議無效，雖然適用法律錯誤，但由於中磊公司起訴時並未將其作為獨立的訴訟請求，而是主張以物抵債協議發生相應工程款債權消滅的效果，原審法院對此未予支持，裁判結果正確。中磊公司的此項申請再審理由不能成立。
另外，關於中磊公司提出二審法院以另案生效判決認定的事實作為二審判決的依據且未經雙方當事人辯論因而程序錯誤的觀點，本院認為，根據《最高人民法院關於適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第九十三條第五項的規定，已為人民法院發生法律效力的裁判所認定的事實，當事人無須舉證證明。原審法院以此作為本案裁判的事實，並無不當。
綜上所述，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百零四條第一款，《最高人民法院關於<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第四百零七條第一款、第三百九十五條第二款規定，裁定如下：
駁回江蘇中磊建設集團有限公司的再審申請。
審 判 長 姚愛華
代理審判員 於 蒙
代理審判員 姜 強
二〇一六年十二月二十三日
書 記 員 王慧嫻
來源：民事審判