三大市級規劃紅利加持 台州市府大道沿線藏著這片價值窪地

2020-12-23 騰訊網

  NO. 1|壹

  市場,有了明顯的回暖跡象。

  有分析認為,房企正在迎來一年多以來最好的融資環境。該背景下,土地市場熱點頻頻。杭州近幾次拍賣的涉宅用地,基本都是溢價率封頂成交,且自持比例都在高位;寧波東部新城核心區地塊以20740元/㎡成交,創下該區域土拍新高;麗水首塊取消限價的土地成功出讓,樓面價高達12678元。

  而在政策端,多地城市政策持續微調,包括圍繞特定人群放鬆限購,或取消限價等;首套房貸上浮有所回落;剛在前幾天,寧波被傳在限購區外恢復最低兩成首付。

  台州市場的變化也是非常明顯。4月初,路橋區南官新天地3號地塊的競拍,吸引了近20家房企參與競拍,根據相關報導,外來房企在其中佔絕大多數,除了萬科、華鴻、碧桂園、天陽、中梁等已經在台州拿地的開發商外,還有中糧、金科、美的、銀城、榮盛、融信等新面孔。更早之前,溫嶺城西街道神童門村地塊吸引了碧桂園、新城&大家、中梁、榮安、奧克斯、合景、寶龍等十餘家房企參與,成交價高達26.49億。

  全市一季度成交涉宅地塊20宗,總金額達到63.0475億,沒有一次流拍(該統計不包含小於0.1公頃的地塊)。無論是房企參與的數量,競拍的積極程度,以及最終的溢價率和樓面價格,完全一掃年前屢屢流拍或終止的低迷。

  台州一季度涉宅地塊成交

  2016年以來,台州一直受到外來房企的青睞,一方面原因來自於城市發展活力的提升,另外一方面則由於無論是土地端還是房價端,這座城市總體上還是排在全省的中後位,屬於不折不扣的窪地。尤其是市政府所在的高新區(原開發區)板塊,地塊最高樓面價不僅低於溫嶺、臨海等縣級市,甚至還落後於路橋。

  那麼高新區的價格分布又是如何?根據機構調研,市府大道沿線二手房售價總體呈現由西到東逐步降低的勢頭。相比城西而言,城東板塊顯然處於窪地的位置。

  近幾個月,該板塊的新房成交相當活躍,二月份,城東板塊的成交量佔了整個高新區的49%;三月份,該數據更是上升到75%。

  總體認可度和關注度的提升,不僅僅因為城東處於窪地的位置,更重要的是其還擁有著進一步提高預期,消除窪地狀態的戰略性因素。

  NO.2|貳

  近幾年,三區兩市融合,提升中心城市首位度成為市一級的戰略方向。為此,台州還專門發布過《關於「三區兩市」協同發展的若干意見》,計劃從交通、醫療、教育等關乎民生的多個方面,加快推進「三區兩市」協同發展。

  「三區兩市」加速協同發展

  城東,已成為區域融合的重要組成部分。

  從客群來看,這個板塊開始活躍著來自臨海、溫嶺、路橋等區域的購房者。對於台州這個地緣性極強的城市來說,跨區域購買一旦成為常態,就意味著融合的發生。

  從這個角度來說,城東板塊將對臨海杜橋、椒江的下陳和三甲,包括三門、路橋和溫嶺的東部板塊產生越來越重要的影響。同時,隨著市區東擴的推進,城東的想像空間也將進一步放大。

  這般影響力的產生,不僅僅只是由於該板塊相關配套建設的完善(如市府大道東延、浙東醫院在建、輕軌S2站點規劃等),更來自於中央創新區的建立。

  這個總面積達到13平方公裡的規劃區域,以打造台州版「科創新區」為目標,打造新一代的高新產業園區,成為輻射全市的科創高地。

  台州中央創新區大致位置圖

  簡單來說,整個板塊的對標定位,可以稱之為台州版「未來科技城」。

  當然,正如G20對於杭州未來科技城板塊的深遠影響,單純的高新產業定位不會引發如此大的關注。中央創新區的預期價值,在於其包攬了台州高新區轉型和大灣區建設的兩大戰略紅利。

  2017年,「台州經濟開發區」更名為「台州高新技術產業園區(簡稱高新區)」。一般來說,經濟開發區主要承擔的是迅速做大經濟總量的任務,而高新區承擔的是發展新興產業、優化產業結構的任務,也是城市發展的必然階段。

  同時,市裡面還在全力推動台州高新區升級為國家級高新區。2018年5月底,科技部高新司專家組來高新區實地考察調研,國家級高新區開啟了實質性的審批程序。這個國字號榮譽一旦落地,將對整座城市都產生較大影響。(該內容來源台州新聞APP《台州高新區:謀劃2019,奮力開啟高質量發展的新局面》)

  台州高新區功能劃分

  2019年1月,市委書記陳奕君在城市規劃工作協調小組(擴大)會議上強調,中央創新區未來是台州國家級高新區的核心區塊。(該內容來源台州日報《做優規劃 做精設計 提升城市品質》)

  另外一個戰略紅利則是大灣區的建設契機。在浙江積極實施大灣區戰略的背景下,台州灣區經濟發展試驗區正式建立,並聯動發展台州全域。

  台州大灣區空間布局

  從整體功能布局來看,作為高新區的核心區塊,中央創新區同樣是台州灣區建設的重要組成。

  NO.3|叄

  根據媒體報導,中央創新區設置了「東方矽巷(包含海城公園、創智廣場、創新拓展區、休閒生活區等)、陸島水城(結合海城公園、心海綠廊、鄰裡中心等)、科創天堂(包含國際社區、工程師社區、生活后街、青年漫城、兒童趣城、無人超市、夜光人行道、無人駕駛車道等項目)」三大規劃願景,並計劃配建多所學校(含國際學校、初中、小學、幼兒園等),1所國際醫院。除了原有的麥德龍超市外,還規劃了不少商業用地和文化娛樂設施用地。

  台州中央創新區效果圖

  顯然,這將是一片產業迭代創新及生態宜居的熱土。

  從最新的進度來看:

  《台州中央創新區更新改造實施辦法》已經完成;海城公園、花園綠環項目已著手啟動。其中,海城公園建成後將成為市中心迄今為止最大的城市公園,超過現在的市民廣場。

  海城公園效果圖

  一批已落地項目也在加緊建設。截止2019年1月,夢想加速區進入了南區地下室頂板施工和北區地下室底板施工,人才社區項目地下室底板完成了90%,4#、5#樓進入主體施工。

  NO.4|肆

  區域融合、未來高新區的核心組成,加上大灣區建設的加持。這三大戰略規劃使得城東板塊成為不折不扣的價值窪地。

  在這個價值窪地之上,卓越中南·熙悅項目一直備受關注。該樓盤基本以小高層和洋房為主,屬於市中心較為少見的改善型低密住區,一期房源即將開盤。

  卓越中南·熙悅區位圖

  在開發商方面,中南置地曾榮獲26項魯班獎以及15項詹天佑獎等國家級大獎,參建過鳥巢基礎工程、國家大劇院、國家博物館、首都機場等諸多知名工程;在建築設計上,該項目立面的新古典主義風格無疑將成為城東板塊以及市府大道之上的顏值擔當;從位置上來說,項目毗鄰麥德龍和市府大道,也是整條市府大道核心路段中少數還沒填滿的空間資源之一;從產品來說,該項目所擁有的低密屬性本身就較為少見,加上大陽臺、大面寬、方正通透且得房率高等特點,不僅提升了業主的居住舒適感,在和其他類別產品的對比中,也具有很高的性價比。

  卓越中南·熙悅效果圖

  此外,項目屬於當下新房市場極為少見的毛坯交付,既省去了簡裝房二次改造的煩惱,也留給業主更多個性化的選擇空間。

  風口之上,未來可期。

  - End -

  文∣徐張增

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