商業井噴發展之際，各大商圈不斷調整以適應市場變化，有著百年發展之久的南京東路步行街也不可避免地加入了「改造升級」的隊伍。
百聯世茂國際廣場5月起閉店調整，市一百與東方商廈（需求面積:20000-30000平方米）合併為一店，99歲的永安百貨迎來改造，新世界陸續關門調整……此次項目調整從南京東路起點附近，一直延伸至南京東路步行街周邊。
據贏商網了解，該區域的多個項目改造，或主要與黃浦區商業升級、物業老舊及傳統百貨發展面臨困境有關。
現狀：幾大百貨均有調改 上海世茂廣場2018年重新面市
南京東路是上海十大商業中心之一，位於上海市中心，東起外灘即中山東一路，西至西藏中路，全長1599米。其中河南中路以西部分為南京路步行街，匯聚了恒基名人廣場、宏伊國際廣場、悅薈廣場、置地廣場、永安百貨、時裝商店、第一百貨、東方商廈南東店、百聯世茂國際廣場等商業項目。
追溯南京東路的歷史，從上海第一家百貨先施（今時裝公司大樓）、到永安（今永安百貨）、新新（今食品一店）、大新（今第一百貨）崛起，逐漸建立了「中華商業第一街」的名聲，可謂上海現代商業的起點。
時至今日，永安百貨、第一百貨、乃至之後崛起的東方商廈、華聯商廈均將進行改造。公開資料顯示，從今年4月份起，市百一店、東方商廈閉門調整，第一百貨和東方商廈（南東店）將通過物業改造，將兩棟樓化為整體，打造「全客群、全時段、全業態、全品類、全渠道」的一站式購物目的地；永安百貨計劃2017年完成改造，將在外部裝飾上修舊如舊，內部重新規划動線及布局，並重新規劃經營布局；位於南京東路起點的百聯世茂國際廣場在5月1日正式閉店調整，m&m』S WORLD營業至5月15日，NIKE營業至10月份；此外，新世界將陸續關門調整，在2017年開啟轉型升級方案；百聯集團也將改造華聯商廈，突出「年輕」時尚主題。
贏商網在4月底實地走訪南京東路發現，市百一店、東方商廈和其他計劃改造的商場仍在營業，不過能夠看到部分品牌已關店，位於南京東路步行街附近的FOREVER21旗艦店外立面也處於裝修狀態中。
贏商網採訪百聯世茂國際廣場項目負責人獲悉，百聯世茂國際廣場將更名為「上海世茂廣場」，預計2018年秋季重新開業。
原因：傳統商業街區亟需轉型升級
相較於其他商圈，南京東路商圈多數項目面臨著相似的問題，如：百貨集中，業態豐富度不夠；物業老舊，體驗感差；商圈升級等。
以百聯世茂國際廣場為例，早期的世茂廣場分兩期開發，由於早期設計以酒店為主，商場動線不夠清晰，加上經過十多年的運營，硬體老舊，體驗感逐漸下降，使得項目不得不進行閉店調整。
該項目負責人在接受贏商網採訪時稱，改造的原因是多方面的：每年2.5億的客流量和強大的文化底蘊也決定了南京東路的重要性，作為南京東路的門戶和起點，百聯世茂廣場的改造也是積極響應黃浦區政府升級打造百年世界級商業街—南京東路的計劃；其次，世茂也想在商業領域重點打造自己的標杆項目。
值得一提的是，2017年，黃浦區以打造「上海國際消費城市示範區」為契機，推動傳統商業街區轉型升級，商圈升級成了南京東路步行街多個項目改造、調整的共同原因。
上海市商業經濟學會會長齊曉齋對此認為，受電商興起和消費者升級的大環境影響，不僅南京東路商圈在改造，徐家匯、淮海路等商圈也都在調整，可以說整個實體商業處於調整中。
而在同濟大學複雜工程管理研究院高級研究員範宜昌看來，南京東路商圈項目仍存在一些問題。他認為，南京東路商圈不缺人，但是大部分是遊客，停車位缺乏，難以吸引本地顧客；雖然商場集中，購物方便，但是缺乏娛樂與餐飲，以購物中心為代表的現代商業則有良好的交通與停車場，集吃喝玩樂於一體，兼顧外地遊客和本地顧客，因此，南京路商圈百貨店再改造，需要增加配套設施，做到吃、玩、購平衡。
規劃：做大老字號 打造百年世界級商業街
數據顯示，2016年上海商品銷售總額突破10萬億，增長7.9%，其中社會消費品零售總額再次超過1萬億，增長8%，消費對上海經濟增長的貢獻率接近65%，最終消費支出佔GDP比重接近60%。
贏商網了解到，上海零售的稅收貢獻排在房地產和金融業之前，上海的零售市場在全球排名第三，僅次於倫敦和杜拜。
在此背景下，黃浦區以打造「上海國際消費城市示範區」為契機，將南京東路打造成百年世界級商業街備受關注。
然而，想要實現這一規劃並非易事。
作為中國著名的商業街，南京東路步行街的消費人群多為外地遊客和白領人士，居民消費佔比較小，想要升級成功，必須細分市場，針對該類消費人群的需求進行調整。
在齊曉齋看來，南京東路步行街應該做大老字號商品，繼續保持「中華商業一條街」，並可以向東延伸至外灘，與新世界大丸百貨等新興起的商業連為一體，將原有的欠缺補全。
具體到如何調整，齊曉齋認為，首先要突出特色，這裡的特色不是單個項目的特色，而是整個商圈的街區特色，只有當商圈內的項目都有特色，才有足夠的吸引力吸引更多的客流；其次，要加強體驗；最後還要運用「網際網路+」的概念。
以市一百與東方商廈的合併為例，兩者通過連廊、架設躍層飛梯很有必要，如果上面、地面、地下都能聯通更能加強體驗，六合路處則可以設置休閒街區，作為逛街的停留處，進一步方便顧客。
「新一輪的調整要注重體驗和服務，除了服務人員的服務態度，細節方面也很重要，如南京東路步行街上的凳子，可換成其他材質，方便人們休息。」齊曉齋補充道。