原標題：中國買家推高濟州島房價 當地人不滿中國人湧入
中國買家推高濟州島房價
越來越多的中國人抱著度假、投資或移民的目的去韓國濟州島買房，濟州島的房價也隨之被推高。在這樣的事實背後，投資濟州島的房產或者購房換綠卡的過程中存在的風險也不容忽視
法治周末記者 蔡長春
「目前我所接觸到的、在韓國濟州島購房的人，將近80%都來自中國。」在濟州島銷售多個房地產項目的中介人士馬鑫對法治周末記者表示。
早在2011年和2012年，溫州中小企業促進會會長周德文就曾多次帶領企業家團隊赴濟州島考察，當時有些企業家已經對在濟州島投資房產項目非常感興趣。
如今，濟州島上已遍布中國投資者的足跡。
據溫州投資置業精英會發起人孔帥透露，其實當前濟州島上的很多房地產項目都是中國開發商進行的，主要銷售目標就是中國的消費者。
據韓國《中央日報》報導，截至2013年3月末，中國人擁有的濟州島土地已達到48.5萬平方米，相比於2010年末的4.9萬平方米，兩年三個月的時間裡增長了近9倍。
為什麼中國人會對濟州島的房產如此情有獨鍾？
為中國人量身定製房產項目
「目前濟州島上房產的中國買家主要來自北京、上海、大連、張家港等幾個城市。」同樣在濟州島銷售多個房地產項目的中介人士金成告訴法治周末記者。
孔帥認為，未來濟州島上中國人會更加集中，甚至會出現以中國人為主的現象。
在周德文看來，孔帥得出這樣結論的理由有很多，比如濟州島距中國很近，從上海乘飛機到濟州島僅需要一個多小時，票價甚至比一些北方城市飛到海南還要低，地理上的距離本身就是一個巨大的吸引力。
「濟州島風光秀麗、空氣清新，相比於一些飽受霧霾等汙染困擾的大都市，自然環境上的優勢無疑頗具吸引力。」孔帥說。
「而且相對於其他一些國家，韓國實行的是落地籤，只需要帶上護照、買張機票就可以抵達，這也給很多人去濟州島創造了極大的便利。」周德文表示。
一位韓國全羅北道益山市的受訪者也對法治周末記者表示，濟州島對中國實行落地籤，比較方便中國投資者來韓投資，從某種程度上來說，韓國政府也是有意為之。
「島上的免稅店和賭場也會在一定程度上吸引大批來自中國的遊客。」孔帥說。
濟州島的賭場堪稱當地特色，採訪中當地一位高姓導遊就極力向法治周末記者推薦當地的賭博活動。
孔帥告訴法治周末記者，相比於澳門賭場一貫偏大的賭注，很多中國人往往會選擇在周末到濟州島去博一把彩頭。
周德文還告訴法治周末記者，濟州島當地政府對房地產開發商也給予了很多優惠政策，加之那裡的地價本身就很低，在中國房地產不景氣的情況下，很多國內開發商就將目光投向了濟州島。
馬鑫稱，他所銷售的濟州島海洋之星項目，就是由韓國三星集團和我國江蘇省的川東石油公司聯合打造的。
孔帥告訴法治周末記者，目前濟州島一個著名的開發項目「綠地韓國健康旅遊城」，開發商正是中國的綠地集團。
法治周末記者在綠地集團的公司網頁上看到，該項目總投資9億美元，總佔地面積約150萬平方米，總建築面積近43萬平方米，屬於濟州島「六大核心項目」之一。
周德文介紹道，很多開發商在濟州島開發房地產時就已經瞄準了中國市場，甚至一些項目是專門針對中國人來進行推銷的。
據悉，「綠地韓國健康旅遊城」規劃建設觀光休養設施、醫療服務設施、商業購物中心、旅遊度假酒店及住宅等，建成後將成為居住、娛樂、醫療多種功能相結合，公共便利設施齊備的世界級休養型居住區。
孔帥告訴法治周末記者，溫州當地的女企業家俱樂部中的一些成員就會定期去韓國做皮膚保養，她們非常希望濟州島能夠建成這樣的機構，度假保養可以一條龍完成，類似相關配套設施的完善也將帶來更多的中國買家。
中國買家推高濟州島房價
在周德文的印象中，度假旅遊和投資是去濟州島購房者的兩大主要購房目的。
孔帥至今仍清楚地記得，在一次飛赴濟州島的航班途中，身邊座位上幾個即將退休的乘客熱鬧地討論著此行去島上看房子的事情，這些人大都盤算著能夠在那裡買套房子，將來退休後過去度假養老。
馬鑫告訴法治周末記者，在濟州島買房長住的人其實並不多，大多數人都將其作為臨時居所來使用。
周德文告訴法治周末記者，有些有錢人覺得在濟州島買房子「很有面子」。一位在濟州島買了房產的溫州商人就曾坦言，自己在濟州島買下的別墅就相當於一個度假基地，閒暇時可以帶上幾個朋友一起過去消遣。
幾乎出於同樣的考慮，孔帥的一位企業家朋友也打算將來在濟州島上買地，建立一個企業家俱樂部。
「還有的人比較關注這裡房子未來的投資價值。」馬鑫告訴法治周末記者，「這裡的房子基本每年都在增值，投資潛力巨大。」
孔帥表示，目前國內普遍缺乏有效的投資渠道，一些機構和個人拿著錢到處在找方向。加之國內房地產市場的未來走勢很難清楚判斷，因此很多投資者會認為，投資濟州島房產的安全性應高於在國內的投資。
馬鑫對法治周末記者表示，出於以上種種原因，濟州島的房產市場近年來持續火爆，2013年7月份開盤的海洋之星項目，一度保持每月幾十套的銷量，目前所剩房源已經不足15套。
據了解，海洋之星項目的建築面積為48791平方米，總戶數為330戶。
此外，前述高姓導遊還告訴法治周末記者，在濟州島不僅可以買房子，還可以通過「特殊渠道」買地，然後自己再建別墅，現在也有一些人在這麼操作。
據悉，韓國濟州特別自治道的相關數據顯示，截至2012年年底，中國人共持有價值1241億韓元(約合人民幣7.3億元)的濟州島土地，累計購買地塊數為1548塊，首次超過美國(1298塊)。中國人所持有的濟州島土地面積(金額標準)也是所有外國買家中最多的。
中國人在大量購買濟州島房產和土地的同時，也在不斷地推高著當地的房價。
「有些中國開發商開發的房產項目價格往往要高於濟州島當地水平，不少韓國人很難接受。」孔帥表示。
周德文告訴法治周末記者，2011年他去濟州島考察的時候，當地房價還相對較低，他親自去看過的幾個項目，最高的折合12000元人民幣/平方米，最低的只有7000元人民幣/平方米。
馬鑫以銷售中介身份對法治周末記者表示，目前濟州島上所有的房子均價大致應在26000元至27000元人民幣/平方米左右。
孔帥也表示，中國現金流著實較大，隨著資金不斷湧入濟州島房產市場，必然會造成一定衝擊，而且房價的走高也是可以看得到的。
投資購房的風險
對於「濟州島的房子具有升值潛力」的說法，孔帥表示認同。
但孔帥告訴法治周末記者，不只是濟州島的房子，美國的房屋價格從2012年上半年到現在也漲了20%左右。
不過孔帥也坦言，雖然這些地方存在投資的價值與潛力，但是投資者在尚不清楚國外投資環境和交易規則的情況下，其投資行為還須更加謹慎。
「在濟州島投資房產是有風險的，抱有強烈願望去投資的未必都能夠如願。」周德文表示。
孔帥告訴法治周末記者，濟州島上的房產與國內情況不同，國內持有房產的成本相對較低；而濟州島的房產，不管你是否入住，每年都要繳納大額的相關稅費，這在持有環節中就加重了其成本。
「如果出於投資考慮，就應該將這樣的成本都計算在內，最後預估出一個基本的盈利空間。」孔帥表示。
據了解，在濟州島購房雖然購買的房產是永久產權，但購買時需要一次性支付房產6%的取得稅、印花稅等稅費，此外每年還要繳納0.2%的房產稅和物業費等相關稅費。
法治周末記者在採訪中還發現，一些濟州島的房產中介對於持有房產的成本的答覆並不一致，甚至在對同類房產項目的報價上也會存在一定差異。
「儘量不要通過中介聯繫房產，最好還是找當地人來詢價。」高姓導遊對法治周末記者表示。
在孔帥看來，如果要在國外買房，最好的方式應該是直接去找大型開發商進行交易，因為以前曾經出現過中介機構向購房者收錢後跑路的事情。
孔帥還告訴法治周末記者，購買國外房產項目，同等條件下一定要看開發商的實力，因為在國外開發商也是可以倒閉的，以前就有人在國外購房時碰到過這種狀況，房子建了一半開發商沒錢了就直接跑路了。
「推薦投資者尋找大的開發商，至少它們出現資金難以維繫情況的可能性比較小，相關樓盤配套也會比較好。」孔帥表示。
移民政策能否持續
在眾多吸引中國人到濟州島買房的因素中，隨房附贈的韓國綠卡同樣不容忽視。
據了解，自2010年2月起，韓國政府推出了「凡在濟州島投資購房50萬美元，投資人及其直系親屬就可以獲得韓國永久居住權，能在醫療、教育、就業方面享受和韓國國民相同的待遇，居住5年後就可以申請永久居住綠卡」的韓國買房移民政策。
一位受訪者匿名表示，有了綠卡後，不僅可以享受到更多當地政府的優惠政策，而且聽說韓國綠卡還可以在180多個國家和地區免籤，這樣一來其實是比較划算的。
不過，近年來隨著越來越多的中國人大量湧入濟州島，這種買房贈綠卡的優惠政策還能持續多久，很多人的心中也打起了問號。
在北京泰維律師事務所律師李長青看來，中國人的購房熱情抬高了當地房價，肯定會對當地居民的購房能力產生一定不良影響。
孔帥還指出，像現在綠地集團這樣去韓國開發房地產項目的企業，除了管理層以外，很多員工都是韓國當地人，用工行為等也都是根據韓國當地政策來進行的。不過隨著中國人越來越多，也不排除會出現中國人與當地居民搶奪就業機會等現象。
「2013年就傳說一些韓國本土居民對濟州島上湧入越來越多的中國人頗有微詞，甚至可能有一些韓國人還要求政府控制中國人登陸濟州島，包括投資和購房等，這些信息都值得關注。」周德文告訴法治周末記者。
前述高姓導遊自稱是濟州島本地人，他表示自己並不反對中國人到濟州島來，因為中國人來得越多，他和公司的利益也就越大。
另一位韓國本地人則間接對法治周末記者表示，她所關注到的一些韓國本地論壇中，很多韓國人對中國人的大量湧入表示出了強烈的不滿情緒。
據該人士介紹，韓國本地人其實並不認為中國人的到來會搶佔他們的生存空間和資源，因為他們知道這些中國人往往只會在當地居住很短一段時間，讓他們感到不滿的主要是房價的暴漲和國家土地的大量賣出。
「2008年濟州島經濟情況很不好，瀕臨破產，在濟州島房價跌入谷底時，前來抄底的中國投資客的資金拯救了濟州島是不爭的事實，所以在一定意義上韓國民眾也並不排斥中國投資者來韓投資。他們只是怕濟州島重演中國海南島房價暴漲的局面，導致濟州島社會結構失衡。」上述韓國全羅北道益山市的受訪者稱。
「這種情況下肯定會有韓國當地人不斷尋找各種方式與政府進行溝通，在政府受到壓力後，這種綠卡政策還會不會一直持續下去，目前還很難斷言。」孔帥由此建議，如果想在濟州島買房，尤其是想要獲得綠卡的購房者，應「趕早不趕晚」，一旦政策出現變化，很多事情就很難預料了。
(文中馬鑫、金成為化名)
(原標題：濟州島的中國投資客)