隨著近期樓市的回暖，「漲價」又在刷屏了，很多樓盤都聲稱要漲價，還有一張N多樓盤漲價的圖片在朋友圈流傳……
有小夥伴問我們：怎麼看待漲價潮？我們的看法：
目前的銷售火爆，是由降價、折扣點燃起來的。一些價格明顯低於周邊的樓盤，被大家搶購，它們確實有漲價的動力。但現在這種火爆能持續多久依然是個疑問。
對於買房人來說，遇到價格合適的樓盤可以入手。但同時，現在還不用為漲價而焦慮，買房可以仔細地考慮、必選。
為了方便大家選房，我們梳理了濟南樓市中22個片區的優劣，希望對大家買房有所幫助。
（濟南樓市22個片區）
1、華山片區，環境好，交通待改善
先從濟南東北部的華山片區說起，我們在向很多粉絲推薦過這個片區。
這裡位於濟南東北部，有山有水，風景特別好。如果你沒去過這裡，你不能想像這裡的景色有多好。
項目的產品可以分為兩部分，一部分在華山湖的西側，多為裝修產品，稍微側重於改善；一部分在東側臥牛山的周邊，側重於剛需。
不過，去年以來的價格戰讓東西兩側的產品區分有所降低，華山湖西岸的多個地塊售價一萬三四，也是剛需可以夠得著的價格了。
對居住在濟南東北部的市民來說，想買一套靠山靠水的房子，在華山周邊選擇還是很不錯的。
這裡的遺憾是，目前交通還不方便，對外嚴重依賴二環東路（將軍路）。在華山片區東部，規劃中的奧體西路、奧體中路北沿線可連通至華山。目前，奧體西路北沿線雖然有部分路段動工（詳情點這裡），但跨鐵路段依然沒有時間表；奧體中路張馬片區有房子未拆遷，何時打通也不確定。
另外，華山片區部分產品密度稍偏大，整體居住氛圍側重於剛需。
最近，華山片區要推出一個高端產品地塊，價格很貴。能否得到市場認可，拭目以待。
2、新東站片區，供應量大，到高新區方便。
新東站片區，在大辛河以東、濟青高速以南、膠濟鐵路以北、東繞城高速以西。
片區內的主要樓盤如下：
這其中，工業北路以北、奧體中路北沿線兩側的樓盤很密集，這裡就是傳說中的張馬片區。
目前，張馬片區毛坯房價格一萬一二，裝修房價格一萬二三。另外，周圍翡麗公館、公園大道的價格也不貴。翡麗公館曾是個高端樓盤，但高層產品價格也回落到了一萬四五；公園大道側重於剛需，高層價格一萬一二，跟張馬片區樓盤競爭明顯。
今年，這裡還會有三個樓盤入市，分別是：張馬片區中建項目、東側中糧大悅城項目、南側海信翰墨府（恆大城南側，上圖中未能標出）。
整體而言，新東站片區供應量較大，大家可選餘地很大。
這個片區產業目前很薄弱，在這裡買房的群體，很多是在高新區工作，也有一些是在老城的東北部工作。
整體而言，新東站片區距離高新區不遠，去高新區上班還是挺方便的。
片區的劣勢是，整個片區處於開發初期階段，大部分樓盤周邊環境不成熟，近幾年居住舒適度會比較一般。而且，由於供應量偏大，預計價格橫盤時間會長一些。
3、郭董片區，僅存的萬元以下樓盤
郭董片區，是濟南主城僅存的萬元以下的樓盤了。我們說的主城，是除章丘、濟陽、長清之外的濟南其他各區。
我們知道，很多人不把這裡當主城，包括「宇宙中心」唐冶也被斥為是遠郊組團。
不過，對很多剛需買房人來說，合適的價格比合適的區位更重要。而且，濟南城市的發展確實已經來到這裡——這裡的幾十個村莊已經被全部拆遷，多個樓盤正在建設中。
各樓盤位置如下：
榮盛華府、加州東部世界城在售，東城酈景、中鐵建項目預計今年會開盤。
這個片區最大的優勢是它的價格。
目前，榮盛華府、東部世界城在售價格在萬元左右，有部分特價房在萬元以下。
敏感點是，片區成熟度還比較一般；片區北部稍微側重於工業了。
由於價格低，這裡比較適合那些預算特別緊張的剛需族。
尤其是，我們認為，雖然這裡現在還不成熟，但相較於章丘、濟陽等衛星城區域，這裡的潛力還是要大得多的。如果你在濟南主城工作，無論是自住還是投資，我們都認為，這裡與衛星城相比是更好的選擇。
4、高新東區孫村片區，剛需與疊墅並存
目光向南轉到高新東區孫村片區，這裡的市場有些特殊：它呈現出剛需產品與疊墅產品並存的格局。
片區內有一些剛需產品，如勸學裡、重汽翡翠雅郡，另外還有春江彼岸、海信彩虹谷等項目的高層，售價1.1萬至1.3萬，整體定位偏重於剛需。
同時，金茂墅、雲麓公館、萬科如園都有疊墅產品，其中萬科如園為純疊墅產品，各項目售價基本在280萬-450萬之間。
高新東區周圍企業很多，實體經濟發展勢頭較好。對在周邊工作的人來說，在這裡買房是一個不錯的選擇。如果在奧體以西工作，在這裡買房可能會存在一些通勤方面的問題。
另外，高新東區這裡以前有一個痛點——片區內工業用地偏多。但是，這種現象在未來可能改變。
最近，大眾日報報導了高新東區的發展，並配備了一張全新的規劃圖：
從這張新的規劃圖看，高新東區孫村片區，將有較多工業用地改為居住用地（黃色）。如果得以落實，片區居住氛圍將更加濃厚。
5、「宇宙中心」唐冶，配套正在完善
我們來到了「宇宙中心」唐冶。唐冶之所以被大家稱為「宇宙中心」，一個重要原因是：這裡是濟南東繞城高速以東，開發最早、居住氛圍最成熟、樓盤最多的片區。
這裡的樓盤比較豐富，既有1.1萬至1.3萬的剛需產品，如新城悅雋風華、九裡晴川的高層，也有1.5萬左右的精裝修產品，如玖唐府、泰山七號、翡翠山語的高層等，還有景粼原著、翡翠山語、九裡晴川、和唐悅色的疊墅。
對於有些買房人來說，繞城高速是一條分界線——他們總覺得過了東繞城高速，就很遠，甚至不再是濟南了。
但實際上，唐冶這幾年的居住環境、居住氛圍都在不斷提升。目前，商業配套還不能說是完善，但世紀大道以南區域已經相當成熟，公園、學校都在到位。而且，今年R2地鐵站要投入運營，對唐冶北部也是一個利好。
6、神彩片區，低密度住宅集中
神彩片區，是指經十路以南、東繞城高速以東的神武、彩石片區。這裡的一大特點是，低密度住宅產品比較多。
比如，彩石片區的中鐵城、東山府、三慶院子、希思莊園，以洋房、別墅、疊墅產品為主，神武金茂項目、龍湖項目也有密度很低的地塊。
所以，這個片區整體傾向於改善，對於剛需買房人來說可選餘地很少。這裡目前雖然也有一些高層產品，但價格也比較貴。比如中鐵城的高層產品，價格1.9萬左右，顯然不是剛需族能承受得起的。
另外，龍湖在神武片區的項目名字為「天譽城」，目前尚未入市。它的產品比較豐富，會有一些中高層產品，未來開盤後會給大家一個新選擇。
7、蓮花山以東，文旅城，剛需、改善統統收入囊中
繼續向西，將目光移至東繞城高速以內的蓮花山以東片區。
蓮花山以東區域，以旅遊路為界限，分為南北兩部分。目前，旅遊路以北有一個超級大盤在售，即融創文旅城；旅遊路以南，在建有有個大型水廠，以及三個安置房地塊，其他地塊基本拆遷完畢，但尚未開發。
在這個片區，重點說說文旅城。
在濟南的房地產市場，它是一個剛需、改善統統都收割的樓盤。目前，其南側有毛坯房在售，均價1.4萬元/平方米；同時還有改善性的精裝房在售，價格一萬六七。
文旅城項目有兩大很突出的優點：
第一，它的配套超級強大，有體育、旅遊、娛樂、商業、酒店、酒吧等各種配套。而且，這些配套目前正在建設中，建設速度非常快。預計未來一兩年內，大部分設施都會開業。
第二，這個區位也是很不錯的——東繞城高速以內、經十路以南，周圍無重大汙染源，是東繞城高速內少有的優質地塊了。
目前，在售毛坯房東側有一些環境敏感點，臨鐵路、高壓線、高速較近。但在當前價格下，以上不利因素可以接受。
另外，對蓮花山以東片區，有些老濟南人有一個誤解——這裡是不是離蓮花山公墓、殯儀館比較近？答案是否定的！
我們以前說過，蓮花山殯儀館的原址（目前已搬遷到彩石以東），位於蓮花山的西北角，距離漢峪金谷比較近；蓮花山公墓，位於蓮花山西南角，跟漢峪片區鳳凰國際項目比較近。它們距離文旅城項目都很遠，根本不沾邊。這方面的顧慮，大家可以不必再有。
整體而言，無論是對於剛需族還是東部的改善族來說，文旅城項目還是比較合適的樓盤。
8、雪山南片，剛需聚集地，價格誘人
從文旅城往北看，就是雪山片區了。這裡是我們推薦剛需購買的區域之一。推薦這裡主要三方面考慮：
第一，雪山片區在濟南東拓發展主軸線附近，且在繞城高速以內，距離高新區、奧體等東部新城的物理距離也不遠；
第二，大品牌開發商入駐，選擇性更多，人文院校也坐落在此，自然文化氛圍不錯；
第三，最重要的是，價格足夠合適，目前片區內剛需樓盤價格在1.2-1.4萬之間（有些還是18-23層的中高層產品）。
該片區樓盤分布如下：
不過，雪山片區在城市規劃上屬於一個片區，但區域內有著不同的特點。
世紀大道的以南的雪山南部，目前除了春江酈城，其他項目住宅項目已經基本建成。
世紀大道與飛躍大道之間的雪山中部，有中新國際城、中新錦繡天地（合稱中新智慧城）在售。這兩個樓盤去高新區核心區很方便，同時價格比較合適（1.2-1.4萬），在東部買房的剛需族可以重點關注一下。
在飛躍大道以北，也有幾個新樓盤在售，包括星瀚城、金茂墅、鳳鳴藝境等，有高層產品，也有疊墅產品。目前，這裡的高層產品跟中新智慧城相比，無論是區位還是價格，競爭力都要弱一些，銷售速度也慢一些。
該片區的一個缺點是，距離煉油廠不遠。從高新區沿著世紀大道、工業南路過來，都需要經過煉油廠附近，給人的視覺感受不好。
但總體上，這裡的價格還是比較合適的。
9、東城核心區，CBD會是濟南房價最貴區域之一！
從文旅城、雪山往西，就靠近了濟南東城核心區。
濟南東城核心區包括：CBD區域，奧體片區，高新區核心區，漢峪金谷。這裡正成為濟南城市新封面，也是濟南作為一個繁華大都市的象徵。
在房地產市場，這周邊的樓盤又可以分為四個比較集中的區域，位置大致如下：
這四個區域，房價都在2萬以上，是濟南高端樓盤的聚集區。
我們先從最核心的CBD區域說起，這裡有8個樓盤在售。
北部，中信濟南尊、華潤崑崙御、綠地IFC，毛坯房，價格2.3萬元左右；
南部，萬科大都會、復星國際中心、招商公園1872、仁恆公園世紀，精裝修，價格2.8萬-3.1萬。
另外，這附近還有城投伴山、山鋼現代逸城項目，均為毛坯房；區域內還有綠城代建項目、中信新項目未開盤。
它們位置如下：
對這個片區的利弊，之前說過很多次。
這裡最核心的優勢：這裡是濟南未來的繁華商務都心，是濟南經濟最有活力的地方。未來，這裡也會是濟南房價最貴的區域之一。
這裡的敏感因素是：小街區，大部分地塊只有兩三棟樓；配套學校不明確；部分項目受寫字樓擋光嚴重。
對各個樓盤利弊，我們之前在知識星球裡發布過每個項目的置業報告。歡迎大家加入我們的知識星球（文末有二維碼，收費）下載查看。
總體上，我們認為CBD未來的前景是光明的。對這裡樓盤的長期走勢，我們依然是看好的。
10、CBD、高新區以北區域，10個樓盤同臺競技
在CBD、高新核心區以北區域，今年將有很多樓盤在售。據我們估算，這裡會出現10個樓盤同時銷售的盛況：
這裡距離CBD、高新核心區、奧體片區都不遠，周邊大環境的生活配套還比較方便的。所以，這裡也是改善區域明顯的片區。
目前，該片區房價普遍在2萬以上。
這個片區面臨的最大競爭對手是CBD區域。畢竟，CBD區域毛坯房售價2.3萬，甚至2.2萬，這裡的競爭優勢是什麼？
在區位上，這裡跟CBD片區相比還是差一些；有些項目的環境、配套也一般；大部分項目學校也不明確。
片區內部分項目自身有獨特的亮點。
比如，綠地蘭園的洋房產品，萬科翡翠公園的精裝修、物業，綠地華彤苑的配套學校（引入山大基礎教育集團）、配套雙公園。
但對於亮點不突出的產品來說，這裡能否贏得高端需求者還有待驗證。
11、劉智遠（長嶺山）片區，價格分化明顯
將目光轉向高新區以東的劉智遠片區。目前，這裡的呈現明顯的分化趨勢。
玖璽城、金茂府，扛起了高端產品的旗幟，價格動輒兩萬二三及以上。
這其中，玖璽城的配套學區是亮點（籤約燕山學校），金茂府的裝修及科技住宅是亮點。
另外，鉑悅鳳犀臺項目售價也達到兩萬三四，裝修標準較高，但總體上產品特點不明顯，銷售速度較慢。
除了以上三個樓盤，片區內還有金域華府、璟園在售，價格2萬以下。
整體上，這個片區距離高新區、漢峪金谷較近，又屬於歷下區，產品總體是改善性的。
片區的缺憾是，目前整體的居住氛圍還不成熟。
另外，該片區北部有濟南煉油廠。跟下文的雪山片區樓盤相比，這裡實際上距離煉油廠更近。
不過，煉油廠在這個片區的北側，從這裡往北是通往新東站濟鋼片區，並不是城市重要交通動線。因此，我們覺得，對長嶺山以南的區域來說，煉油廠的影響反而不是很大。
12、漢峪片區，環境好，價格也有分化
濟南東部還有一個高端居住區，那就是漢峪片區。
這裡的樓盤也呈現明顯的價格分化。
在去年年底，旅遊路以北區域出現過單價一萬七八千的房源，目前中鐵逸都國際的售價也不是很高，約為1.9萬左右。
在旅遊路以南、舜華南路兩側，綠城玉蘭花園、金匯瀚玉城、華皓英倫聯邦在售，價格在2.1萬至2.3萬之間。
在旅遊路以南、鳳凰路兩側，在售舜山府、濟南院子、保利、金科的項目，單價動輒在兩萬四五以上。
相對來說，我們認為漢峪片區南部的成熟度與長嶺山片區要好很多。這裡的居住用地基本出讓完畢了，在售項目建好之後片區居住氛圍就會相當不錯了。
相較於長嶺山片區，這裡的交通條件要差一些，居住環境更勝一籌。
在漢峪片區繼續細分：
一般的改善族，可以選擇旅遊路以南、舜華南路兩側樓盤，這裡的樓盤有明確的配套學校（瀚陽小學，與山大基礎教育集團籤約），成熟度也比較好；
追求產品極致享受的，可以考慮遊路以南、鳳凰路兩側樓盤，這裡的產品確實非常驚豔，比如舜山府270度拐角落地窗，在客廳裡給人很震撼的感覺。
如果預算緊張，可以考慮旅遊路以北的高層樓盤，包括一些二手房（價格一萬六七）。
13、龍洞片區，官商雲集，基本建成區
另外，除了以上4個片區，濟南東部高端居住區還包括龍洞片區、漿水泉路片區、濟南高新區核心區等。
目前，這些片區已經基本建成，新樓盤不多。其中，龍洞片區有零星樓盤在售，包括恆大龍奧御苑、大華紫郡。
（龍洞片區樓盤分布）
這個片區我們之前聊過多次：這裡官商雲集，環境優美，有R2地鐵線通過，絕對是濟南的高端居住區。
目前，恆大龍奧御苑在售價格兩萬一二，大華紫郡精裝洋房3萬左右。
龍奧御苑的價格還是很誘人的，這裡環境不錯，距離地鐵站約1.3公裡左右，屬於泛地鐵房吧。有點缺憾的是，雖然這裡屬於歷下區，但其對應小學為錦屏學校，情況比較一般。
大華紫郡對應學校是龍德學校，附近很多公務員小區，大家對這個學校期望很高，但目前尚未有畢業生。
總體上，龍洞片區作為濟南的高端居住區，無論是新房還是二手房，都是改善族可以考慮的對象。
14、歷下區二環內，寸土寸金，高端產品價格超3萬。
從東部向西，將目光轉移到二環內，我們將這裡分解為5個片區來聊。
首先，看歷下區二環內區域。
這是個寸土寸金的區域，這裡也有新樓盤在售？是的，該區域有兩個在售樓盤，還有兩個樓盤尚未開盤。
先來說一個在售的「袖珍」樓盤——歷山永祥裡，這個樓盤在濟南老城區算是比較難得的位置，解放路與歷山路交叉口東北角，東臨中心醫院。售樓中心設在解放橋的家樂福超市，對部分老城區的中老年群體有一定吸引力。
小區體量非常小，一共兩棟樓，分別是21層和24層，容積率達到4.0，戶型從90平到160平都有，開發商不知名。
另外需要提醒的是，永祥裡有一個bug——它是個塔樓結構，從戶型結構看，有的戶型窗戶朝西，有的朝東，舒適度相比板樓肯定是大打折扣。當然，這個樓盤最大的優勢就是區位和價位，目前售價2.2萬元左右。
在永祥裡東邊不遠處，有歷下區另一個樓盤在售——中建國熙臺二期。
這個樓盤的交通區位很方便，位於解放路、山大路交叉口西北角，算是周邊比較稀缺的新盤了。而且，它由大開發商打造，周邊商業配套齊全。不過與便利性相伴隨的是環境有些嘈雜、靠近科技市場人流量大。
國熙臺的精裝價格已經達到3.2-3.5萬元/平，算是老城「一哥」了。項目配建有一個新學校，已經籤約解一小。
對於老城區有置換需求的改善群體來說，國熙臺還是一個比較不錯的選擇。
除了以上兩個在售樓盤，歷下區還有兩個新樓盤預計今年面世。
一個是歷山路西側，萬科海晏門對面的山東教學儀器廠地塊，案名前段時間已經公布——明湖壹品苑。
這個項目位置不錯，交通十分便利，緊鄰教育大廈，與胸科醫院一路之隔，地上容積率2.82，目前還未釋放價格。距離其不遠的萬科海宴門項目3年前售價將近3萬/平。
從明湖壹品苑往東，在山大路、花園路交叉口西北角還有一個項目叫山大靜園，由綠地泉開發，戶型為132平、146平、165平、180平，毛坯房，容積率2.11，密度相對可以。不過，這個樓盤的周圍環境略顯凌亂，周邊地區的城市面貌還有待改善。之前釋放的價格為2.3萬元左右。
提起歷下區的樓盤，很多人第一時間是想到學校。但是，以上幾個樓盤，只有國熙臺配建了新學校，其他三個樓盤的學校都不確定，只能劃片入學。對其他三個樓盤，在學區方面不能寄希望太高。
15、老城北部，十多個樓盤銷售！關注北湖、綠城項目
老城歷下區的樓盤較少，在歷下區的北部，這裡今年將有十多個樓盤銷售！
它們的位置如下：
這些樓盤，涉及到天橋、歷城兩個區。
眾所周知，在濟南老城北部，很多片區改造任務比較巨大，城市更新比較慢。
所以，對濟南北部這些樓盤，我們認為大部分樓盤適合區域性客戶——如果你在周邊工作，在附近買一個樓盤，通勤、生活都比較方便，那是不錯的。
對於區域外的客戶來說，可以重點關注兩個點：
一個是北湖附近，這裡目前已經有三個樓盤，包括金地湖城風華、海爾雲世界、恆大濱河左岸，下個月這裡還將成交住宅地塊，還會有知名開發商進駐。
對北湖片區，以前大家吐槽比較多。但現在北湖已經基本成型，片區拆遷也有一大半，各個安置區也都動起來了。
未來三四年，北湖片區的居住環境會有較大的起色。
另一個，可以留意一下綠城項目。從區位上說，綠城項目並不是太有優勢。不同，衝著綠城的品質和物業服務，這個樓盤還是值得大家期待的。
16、老城西北部，今年將增三個全新樓盤
在老城西北部，藥山片區及南部，目前有兩個樓盤在售。其中，海信九麓府高層售價在1-1.1萬左右，三箭瑞景苑有洋房在售，一樓帶院子，單價2萬左右。
除了這兩個樓盤，今年這裡還將迎來三個全新樓盤，包括萬科、中梁、力高的項目。
它們的位置如下：
在這周邊的三個新項目中，萬科的產品、物業口碑好，而且將配建學校；力高項目位於北園高架以南，周邊生活配套更成熟些；中梁項目距離藥山比較近。
藥山片區，這裡以前的功能定位側重於物流、工業。但近兩年，這個片區的居住功能在提高。
目前，片區整體面貌還比較一般，但房價比較低，對於在周邊工作的小夥伴來說，在這裡買房也是一個選擇。未來，期待這個片區能加大開發力度，迎來更多大項目，讓片區面貌儘快轉身。
17、老城西部，經十路沿線，和諧廣場附近四新盤對壘
在濟南老城西部，經十路沿線也有多個樓盤今年銷售。
其中，和諧廣場附近將由4個新樓盤打擂臺,它們分別是遠洋·萬和府、保利項目、綠城項目、富康名邸。再加上附近的陽光100，這附近今年的戰況將很激烈。
目前，遠洋萬和府售價2.1萬左右，總體適中。
另外，在經十路沿線，最西側的臘山立交橋財富壹號已經開發至三期，目前在售臨近高架路的高層產品，價格1.5萬左右。向東一點的瑞公館目前剩餘不少大戶型產品和回遷小戶型產品，精裝修交付，大戶型單價相對較高，在1.9萬左右。
相對來說，和諧廣場繁華程度、配套方便性更高，周邊緊鄰和諧廣場、省立醫院等，並有多條交通主幹道交匯。隨著相關樓盤的開發，這周邊會是濟南一個相對高端的居住區。
18、市中區新南部，學校是亮點，部分片區城市面貌需繼續改善
繼續往南，我們來到了濟南西南部。這裡總共有5個樓盤在售，分別為世茂璀璨時代、中駿天譽、綠地國際城、雍錦半島、中南樾府。
中駿天譽、世茂璀璨時代的項目，是工具機一場改造地塊。這兩項目產品比較齊全，有高層、小高、洋房、疊拼。
中駿天譽在售高層產品價格1.5萬元/㎡左右，8層洋房產品單價在2萬至2.1萬，項目將配建一所小學；璀璨時代在售為疊墅產品，另有小高層產品待售。
這兩個項目所在的白馬山片區，此前主要是工廠、棚戶區、村莊，再加上鐵路縱橫，交通不便，所以這裡的城市面貌很落後。最近幾年，隨著相關房產項目的開發，白馬山公園初具規模，劉長山路基本打通，片區面貌有較大改善。
綠地國際城項目較大，既有一萬五六的高層產品，也有一些一萬八九的低密度產品。這個樓盤相對比較孤單，它的北部還有一些村莊未拆遷。不過這個樓盤的一大好處是，它籤約有勝利大街教育集團，目前已經開學。
另外，中南樾府是個低密樓盤，有4、7、10層產品在售，有150、180兩種四室大平層產品。相對於前述幾個樓盤，這裡環境「相對」成熟些，價格也比較高，在2.1萬-2.3萬左右。
雍錦半島，這是一個半山腰的別墅產品。以前聊過，不再贅述了。
以上幾個樓盤都在市中區。其中，機場一床項目、綠地國際城所在位置居住環境尚不成熟，周邊還有一些棚戶區待拆遷，不過它們都有配建學校，這是亮點。中南樾府、雍錦半島所處位置更成熟些，價格也比較高。
整體而言，老城南強北弱、東強西弱格局還是比較明顯的。而且，由於老城內的改造難度比較大，城市更新速度也會慢一些。這些樓盤，整體上還是比較適合老城內客戶自住需求。如果是投資，我們相對傾向於大家去城市新區，那些地方拆遷阻力小，開發速度快，城市成長的速度也會快一些。
19、濟南南部新城崛起，學校、環境、區位是三大優勢
從二環內往外，我們將目光轉向南部。
在濟南南部，二環南沿線，一座濟南南部新城已經崛起，這裡有六七個樓盤，位置大致如下：
在這些樓盤中，華潤公元九裡最近搶了大風頭：
上周五首推三棟18層小高層，200多套房子，大約1.4萬的單價，銷售火爆，收割了一批剛改群體；兩天後又第二次加推，單價上漲了三四百元，較首開略有降溫，不過銷量依舊紅火。
不得不說，價格是王道：南城、市中教育集團，價格一萬三四，「還要什麼自行車」？
有小夥伴擔心交通：它到達二環南路需要一段路程，公共運輸有待完善。不過，這個位置位於濟南這根「油條」的中間位置，開車對外出行還是很方便的。公共運輸方面，距離公元九裡不遠的紫雲府已經通行了社區公交，還有不少紫雲府的業主選擇定製公交通勤。
學校方面，目前周邊已經有泉澤學校，籤約經五路小學、育英中學，是一個亮點。
公元九裡西側，是魯能領秀城麓府在售，所剩樓棟不多，戶型在175平以上，價格大約2.6萬/平。領秀城的一大優勢當然是學校，而且有貴和這樣的商業配套，已是成熟社區。
未來，領秀城還有三宗地塊待售，這是魯能在前年年底拿的地，密度很低，已經進行了規劃公示，以洋房、小高為主，適合改善需求。
從領秀城往西，就到了南北康片區。這裡有萬科山望、綠地新裡城在售。
其中，萬科山望要配建一個超高項目——望嶽中心，這個項目將建設5棟塔樓和1座購物中心，包括一棟276米超高，整個項目計劃引入印力、泊寓、萬創匯，計劃籤約第二座印象城。
住宅方面，萬科山望有兩個地塊，B11地塊已經售罄，目前在售B9地塊。
萬科B9地塊一期規劃了10棟住宅，有4棟18層小高層，售價在2萬/平左右，其餘為高層產品，整體容積率較高。之前推出的高層特價房產品，因臨近一些敏感因素，均價到1.7萬/平左右，這個價格對剛改群體也是有較高性價比的。
在南北康片區與萬科成交錯分布的綠地新裡城，體量更大，也是該片區的開拓者。
綠地新裡城的一大特點的是，在售產品以中小戶型為主，90平左右的小戶型，總價低，適合剛需上車。
綠地新裡城還配建了學校，籤約的經五路小學，從綠地釋放的信息看，前幾天，經五路小學的校長還視察了這所學校的施工現場，將確保今年9月順利開學。如此看，經五路小學方面對這個學校還是比較重視的。
從南北康片區向西，在中海國際社區，今年還將迎來最後一個地塊——中海玖嶺南山。
這個項目之前聊過，它位於二環南高架路（老虎洞山隧道）與九曲莊路交叉口東北角。
產品方面，項目西北角有4棟18層中高層產品，最南側為5層多層產品，戶型以95平米為主；其餘為5-10層小高、多層等。項目尚未開盤，價格預計在2萬左右。
項目對外交通比較方便，但緊鄰二環南快速路隧道，部分樓棟不可避免受到噪音影響。
學校方面，中海國際社區也已開發成熟，學校口碑還可以，玖嶺南山北側還有新學校正在建設。
另外，二環南附近還有融匯愛都、中國Mall城市之星。
其中，融匯愛都不久前推出一部分多層產品，價格1.3萬左右（詳情點這裡），也非常火爆！這部分產品最大的不利因素是臨近大型公墓。不過，這個價格依然非常有競爭力。
總體上，濟南南城最近很火，除了價格折扣之外，這裡還有三個比較突出的優點：
1，部分樓盤周邊自然環境很不錯，如公元九裡、領秀城；
2、這裡屬於市中區，市中區的集團化辦學成果斐然，很多樓盤配建的學校不錯；
3、這裡在濟南「油條」的中間，對於需要奔波在濟南東西兩端的人來說，這裡的區位很方便。
20、西客站南部，市中、槐蔭交匯，有低密別墅、洋房
繼續往西，我們來到西客站片區的南部，這裡屬於槐蔭區、市中區交匯處，有3個樓盤在售。
其中，臘山御園、水發和山在臘山的山腳下，自然環境很誘人。同時，它們是低密度樓盤。
臘山御園有類獨棟和聯排別墅在售，建面約220-420㎡戶型，總價600萬/套起。另有高層住宅在售，單價約1.8萬左右。
水發和山在售有複式洋房，127-176㎡戶型，單價1.3-1.6萬元/㎡；還有237-278㎡聯排別墅，均價在2.1萬元/㎡左右，總價約550萬/套。
周邊的敏感點是：沒有配建學校，需要劃片入學，屬於槐蔭區，周圍學校都很一般；這周圍的整體城市面貌還比較一般，商業等生活配套也比較缺乏。
這周邊還有另外一個大盤在售，即融匯城。這個項目之前我們聊過（詳情點這裡），其在售產品位於二環南路規劃延長線以南，鐵路以北，錦繡裡組團。
因此前發生的質量問題，讓融匯城蒙上一層陰影。在去年年底，這裡的產品曾以9666元/㎡起的價格在朋友圈刷屏，目前在售產品價格1.1萬左右。
融匯城所在位置是市中區，但由於南有鐵路，北有規劃二環南路延長線，項目周邊環境也很不成熟，在當前價格下競爭力一般。
21、西客站，環境宜居，配套漸好，產業待崛起
如果從2009年西客站奠基開始，西客站片區的發展已經經歷了十多年。如今，這裡已經從一片荒蕪變成了一片新城區，一座氣勢恢宏的大城正在崛起！
隨著這幾年招商引資和開發建設，片區一改過去商業、學校配套較少的窘態。宜家、迪卡儂、麥德龍、印象濟南、會展中心先後投入運營，一些學校也在逐漸投入運行。
因開發時間較早，目前西客站在售項目較少，目前主要為六個盤，包括地平·西棠甲第、保利熙悅、金科城、濟水上苑、楊柳春風、中建·錦繡首府等。
這裡面，西棠甲第地理位置相對較好：緊鄰地鐵R2線，東側緊鄰宜家、迪卡儂，門前還有東西向的煙臺路，產品以高層、小高為主，毛坯、精裝產品均有，適合剛需、剛改選擇。
金科城，位於槐蔭區政府附近，南側距離經十路不到一公裡，距離地鐵1號線較近。項目定位剛需，目前在售產品為已交付兩期中間地塊，目前價格1.26萬左右，毛坯交付。
該項目位置也不錯，在西客站相對比較中心的位置。產品主要是大高層，有較多地上車位規劃，剛需定位明顯。結合它當前價格來看，總體還是合適的。
濟水上苑在售為北區產品，項目位於青島路以北。定位剛需，戶型面積段在105-143㎡，單價一萬三四左右。
保利熙悅，位於金科城東側，產品精裝，定位剛需、剛改客戶，均價1.65萬左右。
除了以上項目，西客站以西有兩大項目在售：
楊柳春風項目與中建錦繡首府項目，均在高鐵合圍區域，楊柳春風位於青島路以北，中建錦繡首府位於以南區域。
兩項目產品結構都比較豐富，都擁有小高、洋房、疊拼等。中建項目籤約山東省實驗中學，這在西客站片區整體缺少教育配套下算是一大優勢。
楊柳春風項目主要以藍城品質作為項目賣點，在西客站片區來說，該項目品質的確超出大部分樓盤，可以作為部分剛改客戶選擇。
總體來說，西客站片區現在的居住環境很不錯。街道乾淨，綠化很好，這兩年居住人口不斷上升，人氣也變得越來越足。
但坦白地說，西客站目前的產業發展依然不充分。片區內商業辦公用地很多，但很多地塊還沒建起來。
（圖中紅色地塊為商業辦公用地）
觀察君身邊有兩位朋友，居住在西客站，但工作在濟南東部，每天需要沿著濟南二環快速路貫穿全城，那是相當的不便。
未來的西客站片區，產業的短板亟需彌補。最近一些新聞報導稱，西客站片區要建設「京滬會客廳」，央企總部城。期待這些規劃能夠儘早實現。
22、西客站以北，任重道遠
對西客站以北的區域，好多濟南人可能都沒太來過。但提到吳家堡，大家一定不會陌生。除此之外，這裡還有百聯奧特萊斯、海寧皮革城等商業綜合體。
目前，片區內很多村莊已經拆遷，呈現一幅百廢待興的景象。片區內有三個樓盤，包括璀璨悅府，海那城，以及尚未開盤的地平地塊。
世茂·璀璨悅府，定位剛改，戶型面積段在103-142平米，裝修交付，目前售價1.5萬左右。項目對面就是百聯奧特萊斯、海寧皮革城，距離二環西高架大約600米距離。
地平地塊成交於去年，樓面地價7200.63元/㎡，預計今年對外發售，與西棠甲第項目同為潤華集團關聯企業地平置業開發。
另外，海那城項目還有非普通住宅項目在售，產品打造得不錯，但是土地性質並非居住屬性，留意。
總體上來說，西客站北部這裡的居住環境還比較一般。而且，片區開發處於初期階段，未來也有相當比例的工業用地規劃，片區很難擺脫剛需形象。
相較於東部的剛需產品，這個片區的房價目前競爭力很一般。
至此，濟南22個片區的樓市特點我們已經聊完了。如果這篇文章對您買房有所幫助，請為我們點個「在看」，或者轉發給您的親朋好友哦。
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