過去10年，是中國商業地產野蠻生長的10年，是中國商業地產從粗放式到精細化、從被動到主動，從匱乏到過剩的10年。
如今，在經過商業體量大爆發後的這幾年，商業地產過度開發，加之電商的衝擊，中小商業體生存艱難，大量物業閒置、或經營一段時間後逐步沒落，最後關門大吉的現象，開始逐漸顯現。（具體可詳見浩哥看市《武漢商業生存實錄》系列報導）
山雨欲來風滿樓，武漢這座快速發展中的中部城市也不能例外。
01
這是一個武漢商業地產項目操盤成功的典型樣本。從人們眼中的爛尾樓，到華中首個以婚戀為主題大樓的華麗轉身，堪稱商業地產界的一股清流。
通過重新的精準定位、消費場景的研究分析，主題產業鏈的創新打造，讓曾經的爛尾樓不僅重獲新生，賦予了其鮮活的商業價值生命，順利完成了項目整體去化100%的業績，並由此衍生出了一個由婚禮與主題商業地產完美結合的商業品牌——御鑑禮宴。
而這其中，項目的總負責人—胡煥皓先生感觸頗多。
經其所在團隊的操盤運營，現在的項目有了新的標識性名字——他她喜事廣場，這裡聚集了武漢多而全的婚禮產業鏈，打造有武漢首家劇院式一站式婚宴品質服務平臺。
從爛尾樓到主題商業的華麗轉身，這其中的巨變是如何發生的？外界知之甚少。
為此，本期《商界人物誌》有幸採訪到他她喜事廣場項目總運營負責人——胡煥皓先生，來聽聽這位武漢商業地產界的「老頑童」，聊聊關於這個項目的「前世今生」。
02
採訪胡煥皓先生是在一個工作日的下午。走進他的辦公室，一臺超大的電腦顯示屏很是引人注目。辦公間還擺放了各種瓷器，收藏飾品等，顯得格外志趣文雅。
仿佛天生就具有敏銳的商業判斷能力，我們的採訪還沒開始提問，胡煥皓已經開始直入主題，道出了當前商業地產市場的諸多軼文趣事，也正是當前很多商業地產從業人所疑惑的問題。
「商業地產行業已經進入非常難堪的境地」
在胡煥皓看來，隨著當前市場的變化和消費結構的轉變，商業地產整個行業已經進入了非常艱難的地步。物業大量閒置，消費結構轉變，傳統的購物方式已經逐漸在減少，餐飲業態的比例大大增加。「現在去商場，10個當中有8個是去吃飯的。業態結構的極大改變，已造成商業地產本身的收益在萎縮，收入來源大打折扣。」
用首店經濟、主力店，體驗式商業，品牌差異化等方式，延續傳統的操盤思路和模式。最終這樣的商業是不能存活長久的。
「未來商業競爭的核心一定是基於服務品質上的商業模式創新，只有這樣的商業才會有存在的意義。」
憑藉著在商業地產行業多年的實戰經驗，操盤過的大大小小項目不計其數，胡煥皓對當前的商業地產現狀及發展已有自己獨到的見解。
正是基於對行業的深刻認識，這也為接下來的項目重獲新生，奠定了正確的發展方向。
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2013年，位於徐東友誼大道與才茂街交匯處的一棟建築,項目名為金域華府商業中心，也就是現在的他她喜事廣場。
胡煥皓回憶，該項目從2007年開始建設，2009年建好，2015年就爛尾在此。
不溫不火，這白開水一般的評價，是很多項目周邊人對這棟樓的印象。
▲他她喜事廣場項目效果圖
2013年，胡煥皓和他的團隊引入了該項目後，成為項目的主要「操盤手」。
商業體量並不大，整體一棟樓，總共7.8萬方，其中商業2.5萬方，寫字樓4.5萬方，1-4層樓為商業。客觀上來說，項目所處地段和交通都不算太好，
「要想這麼個項目做成武漢第一，肯定是不可能的，做不成萬達拼不過銷品茂。」
胡煥皓介紹，最初他們商業設計計劃是：一層韓國樂天超市，一層蘇寧電器。結果合同籤了，在商業要開業之前商家反悔了，寧可付違約金也不願意進駐。
「因為規模體量不夠，周邊固定人流不夠，進來肯定是虧的。」胡煥皓坦言。
這件事情也讓胡煥皓和他的團隊深刻的意識到：商業不存活，樓就銷售不出去！
如何將項目盤活，賦予其商業的價值與生命力，成為擺在面前的最大難題。
深刻的意識到這一點後，經過反覆的研究和分析，胡煥皓認為，只有聚焦做一個點。「要麼大而全，要麼小而精。」這是商業設計的第一原則。
胡煥皓分析，在項目沒有明顯優勢情況下，必須找到一個主題點。
「擅長沉澱在一個行業、一個領域，並與之共生長。」
婚慶主題的概念，最早出現在日本，其次國內的北京、上海等一線城市也開始出現了類似的產業。
在花了大半年時間考察了日本、美國，國內的北京、上海等以婚慶為主題的項目後，進行了一一的考察，查閱了大量的相關資料後，胡煥皓最終確定了以婚慶為主題的商業結構，成為整個項目的核心方向。
「 重塑大樓形象、打造婚禮主題概念，給大樓賦予商業生命力，才是實現其長遠的價值之道。」
04
有了婚慶這個概念主題，如何在眾多的婚慶元素中找到核心產品，是接下來胡煥皓及其團隊要思考的內容。
他認為，婚禮的這一天是結婚的「終點」，新人在前前後後籌備婚禮，都是為了在結婚這一天有一個完美的婚禮儀式。如果把婚禮這個「終點」做好了，其他的也都值了。
由此，「婚禮堂」的概念誕生，並作為了這一棟樓設計的核心和重點。
打造從婚禮場館、宴會、婚禮策劃、婚紗攝影、攝像等，提供全方位一站式的高品質婚禮服務，這也是後來由胡煥皓在操盤和運營項目過程中，逐漸衍生出的婚宴高端品牌，並由他親自取名的——御鑑禮宴。
商業模式設計好了，接下來的一步，就是該如何打造運營體系了。
常規的商業操作手法，可能就是招商，交給第三方招商運營公司去做，把樓先銷售出去了再說。但在胡煥皓看來，如果只是簡單的將樓賣出去，那就不叫商業運營。
胡煥皓回憶，當時也曾有很多餐飲品牌過來談合作，但都被拒絕了。
「當以賺錢為目的進行招商時，做法就會完全不一樣，解決得了眼前的困境，但是不能帶來長久持續化的運營，因為這棟樓不是他們的。「
因此，經過再三的思考後，胡煥皓決定將物業留給自己團隊，親自做。
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「其實一開始我們也沒有形成完整的概念，項目具體要怎麼做，只知道要做與婚禮相關的。」
項目在售賣之初，和武漢很多項目打法不一樣，他們將營銷中心設在了大樓的5樓。
在以婚慶為主題元素的策劃下，營銷中心打造的別具一格。營造有不同主題的婚禮場景布置，婚禮堂，將婚紗館、攝影攝像館等都請到了營銷中心所在的5樓，將項目即將要打造的婚禮場景在營銷中心提前實現，給人以所見即所得的真實感。
同時，邀請如婚紗店、攝影店、小型工作室等入住5樓，免租半年，目的就是將婚禮主題的概念實實在在的呈現出來。
而在當時，項目所處的周邊，還有來自中北路上的某寫字樓，打著鋪天蓋地的宣傳廣告，從電梯、車身、戶外大牌、LED顯示屏、電臺廣告等，周邊寫字樓競爭激烈。
限於資金壓力，在沒有這些電梯、電臺、LED等廣告的情況下，胡煥皓及其所在的團隊，要想有所突破，難度很大。
經過反覆的研究和思考，胡煥皓認為，商業地產廣撒網的時代已經過去了，營銷也是如此。他深知，項目自身體量也不夠大，輻射範圍也有限，唯有做口碑+精準營銷，方能打出一條差異化的道路。
越是身處逆境，往往越能激發人的創造力。為此，胡煥皓帶領團隊，另闢蹊徑，創造了一個非常經典的營銷案例：
「買了5萬份，每份裝有4個雞蛋，在每份雞蛋的包裝上印上項目的LOGO和信息，從友誼大道沿線，免費派送至青山區內的各大小區，其中某設計院發了有3000份。
雞蛋派發出去後，全面啟動了項目寫字樓的銷售。
僅以某設計院為例，該院2千多名員工，共發雞蛋3千份，一周內就有八套寫字樓成交自該設計院；一個半月之內總共賣出了80多套的好業績。
而算一算成本，一份雞蛋的成本不到3塊錢。可以說，這是一次成功的營銷案例，也是項目當年唯一的營銷活動，為項目緩解了暫時的困境。
打造以婚慶為主題，盤活整棟樓，依然是項目的核心。
這註定是武漢當前唯一一座與婚慶主題息息相關，一磚一瓦都帶有婚慶元素的商業項目。
在寫字樓外立面的設計上，胡煥皓親自設計把關，先後否掉了近20套設計方案，不僅要有建築的識別度，帶有婚慶的元素，關鍵還要造價性價比高。
最終，經過層層把關，才有了我們今天所看到的，帶有白色教堂元素的外立面，時尚優雅的線條設計，成為過往人群一眼就能記住和識別的大樓。
這樣的多管齊下，項目在短時間內走出了困局。
06
有了商業模式，還要有一套完整的商業運營設計。
胡煥皓說到，自己從來就沒做過婚慶和餐飲，但當商業邏輯形成後，就開始組建了一批志同道合的團隊。
通過兩年多的運營，他和他的團隊，在一步步的摸索和學習當中，逐漸衍生出了一個高端婚禮宴會品牌——「御鑑禮宴」。
致力於全方位婚禮服務，從場景布置到宴會菜品，從婚紗攝影到婚禮統籌，提供全方位一站式的高品質婚禮服務，讓新人省心省力。
在他她喜事廣場項目的二樓，打造有4個標準婚禮宴會廳，2個小廳，2個儀式廳。從御鑑廳、嘉禮廳、法式米其林、浮生繪多功能廳，青騎士、波普廳六大宴會大廳，鴛鴦裡、未來鑑、沐恩禮等儀式廳。每一個婚禮現場裝飾的美輪美奐，不同主題的風格，讓年輕人所見即所得。
▲嘉禮廳
▲米其林廳
▲聖歌廳
▲卿是廳
▲卿是廳
▲浮生繪廳
▲未來鑑
可以說，賦予婚禮主題的他她喜事廣場，從建築外觀設計到室內場景風格把控，皆為婚禮打造。且在每一個主題產品的設計上，都做到細節的完美。
以這裡的御鑑廳為例，可容納500人的主題宴會廳，採用無柱式設計，整個廳場36米，寬24米，空高8米，異形T臺總長15米，可容納最多40桌的擺臺，55㎡的高清led大屏幕設計，全場100個吊頂，62臺光束，擁有獨立的迎賓區。
▲御鑑廳
▲御鑑廳
整體看起來品質高端，唯美又夢幻。與一般的年輕人在酒店辦婚禮，所有場景只能在當天布置，這種所見即所得的婚禮現場，幾乎一眼就能俘獲年輕人的心。
▲御鑑婚禮文化智慧財產權之鴛鴦禮書
2017年9月22日，御鑑禮宴——華中首家劇院式婚禮堂正式亮相武漢。
開業之初，項目打出了「前100對新人在御鑑婚禮堂免費辦婚禮」的活動。胡煥皓回憶，當時最遠的有來自湖北廣水和鹹寧的新人，開著4兩大巴車到這裡辦婚禮，只因為看了一眼這裡的婚禮場景就決定在這辦了。
慢慢的，這裡的經營情況開始一天比一天好。
兩年多來，御鑑禮宴這裡接待超萬對新人，其中2個最大的廳，年舉辦婚宴次數超200場，單廳的場次一年甚至達300場。
御鑑婚禮堂的成功，也帶來了婚禮產業鏈商戶的相繼入駐，如今在他她喜事廣場寫字樓裡，家居、裝修、美容、婚紗攝影等相關公司紛紛進駐，形成了一條完整的婚禮產業鏈。
自此，被賦予了婚禮主題概念的他她喜事廣場，已經發揮了其強大的商業價值。
很自然的，最終這裡的寫字樓賣了，商鋪賣了。
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從一個瀕臨爛尾的建築到御鑑禮宴婚禮品牌，他她喜事廣場成為武漢當前首個以婚慶為主題，成功打造的寫字樓項目。
可以說，他她喜事廣場項目的成功，是一次婚禮與主題商業地產實踐的完美結晶。
而如今的美好，皆是在胡煥皓及其團隊從一步步的摸索和推敲中而來的，更重要的一點是，始終懷著一顆為商業而打造的純粹目的出發，真正找到項目的價值點。
或許這點值得當前很多的商業公司和商業地產人學習，把項目當成生於茲長於茲的依賴，打造品牌，提升價值，真心的做點事、留下一些作品，而不只是謀利益。
胡煥皓自稱，她他喜事廣場項目能夠做到現在，並且一天比一天好，是個意外。御鑑禮宴品牌的誕生，也是當初完全沒有想到的。
然而，在我們看來，這是一次真正對商業地產主題化深耕細作的實踐。
08
對商業地產，胡煥皓似乎具有一種天生的敏銳感。
面對當前的武漢商業地產困境，胡煥皓談到，電商的衝擊，消費習慣的改變，現在的商業越來越難做了，用過去大概的、想像的方式來做商業，註定是要失敗的。
現在的商業地產習慣了浮光掠影，鼻子鬍子一把抓，如果不把事情做「精深透」，是沒有結果的。胡煥皓認為，大有大的做法，小有小的做法，可以說，一個商業地產的存活，是一個核心主題的打造。商業只能做第一，不能做第二，找準商業的核心運營邏輯，讓商業真正發揮價值，才能讓商業持續化的運營存活。
當然，任何事物都有兩面性。
一個商業地產項目能不能盤活，還要看「天時地利人和」，「任何事物都要符合發展規律，否則你有再大的本事，也做不了。」
胡煥皓認為，每一個項目一定有適合它的方向，就看你找不找得到這個點。
雖說成功對他而言，已經不是第一次。專注於商業地產的規劃與運營，這一行一幹就是近三十年，自稱自己為「爛尾樓專家」的他，還曾操盤過香港映像、江漢路happy站臺等，一次又一次的啃硬骨頭，一次又一次拿出新的成績單。
胡煥皓更遠的眼光，放到了御鑑禮宴品牌的推廣上，將開展全國戰略性的落地推廣。目前御鑑禮宴第二店選址於中北路百安居二樓，正在裝修階段，將於明年正式開業。
【後記】
對胡總的採訪是一次很愉悅的交流，用商業地產界的「老頑童」來形容，一點也不為過。
整場交流下來，你會感覺，胡煥皓還是一個詼諧、幽默又有趣的人，「網購、bug、荷爾蒙消費、網紅、VR等年輕人常用詞彙，在他口中時常就蹦出來了，在我們看來，他似乎比年輕人要更懂年輕人。言語之間，思維敏捷，頭腦靈活，對數字的記憶尤其準確，讓我們年輕人都甚覺自愧不如。
剛過花甲之年的胡煥皓，依然對工作保持著飽滿的熱情。他認為思考是件很愉悅的事情，現在仍會為了一個問題思考一晚上。據說，他還是武漢攝影行業協會的副會長。
或許，熱愛和專注正是胡煥皓身上最平凡的閃光點，也正是這份熱愛和專注，讓他不論做什麼，都能成為行業的佼佼者。