福田檸盟人才公寓
澎湃新聞：長租公寓所打造出的標準化「白領貨櫃」，其吸引力可能也是因為之前很多大學生也是租住在城中村的。之前看到一篇報導中，有一個剛畢業的住在城中村的年輕白領，說起唯一能覺得跟這個城市有關係的時刻就是每周去一次家樂福。所以，長租公寓之所以讓年輕人趨之若鶩，是不是因為提供了某種大城市生活的偽中產想像？
陳嘉盈：確實，我覺得長租公寓的興起是把年輕人作為一個社會階層生產成一個消費者群體。我昨天重新看了一下自如的廣告，裡邊全都是這種小白領的形象，廣告詞也是針對他們的一些痛點跟夢想。我覺得這是一個生產新的消費者跟消費需求的過程。這個也是跟中國產業升級出現了一批新的高素質高教育水平人口是有關係的，它整個商業營銷都是針對這麼一個人群。
戰洋：嘉盈前面說的深圳的狀況，讓我想到我自己早些年在北京周邊的城中村做過的調研。我當時發現即使是非正規房屋租賃，也並不是同質化的。起碼在北京的城中村你可以看到，它自身也有一個升級的過程。比如最早一批是大院出租，都是平房裡面的房間。再之後就升級成為了所謂「單間」。這些單間雖然一般都在樓房中，而且有相對獨立的生活空間，但是往往沒有獨立廚房和洗手間。再之後的升級，就開始有了所謂的「公寓」。當然，當時那些公寓顯然不是我們今天所說的長租公寓，並沒有大資本進入，都是由家庭為單位的本地農民開發，甚至是由外地二房東以20萬到50萬不等的成本進行開發的。雖然沒有大規模的同質化的打造，但是也有剛才嘉盈說到的中產小資品味的問題。我當時做田野待的比較長的一個村子，離中關村不是特別遠，裡面就住了很多小白領。他們對於公寓的要求就是一定要有網絡，要有獨立的衛生間。對於房屋內部的粉刷和家居也有一定的要求。
澎湃新聞：一些年輕人似乎也逐漸接受了以租房代替買房的觀念，平臺是如何實現這種轉變的？長租公寓的現實和販賣的生活想像有著怎樣的差距？
孫哲：前面提到過，目前租房市場的問題是，市場化還不足，金融化太激進。廣告和現實的差距和這兩點有關。就一線城市的年輕人而言，當前已經過了剛畢業就能買房的時代，租房是大勢所趨。長租公寓雖然廣告美好，但現實中出現甲醛問題，這就是產品沒做好，市場不夠規範，這就是一種落差。租金貸看起來能又免押金和中介費的優惠，但馬上又遇到爆雷的套路，這就是過度金融化的問題。這都可能是懷揣夢想來到大城市的年輕人遇到的現實第一課。
陳嘉盈：自如這種長租公寓其實提供了一種針對年輕人的市場經濟社會主體性的想像，比如廣告裡面會出現年輕人通過在長租公寓裡面獨處，獲得學習的力量，然後在事業或者愛情上得到發展，無形中也在傳遞市場社會的價值，例如自由、獨立、愛情等。關於想像和現實的落差這點，很多長租公寓都有針對年輕人的痛點，例如社交需求，去做特別的設計和營銷。例如泊寓有做一些公共空間，自如的廣告也有呈現跟朋友合租的畫面，例如一起在客廳玩耍，但實際上在公寓的建設裡邊，公共空間很多都是沒有的，像有一些自如的房子把陽臺都改造成了房間，然後像泊寓的公共空間，實際上也沒有很好地被年輕人利用，因為年輕人工作的時間特別長。我覺得想像跟現實之間的落差，也是商品想要販賣的夢想，跟它實際上實踐起來的現實之間的一個差距。但是商品它可能從來只是販賣一個夢而已，實際上往往都是不能實現的。
孫哲：有道理，但更深入的問題是，為什麼在租房更加市場化的時候，租戶們作為一個集體變得更加脆弱了？在之前二房東管理的灰色市場中，似乎沒有出現當前這麼明顯可見的共性問題。這就和平臺經濟有關係了。當平臺想把一種服務標準化的時候，它的問題也就同質化標準化了。連鎖長租公寓的租戶們在各個城市都遇到了同樣的問題。平臺經濟一旦出問題，會造成社會風險的共振和放大，這點是很值得重視的。
陳嘉盈：我覺得還有一個體現就是項飆序裡說的這個是對於家的雙重異化，第一重異化是把家變成了一種資產，第二個異化就把家的價值描述得額外的高，家是一個烏託邦的、理想化的、很溫暖的一個存在。我覺得自如等長租公寓其實是再一次把家的這重意義建構，通過它的廣告非常明顯地推到消費者的面前，設了一個特別高的期望。在此之前我們可能對於家的意義的想像可能還沒有通過語言、廣告這麼明顯地建構出來。
孫哲：我覺得這點要細分一下。項飆講的「家天堂」是家和佔有的關係，其實是跟房產市場更有關係的。但租房市場有所不同，租房具有流動性和多樣選擇的特點，更傾向個人租戶，甚至有反家庭的傾向。我在上海長租公寓研究的一個初步發現，是崇尚友誼，而忽視愛情。一旦公寓中成了一對戀人，這對戀人會搬出去住。
戰洋：嘉盈還在泊寓做過研究，泊寓好像是特別針對年輕人的，也是不太鼓勵成家的，但我好像也看到說有專門改造成適合家庭居住的兩居室的公寓，是不是這樣？
陳嘉盈：泊寓確實有那種供三口之家住的房型，但是我覺得它也是針對成家早期，比如說成家5年之內的這種狀態，當然它可能也是想要去傳達一種新的價值觀，就是說你可以不買房，但這個觀念還是比較小眾的，甚至是先鋒的，也不是大多數人的情況，自如也有一個廣告展示的是三口之家住在一個自如房子裡。
孫哲：如果長租市場真正健康發展的話，應該有這樣一種產品，就是不只是對於個人，也服務家庭的租賃產品。包括提供公共服務，可以落戶，辦居住證，也可以給孩子辦學區。其實上海現在的公租房項目這些功能都在實現，是一個很好的樣板。
王夢琪：我們談到很多住房的空間想像，我覺得要注意一下有三個概念它是不一樣的，一個是「家」，一個是「房」，還有一個是「產」。對家的依戀我覺得是沒有什麼問題的，我們會需要跟世界產生聯繫，然後每個人心裏面覺得能夠稱之為家的這個地方，就是他和世界產生聯繫的一個非常重要的節點。但現在存在的問題是，我們對家的想像被房給綁架了，我們想像家的時候，我們只能想像我們擁有一個房子，我們佔有一個房子。再來說產， 很多有房者會去維權，業主是基於產的基礎上來維權的。而現在長租公寓爆雷他要維權，他其實是沒有產的，維權是落在金融爆雷、金融風險上。
孫哲：我覺得說的特別好，家對應的是人（people），房是一個空間（space），產是一種權利（right）。為什麼業主覺得維權天經地義，因為《物權法》中的物權非常具體可見。但另一方面，我們現在的權利過度地與「產」捆綁在一起了。
我經常去強調「租戶權」，是因為這種權利是基於「人」（people）的實踐。比如《合同法》中規定「買賣不破租賃」，就是就保證了居住穩定的權利。但很多人包括租戶都不知道這一個最基本的租戶權，潛意識上就是更重視（物）「產」，對於「人」的重視不足。
二、城中村的消亡與「人才」的興起航拍藏在廣州城中村裡的各式運動場。
澎湃新聞：中國這些年經濟的正規化，提供給底層流動人口的城中村生態一再被摧毀，生活在城中村的底層勞動者難以再以非正規經濟謀生，進而被吸納進服務於城市人口的正規經濟（新興平臺經濟等）之中。深圳等地出現了改造城中村給城市白領提供長租公寓的很多案例，形成了「士紳化」的進程。
陳嘉盈：這個主要是在深圳出現的一種新的現象，長租公寓跟城市更新過程中對城中村的改造聯繫在一起，長租公寓成為了城中村更新的一種新的模式。深圳在2019年出了一個新的規劃文件，把各區超過50%的城中村都劃為綜合整治區域，不能對其進行推倒重建。而綜合整治的意思，目前在幾個城中村所體現出來的，是以房地產商租下房子改造成長租公寓，並輔以基礎設施的更新和新商業的引入這樣一種模式。這個是深圳的一個特色。
戰洋：我之前在深圳遇到剛剛出版了《向深圳學習》（中譯版）的馬麗安，她強調30年前的深圳和現在的深圳已經完全不是一個城市了。這一點我自己也有體會，我1997年的時候在深圳住過一個月，到2018年去做田野的時候，確實感覺差別巨大。現在的深圳面臨產業升級，不再是「三來一補」的發展模式。過去城中村服務的是農村背景的勞動者，而現在為了配合產業結構的調整，這些居住空間往往都在升級，變成了各式各樣的人才公寓，甚至變成了各類留學生和海外人員的聚居區。人才公寓服務的顯然是大學畢業生甚至學歷更高的人群。為了吸納這些人才，深圳的落戶政策也有很大改革，比如說博士生可以比較迅速的落戶，甚至獲得補貼。不難想像，人才引進的政策跟住房政策和住房市場是緊密聯繫在一起的。而且不只是深圳，目前中國的不少城市都面臨著如何吸引人才的問題。「人才」在今天不僅有階層性的內涵，也跟中國的發展策略，尤其是城市發展策略有很大關係。
孫哲：這不單純是一個階層的問題，還是一個城市類型劃分的轉向。從2014年開始，國務院劃分了一個新的城市標準，城區人口超過1000萬人口的城市被列為「超大城市」，也就是我們平時講的一線城市。一線城市要進行人口調控，而二三線城市以及城鎮要進行人口吸納和在地城市化。這樣就在一線城市中形成了對於「人才」的精準定位和篩選的政策背景。
戰洋：這個背景確實挺重要的，中國城市的發展邏輯一直有鐘擺式的變化，小城市發展和大城市發展的策略往往交替進行。當年毛澤東和費孝通都非常重視小城鎮發展，甚至希望在農村實現就地工業化。20世紀90年代的鄉鎮企業的發展，都是在這個思路之下進行的。然而就像剛剛談的，小城鎮的發展邏輯其實並沒有持續，反而在2000以後有一個高速城市化、超大城市崛起的過程。隨後，就出現了剛剛提到的2014年的限制超大城市人口的政策。其實2014年還有一個重要的政策，就是發改委提出的1億人口落戶城市的政策（《國家新型城鎮化規劃（2014-2020年）》）。這也就是在限制大城市的同時，推動小城市發展。最近可能又有新變化。因為在內循環和雙循環的策略下，都市圈（也就是大城市）的發展又變得非常重要。譬如我目前所在的香港，是納入到大灣區的發展規劃之中的。上述城市發展模式的鐘擺式的變化，確實是我們理解城市、遷移、流動的重要背景。
我從2013年開始在北京的城中村做田野。當時北京雖然經歷了奧運前後好幾次城中村整治，但還是有400多個城中村。我的感覺是，城中村是一個相對封閉的非正規經濟群落。它容納的非正規經濟不僅包括非正規房屋租賃市場，還包括非正規勞動市場，非正規服務市場。城中村相對的封閉性體現在消費的內部循環。比如當時北京的房租大約是2000塊錢一個單間，但是我在城中村就租到過200塊錢的單間和700塊錢的公寓。平時兩塊錢買一張餅，加上一塊五的豆腐腦，吃飽一頓飯。這些內部的生產和消費，支撐起來一些非正規但是非常活躍的經濟活動。社會研究新學院的老師Jonathan Bach就強調過城中村這種相對獨立性。我自己會把它看作是基於中國土地制度的，由農民主導的城市化的路徑。但是2017年之後，起碼在北京，這樣一個由農民主導的城市化路徑可能就停滯了。這不僅意味著一些租客在短時間之內被迫離開。更重要的是，我當時觀察到的那三種非正規經濟在慢慢消失。一旦失去了這些非正規的經濟空間，這群人可能就會進入其他的經濟形態，以新的方式勞動和生活。我自己沒有做過具體調查，但想像中，外來人口如果還是回到北京謀生，那麼平臺經濟會吸納他們，包括外賣行業、家政行業等。
澎湃新聞：2017年是一個非常有意思的節點，當時北京在搞人口控制，深圳當時在搞雙年展，主題是城市共生。當時很多關注北京問題的知識分子都對深圳模式讚不絕口，說深圳的治理是多麼人性化。但後來很快就發現，城市共生打的是城中村的招牌，而它其實是一種更微妙的士紳化的模式，包括萬科搞的「萬村計劃」，也是變相地把那些原本的閉合經濟打掉，然後變成一個年輕的都市白領的生活空間。
陳嘉盈：城市共生的雙年展試圖實現對於城中村的輿論轉向，它提倡對城中村進行保留，而不是拆除。很多人覺得這本身已經是一個好事。在之前大量拆除的背景下，現在說保留不拆，這構成了一個徹底的轉變。但是如果大家的思維陷在拆vs.不拆的二元認知框架裡，會意識不到之後可能出現的士紳化危險。我們看到當時雙年展的舉辦地南頭古城，在今年經歷了一場士紳化的改造。萬科作為主要運營商，通過租下房子改造的模式，引入了泊寓和設計師酒店，原本價格相對低廉的服務底層流動人口的商鋪也「升級」為供城市中產消費的咖啡廳和餐廳。現在南頭古城已經變成一個新的旅遊點，可以看到很多歷史元素的符號化運用，很多年輕人都喜歡去光顧。
我覺得這裡還需要警惕的是，遺產和文化的話語如何主導了我們對於城中村的理解。遺產的話語把城中村視為凝聚歷史記憶的遺產。這種話語很容易讓我們把關注點放在建築物和空間上，而不是生活在空間裡的人，最後導致把城中村的房子改造成可觀賞的景觀。文化的話語，是把城中村視為一種獨特的文化，因為小尺度的空間安排出現人與人之間的溫情連結和生動活潑的生活氣息，這樣的話語對於城市人很有吸引力，滿足了他們對於「煙火氣」和「鄉愁」的渴望，最後導致城中村成為了提供「文化體驗」的旅遊目的地。這兩個話語都是近年來出現的關於城中村的新的話語，並在雙年展中得到了很大的發揮，影響了不少人對於城中村的理解。
關於這次雙年展和長租公寓的關係，在時間上是有一點同步的。在雙年展舉辦之前，深圳已經存在長租公寓，但大多是通過對工業性質的樓房進行改造。雙年展期間有一個小的企業在南頭古城租下了幾棟樓，改造成了長租公寓，並創立了一個新的品牌叫鯉魚公寓。當時大家都比較認可這一實踐，認為這是讓城中村在不被拆除的情況下進行發展的一種模式。後來我們看到越來越多的企業仿效這種模式，包括萬科的萬村計劃。原本對於商業界來說，由於城中村獨特的土地制度，他們覺得去租城中村的房子是比較麻煩、有風險的，或者說在商業模式上是不可行的，近年來這種模式越來越被商業界和地產界認可，和政府在政策、輿論上的推動也有關係。
2017年第七屆深港城市\\建築雙城雙年展近日在深圳南頭古城啟幕，本屆雙年展以「城市共生」（Cities, Grow in Difference）為主題。
澎湃新聞：城中村消亡導致城市租房市場進一步中介化/標準化，對底層流動人口的租房和居住狀況產生了怎樣的影響？2017年的人口控制之後北京的租房市場一下子標準化起來了，但很多城中村的居民還是要回來，可能要再往外移，交更多一點的房租，深圳的情況是怎麼樣的？
陳嘉盈：深圳就是搬到關外。不過萬科的泊寓也進軍到了關外的城中村，之前有一個事件，萬科在富士康附近的一些城中村做了泊寓，而那些城中村住的很多都是富士康的工人，他們對於價格非常的敏感，擔心泊寓進駐會推高租金，所以當時出現了一波抗議。
戰洋：很多人可能對深圳的模式比較樂觀。特別是深圳最近綜合整治的模式中，保留了本地村集體和村民的話語權，不再輕易大規模拆除重建。而且很多城中村小產權房被改造成人才公寓。這些新的人才公寓，甚至帶有保障房和福利房的功能。但是在這個過程中，原來的租客是沒有太多話語權的。士紳化的後果還是驅離，租客不停地向外搬。不過，值得注意的是，這個驅離的過程，和大衛哈維或者Neil Smith一直強調的資本積累的邏輯還不同，我們更多的看到的是人才積累的邏輯和意願。一些人才要進來，一些人要被替換出去。而且這個替換又和勞動者的學歷和年齡有關。就像剛才我們談到的，長租公寓平臺，自如也好，泊寓也好，這樣的平臺將空間進行改造之後，更希望服務單身群體，年輕人，甚至有的公寓非常明確的寫說我只租給35歲以下甚至30歲以下的人。深圳的城中村之前的房屋是比較適合家庭居住的，但是新的狀況下，很多家庭就被迫搬到更遠的地方，面對更長的通勤距離，家庭生活肯定受很大影響。但是矛盾在於，家庭往往是更加需要城市中心的教育資源和公共服務的。需要服務的家庭在空間上被推得更遠，這也是一個問題。
澎湃新聞：我有一個小例子，就是兩三個月前在裝修房子，鋪磚的泥瓦匠是兩口子，他們就住在裝修的房子裡，基本上就是毛坯，上廁所洗澡其實都是很難的。後來聊天的時候他們說2017年之前在西紅門租的房子，那之後就再也沒有租過房子了，這兩三年中給誰家裝修就住在誰家，這個事情對我衝擊還挺大的，就像戰洋說的他們可能就沒有辦法作為一個家庭生活在這裡，可能妻子就要回到家鄉，他一個人跟其他工人一起住宿舍。為了兩個人都在北京，他們給誰家裝修住在誰家，這就導致他們不能斷工，一個活接著一個活，沒有任何休息。
戰洋：這讓我震驚。當年我做田野的時候，城中村裡以家庭為單位居住的比例是很高的。很多人是因為自己到了婚育年齡，才離開深圳工廠，來到北京的城中村。他們改變自己工作和生活的軌跡的重要原因，就是希望能夠以家庭的方式居住、生活甚至育兒。在城中村居住空間升級的情況下，很多人可能會越來越難以組織自己的家庭生活，獲得家庭生活的體驗。家庭生活形態的階層化，也許是值得注意的。
孫哲：其實我們在這裡討論的是城市中三個群體：「農民工」、「白領」和「人才」。即使在同一個城市空間中，這三個群體也在不斷動態調控。原先一線城市城中村、城邊村的主要居民是農民工，後來在士紳化過程中變成了白領階層。但白領階層也並不是穩定的，而是不斷分化。一種分化的結果是和農民工同樣流入到邊沿的二三線城市，另一種是成為「人才」在一線城市站穩腳跟。不同梯度的城市之間的戶籍制度也開始出現分化，呈現出一種「推-拉」效應。
王夢琪：之前我跟戰洋一起做過的一個會，然後發了一個special issue，那個上面我們用過一個理論，就是說整個城市是產生價值的，城市產生的價值事實上是由城市裡的各個階層的人共同居住到一起，是他們之間的互動產生了一個價值。當城市產生價值之後，這個價值它又是怎麼樣被再分配到各個群體當中去的，就會有一個分配的問題。清理城中村其實某種程度上來說就是這個價值被一些大資本或者是一些別的集體給拿走了，可以說是這樣的一個過程。因為城中村地價的上漲是城裡居住的人帶來的。
戰洋：夢琪說的我非常同意。德國經濟學家Johann Silvio Gesell非常核心的一個論點，就是說城市發展過程中土地增值的部分，實際上是屬於公共的，需要作為公共的收益來分配。凱恩斯在1936年出版的《就業、利息和貨幣通論》中就提到Gesell的重要性。所以我覺得剛才夢琪反思的土地增值再分配問題，是很核心的理論問題。
孫哲：在城市研究中有一個概念是「發展權」。也就是城市的發展紅利不只有產權人和投資人所獨佔，而是參與城市發展的各個社會群體都有權利享受到城市發展的紅利。聯合國人居署所定義的城市的首要價值就是「包容」（inclusion），這也正是我們需要關注城市中青年租戶的一個價值基礎。
目前爆雷所波及到年輕人，面對的還不只是「無家可歸」（eviction），更大的風險是「驅離」（explusion），是一種從系統中的「除名」。這也就是年輕人那麼在乎「徵信」的原因，「除名」的威脅甚至比沒有地方住的威脅更大。
王夢琪：我覺得還有一個點，其實底層的有些人他不是說被除名，他可能就從來沒有被列名過。而這次租金貸爆雷被除名的這批人，他覺得自己是具名的，覺得自己是城市的一部分，所以entitled to something，我覺得有這樣一個區別在裡面。
澎湃新聞：戰洋近來在研究農民工回到其家鄉所在的縣城買房。和擁有知識和一定社會資源的年輕白領相比，底層的農民工和平臺工人通常不可能在打工的城市買房落腳，但和以回農村造房為目標的老一代農民工不同，新一代的農民工可能會傾向於回到縣城買房，這種情況和撤點並校等教育改革和縣城為了「去庫存」鼓勵農民工買房有關？
戰洋：我這個項目剛剛開始就被疫情打斷了，推進得慢。我只能比較粗略地談一些情況。2014年讓1億人落戶城市的政策，顯然是鼓勵小城鎮的產業發展的，也鼓勵人才回流，小城鎮的落戶政策也放寬了。我觀察到在中國中部和西部，比如河南、四川，出現了很多購房的優惠政策。有的城市提供農民工購房補貼，每平米200~800塊錢不等。還出現了針對農民工的購房節活動，在節日期間籤約，可以得到幾個點的折扣。這些顯然是去庫存的舉措。
從農民工的角度來講，他們經歷了多重的城鎮化。30年前，是城市勞動力市場驅動了第一代農民工的城鄉流動。因為制度安排，也因為勞動力市場的核心作用，我們可以觀察到農民工面臨生產和消費在空間上的分離。簡單來說就是生產在一個地方，消費在另一個地方。很多人在城市工作，回家鄉消費、結婚、完成子女教育。2009年之後，國家投入四萬億進行城市基礎設施建設，有效地應對當時的亞洲經濟危機。在這個過程中，很多農民經歷了徵地，通過土地置換了城市住房和戶口，進入了城市。這個城市化的路徑，是國家和城市開發者聯合推動的，農民的土地顯然比他們的勞動力重要。現在，農民工在縣城購房是城市化的新面向。在新一輪的城市化的路徑中，農民的勞動力和土地都不再是核心，他們的家庭積累和金融能力是核心。在金融化的房地產市場中，很多家庭開始負債購房。不僅如此，代際關係和社會再生產的重要性尤為突出。因為子女的教育和婚姻，是推動大家購買房屋的主要動力。
此外，我還可以分享一個比較粗略的觀察。因為不少人徵地拆遷之後獲得的返遷房就是在縣城。而且目前整村城市化的推進也很迅速，很多地方完成了村改居。縣城對不少人來講，似乎門檻太低了。很多人不滿足於在縣城居住。另一個相關的觀察是，小城鎮的工業開發和房地產開發經常不那麼成功，很多地方比較凋敝，爛尾樓比較多，小區入住率比較低。房地產開發商承諾的一些配套設施，也不是很容易實現。要建的小學也建不起來，要建的重點中學更是難以吸引老師。
對於在北京的農民工來講，他們生活的邏輯確實就跟剛才兩位講的一樣，沒有在大城市的entitlement。更準確的說，他們也不是完全沒有entitlement，只是他們的entitlement和老家的土地、村籍緊緊聯繫在一起。基於自己的經濟積累和社會關係，他們也在隱忍和努力去實現自己的目標。很多人的重要目標是在自己所能夠夠到的城市層級買房：省會城市最好，實在不行起碼能夠在縣城買到婚房或學區房。抱著對於未來的想像和對於風險的接納，大家在大城市的生活邏輯是闖蕩的邏輯，也就是闖闖試試，不行還有退路（當然這個退路是不是存在是可以討論的問題）。一旦進入這個邏輯，人們就比較能夠接受自己不斷地被「驅離」的事實。對於風險，他們真的像五條人說的「問題出現我再告訴大家」，也就是到時候再說。我在想，這可能人們在非正規經濟中體驗到的風險有關。風險很多時候當然是負面的，是需要被管理和控制的，但很多時候不確定性也製造一些機會，所以不確定性有的時候是積極因素，有的時候是消極因素。但是，風險的形態目前也在發生變化。比如說現在農村土地確權之後，土地流轉在迅速增加，同時有土地金融化、房地產市場金融化、甚至我們現在目睹的房屋租賃市場金融化的問題。剛才說的三類人口，都面臨金融化帶來的風險。
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