深圳和廣州的城中村住房供應存量可觀。近年來，越來越多房地產企業、租賃企業、二手房東以及小產權房業主見到商機，收儲農民房進行裝修改造和開展規模租賃。2017年，深圳和廣州市亦紛紛出臺相關政策，鼓勵該發展方向。
深圳市規劃國土委2017年8月28日發布的《深圳市關於加快培育和發展住房租賃市場的實施意見》中，計劃培育住房租賃市場供應主體，鼓勵房地產企業、國有企事業單位多渠道籌集房源，開展規模化租賃業務。市政府也將引導原城中村農村集體經濟組織組建或委託租賃公司，通過綜合整治城中村，在符合安全、質量、消防等條件的住房開展規模化租賃業務，「十三五」期間，將通過收購、租賃、改建等方式收儲不低於100萬套（間）村民自建房或村集體自有物業，檢測後統一經營租賃和管理。
《廣州市加快發展住房租賃市場工作方案》（2017）提出，將扶植住房企業，發展「城中村」現代租賃服務業，鼓勵物業服務企業參與老舊社區、「城中村」和廠區租賃住房微改造，實施專業化運行管理。
2017年7月，萬科集團成立「深圳市萬村發展有限公司」，獨立經營城中村改造和租賃業務，喊出「給我一村，還你一城」的口號，在市政府配套政策指導下，開展「坂田崗頭新圍仔村綜合整治項目」。同年9月，坂田崗頭市場農民房的租客收到強制搬遷的通知。同年11月，回龍埔上角環新村的租客收到強制搬遷的通知。接下來，我們以萬科公司在回龍埔片區上角環新村收儲農民房開展規模租賃的案例，進一步分析房地產企業在政策鼓勵下進行城中村改造和規模租賃，對外來務工人員的影響。
深圳坂田崗頭市場農民房租客收到的搬離通知。圖片來源於網絡深圳回龍埔社區位於龍崗區龍崗街道中心城北面，離最近的地鐵站三公裡，許多周圍服務業從業人員，包括保潔、保安，以及連鎖餐廳、超市的工人等，皆就近租住。當地房東向我們介紹，萬科從2017年下半年開始，在回龍埔片區上角環新村和當地小產權房業主商談承租其農民房，開展規模租賃。截至2017年年底，已有20多位業主和萬科籤約，出租整棟農民房十年，之後由萬科重新裝修再規模出租。
受訪者吳大姐過去八年在商品房小區的外包保潔公司上班，近一年轉為自僱鐘點家政工，沒有勞動合同和任何社會保險，平均月工資為2500元。她過去五年在回龍埔一帶租住，已搬了兩次家，下個月即將搬第三次。第一次搬家是因當時租住的農民房房租一年內由200元/月提高至300元/月。第二次搬家是因當時月租金為150元的農民房即將進行舊房改造而被強制搬離。她沒想到新家才住了6個月，因萬科即將大規模收儲該區農民房，又收到強制搬遷的通知。吳大姐說：「在深圳這麼多年，真的搬家搬到怕了。這裡才住了半年又要搬，現在便宜的房子越來越難找，如果真的找不到，都不想待深圳了。」
吳大姐有三個孩子。去年一整年，她寄回家養育子女的費用多達2萬元。如果租金再漲上去，每個月微薄的薪水扣去租金還有孩子的開銷，日子將很難過。
在回龍埔農民房外牆的強制搬遷告示上，房東寫著：「待重新裝修好後，歡迎老住戶前來租住。」然而，若參考萬科長租公寓的租金，就算是租金最低的華為基地店，一個17.57平方米的小單間，月租金也要高達898元。其他房源租金更是普遍超過1500元，再加上昂貴的物業管理費、水電費、公共區域水電費公攤，領著微薄工資的外來務工人員根本沒有可能負擔。
上角環新村租客收到的搬離通知。作者拍攝原先上角環新村的租客被迫搬離，他們到回龍埔社區附近位置較偏遠、條件較差、租金更低廉的片區尋求住處，周圍其他農民房的租金也跟著上漲。回龍埔的房東表示：「大家都心知肚明，萬科之後會租得貴一點，其他房子也會租得貴一點。現在要在這區租的話，單間至少要500至800元，一房一廳大概要1200至1500元。」一位受訪的超市售貨員，在上角環新村附近租住500元的小單間，正趕上萬科收儲農民房，半年內租金漲了150元，加上水電費，一個月的住房開支幾乎佔2800元月工資的三分之一。另一位受訪的環衛工表示，自己四年前開始在離回龍埔騎行20分鐘的龍西村租住，房租一直是450元/月，前三年沒有加過房租，但過去一年越來越多人搬入，房東通知漲租150元。
「提升居住品質」是城中村改造項目的重要目標。在坂田新圍仔村綜合整治中，萬科不僅在農民房內部進行高檔裝修和消防安全提升工程，也就公寓周圍的道路、給排水、消防系統、綠化文化長廊、景觀燈等進行施工。在萬科改造前後的效果示意圖裡，殘舊的城中村街道將變為街角休閒廣場和十字文創街。工作人員更表示，將來會引入類似星巴克、城中村圖書館、潮牌餐飲等。
雖然整治後該片區的居住品質提升，但值得注意的是，在高收入人群遷入的同時，原址房屋租金翻倍，周邊城中村的房租大幅調漲，原先聚居於此的低收入外來人口被迫搬離。租金承受能力低的外來務工人員，只能搬往條件更惡劣、面積更小、需要花更多時間通勤的農民房，居住品質急劇下降。
同時，利潤最大化是企業的行為邏輯。整治城中村時，為最大程度降低投入成本，企業傾向於選擇既有規劃良好的片區，進行最小程度的改造。此種片區改造，無法根本處理城中村整體上公共建設不足、存在安全隱患的問題。
另外，儘管出租方由個人變為企業，國內尚缺乏針對租賃企業的成熟規範條例，租賃雙方權益不對等，普遍存在不利於承租人的歧視條款或不合理制度；如遇糾紛，承租人要面對的是一個民事權力更高的機構，處於更弱勢的位置。
城中村的拆遷和改造在深圳和廣州，容納大量外來務工人員的城中村正快速消失。2013年，在深圳全市1035萬套的住房總量中，有原村民集體經濟組織自建、合建房約650萬套，即城中村的住房供應佔比高達63%。通過拆遷和改造現有城中村以提供房源，成為近年深圳政策中重要的面向。
2016年底，深圳市規劃國土委、發展改革委發布《深圳市城市更新「十三五」規劃》指出，未來五年，深圳市將通過「城中村拆除重建為主，工改居為輔」的城市更新，減少違法建築存量1000至1200萬平方米，新增約26萬套商品住房供給，配建13萬套人才住房和保障性住房。
深圳市政府近幾年在政策文件中高度重視人才住房的提供，並將之和城中村的拆遷和改造結合。「十三五」期間，深圳計劃提供不少於30萬套人才住房，其中8萬套將通過沒收、租賃、徵收歷史遺留建築（即城中村的集體小產權房）等方式籌集。而在廣州，截至2017年11月底，42個舊村改造項目已批覆，總面積19.28平方公裡。
在拆遷和重建城中村的同時，兩地也意識到城中村對外來人口居住的重要性。近幾年，深圳出臺相關政策，探索利用城中村妥善安置外來人口的可能性。
深圳市政府在「拆遷「、「整治」城中村以增加保障性住房供應的思路下，2016年於福田區水圍村開展首個由政、企、村合力改造城中村並納入住房保障體系的試點項目。該項目將位於市中心城中村的29棟農民房改造成一共504套房源的「人才公寓」，為深圳提供了在「城中村拆遷」之外，由政府、企業和村股份有限公司合力解決城中村居住安全隱患，並將其納入住房保障體系的可能性。
然而值得注意的是，目前深圳保障性住房的準入條件對外來人口的工作單位性質、學歷、職業資格等有較高要求，有居住困難的廣大農民工群體基本不符合。這意味著在該方向下，同屬外來人口的農民工不僅無法受惠於該保障性住房政策，原先的城中村住房也無法居住。
農民工在城市的未來在哪裡？過去二十年，中國城市建設突飛猛進，背後數以億計的重要建設者——農民工的居住條件不僅未獲得同步改善，甚至持續惡化。許多離鄉背井的農民工在城市務工一二十年，卻始終被城市的住房保障和公共福利體系排除在外，在城市裡住得再久，都仍然居無定所。就像一位環衛工受訪者所說：「農民工就是有工作的地方沒有家，有家的地方沒有工作。」
一個健康發展的大城市，必定是包容性的。在深圳、廣州等人口淨流入大城市，承認農民工在城市的貢獻和居住權，更靈活地將有居住困難的低收入外來人口納入保障性住房體系，可謂當務之急。
另一方面，在政府住房保障職能缺位的情況下，城中村長期為「低收入外來人口」提供成本低廉的城市生活空間，目前固然存在一定缺陷，但卻不可或缺。隨著近幾年城中村租金急劇飆升、公寓規模租賃企業蓬勃發展，深廣兩地政府應立法完善住房租賃法規，以規範當前私人租賃市場。
在未來的城中村規劃中，政府應避免一刀切式的拆遷，而是探索保留城中村對流動人口的容納能力。在「保障低收入外來務工人員城市居住權」的前提下，保留城中村良好的生活機能、改善其基礎設施和公共服務，將其打造為安全、租金可負擔的穩定租住空間。
（本文為香港大學社會學系「城市新移民住房保障政策研究及倡議項目」深圳、廣州報告第三篇，全文完。原題為《深圳、廣州農民工居住現狀調研報告》，有刪節）
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